东莞楼市五一买房 六成六消费者还是觉得房价高

“五一”来临之际，东莞各大开发商摩拳擦掌，纷纷加大货量加大促销。作为消费者，您是如何看待五一东莞楼市？您认为合理价格是多少？您会在五一期间入市吗？为真实了解他们的诉求，本报开展了一次“东莞楼市五一消费问卷调查”活动。调查显示，超过六成消费者仍然觉得房价还偏高。

问题1：你的职业是？学历是什么？

调查结果：参与调查的群体中，公司职员比例为38.46%，本科学历比例为23.08%；中层管理者比例占15.38%，本科学历以上比例占12.31%；大专学历以下比例占3.08%，私营企业主比例占6.15%；其他学历和职业所占比例甚少。    

调查分析：本次调查以“东莞楼市五一消费”作为主题展开网络调查，吸引了社会各阶层的广泛关注。从参与调查的群体来看，公司职员、中层管理者成为主要对象，这也充分说明目前东莞楼市的发展，正成为白领中产阶层群体关注的核心所在。目前购房的人群已经不是以东莞本地人为主，新莞人已悄然“指点江山”。调查显示，目前购房的人近70%是新莞人，东莞本地人只占30%左右。从房地产开发来看，目前东莞楼市在售大大小小约280个楼盘中，将目标客户主要锁定在企事业单位等中高端人群、白领中产阶层的楼盘几乎占了近180个，与本次参与网络调查的群体大体相近。

问题2：您计划在东莞哪个区域买房?

调查结果：调查中，五一计划在南城买房的比例达47.37%，东城买房比例占25%，莞城和万江比例均为8.77%；其他镇街所占比例则为10..531%。

调查分析：作为东莞楼市主战场，近两年南城房地产的开发量和成交量一直在全市32个镇街中居首位。调查中，五一计划在南城买房的比例高达47.37%，可见多数消费者对该区域发展潜力表示认可。从实际情况来看，南城特别是东莞大道南沿线的城市化建设日新月异，除光大、世纪城等本土开发商外，还吸引了万科、金众、深建、深业等外来品牌开发商进驻。

问题3：您购房的目的，自住还是投资？

调查结果：购房的目的中，自住比例为86.67%，投资比例为10%，其他所占比例为3.33%。

调查分析：从消费者购房目的来看，目前东莞楼市刚性需求仍以自住型为主，投资为辅，表明经过一年多调整，东莞楼市基本调整到位，市场日趋理性。来自市场的信号也表明，今年3月以来，在众多利好因素的推动下，东莞楼市也在沉寂冷清了一年之后终于迎来了不错的小阳春,部分楼盘也出现了微幅度提价的现象。

问题4：您买房主要看重楼盘的哪些方面？

调查结果：调查中，配套完善、交通环境、地理位置被消费者看重，比例分别占26.31%，15.45%、14.59%；教育资源、开发商实力、产品品质和物业服务所占比例甚小。

调查分析：从买房主要看重楼盘的主要因素看，配套完善、交通环境、地理位置成为消费者的首选，可见东莞市民在物质文明进步同时，精神文明的追求日趋提高。调查也再次证明，买房“地段理论”风光不再，消费者选择楼盘变得越来越理性，一般会选择生态环境、地理位置和配套等综合素质都好的楼盘。

问题5：您觉得东莞目前房价贵吗？

调查结果：调查中，认为东莞目前房价贵的消费者比例占66.67%，一般比例则占31.67%，不贵的仅占1.67%。 调查分析：房价一直是消费者买房最关注的因素之一。调查显示，东莞消费者有66.67%的比例认为目前东莞房价贵，可见当前东莞楼市5200元/㎡的均价还不是多数消费者的心理价位。这次调查也说明，金融危机对楼市影响比较大，不少消费者的消费心态日趋理性。

问题6：对于房价您能接受的心理价位是多少？

调查结果：这次调查中，能接受4000元/㎡以下、4000元/㎡~5500元/㎡心理价位消费者分别为50%、45%，接受5500元/㎡以上心理价位消费者仅为5%。

调查分析：调查表明，目前，多数消费者的心理价位是4000元/㎡~5500元/㎡，这也是目前东莞楼市绝大部分洋房的成交价格。可见，在东莞楼市中，价格为5000元/㎡上下、性价比高的产品最终还是会赢得消费者关注和青睐。

