“以价换量”取得显著效果 东莞楼市迎来关键时刻

    一、一周经济运行和房地产动态

    统计局：4月份70个大中城市43城新房价格环比下降

    国家统计局5月18日发布数据显示，4月70个大中城市与上月相比，新建商品住宅(不含保障性住房)价格下降的城市有43个，持平的城市有24个，上涨的城市有3个环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。

    北京限购从严执行  伪造居住证者两年内禁购

    北京市住建委日期发出通知称，将对持“工作居住证“购房者进行核验，对于伪造居住证者，2年内不得在本市购房。北京再次重申限购政策，规范限购执行流程，预示着限购在比较长的时间内不太可能会松动。

    上海限购政策加码 单身沪籍人士不得购买二套房

    继日前上海市房管局发布公告要求严防外地户籍补缴社保购房后，上海市各房地产交易中心近日对限购政策又做出新的规定：单身上海户籍人士如果名下已单独拥有一套居住房，不能再购买第二套居住房。

    9轨道站点落子虎门 将有2条BRT、3个长途客运站

    日前披露的《东莞市虎门镇城市总体规划修编(2010- 2020)》(以下简称“虎门总规“)，勾勒出虎门未来四通八达的交通格局，除了将有市域BRT和镇内BRT两条快速公交干线外，还将有9个轨道站点落子虎门，镇内高速公路、快速路将分别达到38公里、25公里。此外，虎门未来还将划分为七大功能分区，分别是威远岛片区、新湾片区、白沙片区、中心城片区、中心城南片区、虎门大道西北片区、虎门大道东南片区。

    二、土地市场

    1、上周无土地成交信息

    2、本周待拍土地信息 ：大朗地块惹火土地市场  麻涌首宗商服用地本周待拍

    本周将有两宗商住商服用地在东莞国土交易网进行拍卖，分别位于大朗镇和麻涌镇。其中大朗地块已于21日上午成交，两家房企激抢39轮，最终甘肃天麟房地产开发有限公司以1.53亿竞得，溢价74%，再创年内溢价新高，折合楼面价2463元/㎡，是08年以来大朗第二高位。近几年来大朗凭借其临近松山湖和常平等优越的地理位置和轻轨交通利好因素，吸引了碧桂园、万科、东方银座、富盈、新世纪、钜隆等开发商纷纷进驻，也一度成为了外来房企入莞的试金石，本次甘肃房企入莞第一站同样选择大朗，且不惜一切代价拿地，给开始复苏的土地市场再度加温，住宅市场在惹火的土地市场带动下升温的脚步逐步到来。

    另一宗地块位于近年崛起的水乡片区麻涌镇，09年以来，该镇土地市场以一年一宗的节奏推地，今年推出的是一宗商服用地，体量较小，仅10764㎡。虽然住宅市场取得了不错的成绩，但是商业市场在麻涌能否吸引投资者前来驻足值得商榷，不过体量较小消化应该不会造成太大问题，而且位于镇中心，附近有石盈酒店、镇政府等政府机构，故本次推出地块不失为一块试金的靓地。

    3、上周无最新土地出让公告信息

    4、土地出让预告信息：流拍商住商服用地重新入市  横沥3宗占大头

    上周东莞最新土地预告信息——东土交（预告）[2012]3号已出炉，预告显示，将有36.98万㎡土地进入土地一级市场交易，其中，商住商服用地约22.25万㎡，约占60.17%。在预告中四宗的商住商服用地中，横沥就占三宗，合计土地面积为21.73万㎡，占这次预告商住商服用地的九成以上。值得注意的是，预告中有三宗出让地块是曾经遭遇过流拍的，其中，编号为2和3的横沥地块是今年1月份所流拍的原编号为2012WG006和2012WG003的地块。而寮步地块则是去年流拍的原编号为2011G067土地用途为批发零售用地的地块，现改为商务金融用地。此次预告的商住商服地块以之前流拍地块重新入市为主，显示了国土部门供地计划的决心，也显示了对东莞土地市场回暖的信心。

    三、房地产市场

    1、新增供应：九项目新增   纯新盘占三分之一

    上周是进入营销旺季5月的第三周，开发商推货热情依然不减，虽然略逊于前一周，但新增总量也比较大。上周共有9个项目有新增产品，合计住宅套数1807套，面积约为20.94万㎡，环比下滑6%，而非住宅面积约为12.25万㎡，以车库为主，面积环比下滑近六成。五月第三周，开发商推货仍然以住宅产品为主，蒸蒸日上的成交量为开发商大量推货提供了信心保证。新增个盘中有3个是新盘，分别是塘厦的金众金域畔山、莞城的君御旗峰豪园和道滘的新里城。其中金域畔山首批次所推产品为3、4、5栋216套95-180㎡两房-四房的产品，其均价为7500元/㎡， 5月11日开盘当天就劲销九成。道滘的新里城则顺应主流，推出328套73-110㎡两至三房的刚需产品。龙光集团在莞的首个项目君御旗峰豪园也在上周备案入市，推出127套首创的160-237㎡三至四房160-237㎡旗舰式豪宅。沉寂已久的三正半山豪苑终于在上周有推货动作，加推7套448㎡的独栋、24套155-187㎡的叠加别墅以及96套90-160㎡二至四房的洋房产品。

