4月东莞楼市均价升至8821元/平 刚需支撑楼市

　　4月，东莞楼市延续着3月以来的“小阳春”，全市商品住宅成交量达到36.7万平方米的，共成交约3526套。另外，由于高端楼盘的拉高，4月全市一手住宅网签均价达8821元/平方米，连续19个月平稳在8000元之上。

　　4月成交量减少 市场依旧乐观

　　据合富辉煌东莞市场部研究分析，4月住宅成交量同比减少近三成，环比3月减少约两成。这是因为去年3-4月限购预期催熟楼市，供求出现小高峰，导致今年4月同比数据供求大幅下降。另外，今年2-3月正处于成交回暖强劲期，需求已得到释放，再加上4月清明节影响，导致4月供求数据环比3月小幅回落。

　　虽同比环比都有下降，但此成交量在月成交史上并不算差，这得益于今年“只松不紧”的楼市政策，“定向宽松”趋势不可阻挡。最主要表现为银行存款准备金率及首套房贷利率的持续下调，楼市预期瞬间从2011年年底的悲观转向为今年的谨慎乐观，在经历房价下行调整后，市场观望呈减淡趋势，成交保持良好。

　　另外，与往年不同，今年楼市成交主要由刚需支撑，今年刚需户型供应得到增加，1-4月120平方米以下户型供应套数比重约67%，较去年同期增加2个百分比。在利好支撑及理性价格的配合下，今年以来楼盘开盘销售情况普遍良好，已进入良性循环。

　　高端住宅拉高 4月均价结构性上涨

　　4月，东莞一手住宅网签均价达8821元/平米，主要原因为高端产品尤其别墅产品拉高，并非房价真实上涨。如成交排行榜前10名中，高端楼盘保利红珊瑚、万科金域华府、海逸豪庭、万科松山湖1号等项目均榜上有名，且价格均过万。至于后市均价走向如何?合富辉煌东莞市场研究部认为，随着刚需产品的持续增加及高端产品集中签约的结束，预计后市整体均价将回落，将难以突破4月水平。

　　业内人士分析，4月热销楼盘还有几大特征：一，品牌开发商，如集中一线品牌开发商如万科、保利、恒大、中信、碧桂园等;二、稀缺产品楼盘，如海逸豪庭拥有稀缺自然资源与稀缺产品，销售持续保持领先;三、刚需产品楼盘.，包含刚需户型及刚需价格。

　　4月份，万科因多个楼盘齐发，取得375套的佳绩，成交金额达4.03亿元，成为4月全市住宅签约金额冠军，其中万科金域华府、万科金域松湖、万科松山湖1号功不可没。而和记黄埔打造的海逸豪庭，因占据独特自然环境优势的，成交均价高，取得2.94亿的成绩，位居全市第二，可以说，该盘对全市的均价拉高起到很大作用。另外，保利地产因保利红珊瑚的大卖，成交金额杀入前三。

　　中信地产的月成交金额排行一直保持领先，4月份以2.45亿的成绩，位列全市第四。而光大虽在售项目不多，但也以1.79亿排行第五。另外，花样年、丰泰、世纪城、东方伟业、卓越集团等地产皆收获不少，成交金额位居全市前十。

　　从个盘成交套数来看，4月最抢眼的莫过于保利红珊瑚，成交套数达238套，位居全市第一。作为保利在东莞的第一个项目，保利红珊瑚凝聚着保利20年开发经验，户型经典实用，价格也合理，其英伦风格和超宽楼距深得客户的肯定。

保利红珊瑚

　　而卓越蔚蓝城邦推出“520为爱筑家”置业大风暴活动，打出“首付仅需5万元”口号吸引置业者，以5046元/平均价抢得市场关注，4月项目共成交190套，位居全市第二。另外，花样年江山也因花样年的品牌和黄江优越的地理位置，抢得4月成交量第三的排名。此外，世纪城玫瑰公馆、益田大运城邦、大朗碧桂园、万科金域松湖、万科松山湖1号、中信森林湖等项目的成交套数也排行全市前十。

　　库存压力处于可控范围

　　截至2012年3月底，全市一手住宅库存面积约482万平方米，连续半年平稳在490万平方米上下。合富辉煌东莞市场研究部分析，如果按照3-4月月均41万平方米推算，消化482万平方米存货需要11.7个月，消化周期不足一年，可见东莞楼市库存压力尚处于可接受范围。

　　土地市场或迎年后“第一春”

　　4月，东莞土地市场共供应3宗商住地，地块位置均较好，特别是东城地块最为吸引眼球，地块位于主山社区，旁边就是繁华的世博商业中心，地块为三旧改造项目，占地面积约12.4万平方米，为商业、住宅、地下空间为一体，预计将被万达收入囊中。

　　而4月东莞土地市场成交了2宗商住用地，其中商住用地2宗，总面积约10.2万平方米，同比2011年4月份成交的11.3万平方米减少约1万平方米，降幅约为10%;环比3月份成交0.7万平方米大幅增加9.5万平方米。4月成交楼面地价约3138元/平方米，同比11年4月份上涨78.4%，环比3月份上涨34.2%，主要是本月成交的2宗地块位置都比较繁华，处房地产行业活跃区域，所以成交价格相对较高，从而拉高了月度均价。

　　另外，4月还成交了一宗住宿餐饮用地，位于厚街宝屯、寮夏社区，占地18692平米，成交总价4722万元，楼面地价388.6元/平。

　　进入5月，东莞土地市场将有4宗商住地挂牌出让，总面积达74.2万平方米，如果成交率达100%不流拍将创历史最高，且地块位置均为房地产行业高发区，土地市场将迎来年后“第一春”。