    2、成交情况

    2.1商品房整体签约情况：节后现签约高峰  东莞商品房全线飘红

    上周东莞商品房签约全线飘红，其中住宅签约1492套，约14.75万㎡，环比分别上涨23%和26%，均价7826元/㎡，上涨4个百分点；非住宅签约147套，约1.06万㎡，环比分别上涨8和34%，办公、商铺居多，故面积涨幅较大，同时均价涨幅超过了42%。“五一”以来东莞楼市低谷持续反弹，从住宅来看，“以价换量”取得成效，住宅均价多周以来维持在8000大关以下，配合开盘促销等楼盘活动，日均213套的签约量达到了今年以来最高。非住宅方面则持续体现其难得的投资价值，而办公、商铺比例的增大是价格攀升的主要原因。未来两周的签约仍得到“五一”成交以来的支撑，但“五一”行情一旦释放完毕，住宅等成交增长点就落在塘厦、凤岗等热点镇区的个盘成交上。

    2.2 住宅成交量价走势：“ 以价换量”效应明显  单周创年内最高纪录

    伴随着节后成交量的攀升，住宅成交均价连续两周跌破8000大关，除降价跑量的原因外，二三线镇区成交比例的上升也是一个重要原因。对比去年五月各周的签约量，上周的签约量属于同期的高位水平，同时也创下了今年以来的最高位水平，当然，均价也接近最低位水平，为7826元/㎡。

    2.3 区域住宅成交：南城第一塘厦第二   泛深片区签约突出

     南城江南第一城、恒大雅苑等优质盘的持续发力牢牢的巩固了其区域签约排名第一位的位置，第二名塘厦的个盘表现抢眼，水岸豪庭以单周签约113套的骄人业绩领先个盘签约第一位，而金众金域半山得益于前一周开盘劲销9成的签约，暂时签约41套排在个盘排名第十位，五月塘厦个盘的开盘都取得了优异的销售业绩，提前预热了即将白热化的塘厦市场，本地客户的庞大购买力让业内惊叹，但去年土地的井喷以及庞大的潜在供应不是仅靠本地消费力能去化的，如何挖掘周边镇区以及深圳客户消化潜力是众多塘厦项目今后不得不面临的问题，当然抢占先机是目前首要考验。另外凤岗、常平等泛深片区签约成绩也不俗，与万江、东坑等区域共同推动了全市签约量登顶。

    2.4 商品房各物业类型签约情况

    2.5 个盘成交排名：主要受开盘加推支撑  塘厦个盘成交出彩

    2.6、楼盘活动：“5.20”主题活动闹周末  长安万达广场开盘

    “5.20”谐音我爱你，爱她就给她最好的！为迎接这个充满浪漫气息的节日，上周末众多楼盘推出了应景的活动，如景湖荣郡联谊面具舞会、香树丽舍未婚男女相亲派对、御花苑天珑湾城市精英交友派对，卓越蔚蓝城邦齐秦2012“爱情宣言”巡回演唱会等，所推户型以刚需为主。而选择在这个节点开盘的项目有长安万达广场和新里程两大项目，而道滘新盘新里程首推120余套76-110㎡2-5房单位，受到购房者追捧，销售业绩理想。

    除了刚需产品积极入市之外，改善性产品也不甘落后，如中信森林湖兰溪谷推出5栋145-175㎡大户型单位，万科金域松湖推150-166㎡产品，万科金域华府158㎡四房特价8600元/㎡，世纪城国际公馆156㎡四房新品启动认筹，万科城推133㎡3房及171㎡4房，富通天邑湾168㎡四房88万起等。在大户型销售情况不够理想的大环境之下，为引起关注冲破销售困境，万科城打出了“免费试住”的营销策略，给东莞楼市带来新的营销方式。

    3.新开工工程：两项目新开工  新盘金湾花园将入市

    上周共有2个项目新开工，合计住宅建筑面积13.39万㎡，环比上升63%，非住宅面积为2.24万㎡。其中，虎门的金湾花园是纯新盘开工，住宅面积为9.4万㎡，非住宅面积约为1.5万㎡。而常平的金田花园在上周也有开工动作，新开工住宅面积为约4万㎡，这次的开工还包括0.84万㎡的别墅项目。

    总结：

    1、国家统计局公布数据显示4月份70大中城市商品房价格下降的城市看，达到43个，而上涨的城市仅3个，意味着房地产调控效果依然在加深，房价依然处于下调过程中。同时北京及上海继续表态，限购政策会从严执行，不会轻易进行松动。

    2、土地市场率先迎来复苏，继多宗土地成交并产生高溢价之后，本周大朗地块再次惹火土地市场，两家房企激抢39轮，溢价74%，创年内溢价新高，甘肃房企入莞第一站依然选择有试金石之称的热门区域大朗镇，给了东莞土地市场打了一针强心剂。麻涌则推出了小体量商服用地试探市场。

    3、上周商品房新增依然大幅放量，后市成交将有新鲜血液支撑。9个项目推出合计面积约20.94万㎡住宅新品，其中塘厦的金众金域畔山、莞城的君御旗峰豪园和道滘的新里城为纯新盘入市。

    4、 “五一”节后东莞住宅成交量涨价跌，上周住宅成交1209套，面积合计11.67万㎡，环比上升近六成，均价为7527元/㎡，环比下滑18%。价格下滑一方面是降价促销导致价格下滑，另一方面是东坑皇家公馆和横沥棕榈园等二三线镇区产品的成交所拉低。

    5、上周东莞商品房签约全线飘红，住宅日均213套创今年新高，均价连续两周跌破8000大关，“以价换量”取得显著效果。未来两周的签约仍得到“五一”成交以来的支撑，行情释放完毕后，塘厦、凤岗等热点镇区的个盘将有力支撑东莞楼市。

    6、上周2项目新开工，合计住宅面积13.39万㎡，环比上升63%；非住宅面积为2.24万㎡，环比下滑64%。