问题7：您买房后最担心出现什么纠纷问题？

调查结果：房子出现质量问题比例占66.1%，房产证难办和小区物业管理差劲比例均占16.95%。

调查分析：在消费者买房后最担心出现纠纷问题中，房子出现质量问题比例占66.1%，可见消费者对房子质量问题的重视。调查也说明，随着政府改进服务、加快办事流程，东莞目前存在的“房产证难办”现象正在逐步减少，这些配套服务的改进也在一定程度上促进了东莞楼市健康持续向前发展。

问题8：您意向买房的面积区间是多少？

调查结果：消费者意向买房的面积区间120㎡以下比例占69.49%，120㎡~250㎡比例占28.81%，250平方米以上比例占1.69%。

调查分析：本次调查数据显示，消费者意向买房的面积区间120平方米以下所占比例最高，表明自住型买家仍是东莞楼市的主流客户群，这与问题3的调查结果相近。

问题9：您觉得未来两年东莞房价会上涨、下跌还是维持现有水平？

调查结果：在调查中，对于未来两年东莞房价走势，有50.85%消费者认为会下跌，22.03%消费者认为上涨，27.12%消费者认为会维持现有水平。调查分析：本问题与问题6调查结果一致。调查结果表明，东莞的绝大多数消费者认为目前房价与能接受的心理价位还有一定差距，因此多数人认为未来东莞房价还会继续下跌。

问题10：您能接受的商品房总价区间为多少？

调查结果：消费者能接受的商品房总价区间中，35~45万元比例占43%，20~35万元比例占37%，20万元以下比例占13%，45~60万元比例占7%。

调查分析：调查显示，总价20~45万元成为主流的总价选择区间，占受访人群的80%，而选择20万元以下的仅有13%，选择45万元以上的约占7%。从受访人群的年收入来看，有73%的受访者年收入在9万元左右，从中可以看出目前购房人月供能力较强，置业比较理性。

以9万元为界，支付得起9万元以上首付的东莞置业者仅占7%；而支付得起9万元以下首付的占90%左右。以两成首付计算，选择“4~9万元首付”的受访者买得起20~45万元的房子，以目前东莞城区洋房均价5000元/㎡计算，过半消费者都买得起40㎡~90㎡的房子，这正是当前市场上热销的小户型面积。

问题11：您认为哪些宏观调控政策对您置业影响大？

调查结果：消费者认为宏观调控政策对置业影响比例中，房贷新政占50%，契税减免占20.69%，其他新政策占29.31%。

调查分析：房贷新政对消费者置业影响大，所占比例高达50%，表明利好政策对消费者刚性需求刺激作用明显，消费者入市积极性增强。自去年10月国家启动房地产新政以后，东莞楼市成交量稳步上扬，在2008年年末形成了一波较好的上升势头。而进入2009年1月，由于受春节长假影响，导致2009年1月商品房成交量冲高回落。但最新的2月~3月成交数据显示，由于政府加强了对房地产的宏观调控、减免购房交易环节税费、减轻房贷负担等方面作出切实“惠民”举措，尤其“7折房贷”大大减轻购房负担，居民购房意愿得到增强，部分压抑已久的刚性需求趁势得到释放。今年2~3月，无论同比去年还是同比前年，东莞楼市都有较大幅度的上升，而其成交量也仅仅比去年的旺季成交量稍低。4月前半个月，这种“回暖”势头仍在延续。

乐天派抢抄底 谨慎派旁观

随着置业者购买热情的燃起，越来越多的开发商开始调整营销策略，并加入到涨价的行列。虽然提价的幅度还处于试探性的小涨，可是趋势已经越来越明显。

采访中，多位业内人士表示，市场的突然升温出乎意料，但是大部分的原因还是归结于去年刚性需求的累积释放。“从国内外经济走势看，似乎不支持有这样的市场热度，但这确实发生了。既然市场变化了，我们当然也要相机而动。”一位准备取消原有优惠措施、恢复原价的塞纳城市嘉园销售人员表示，尽管对当前的市场变化还没有完全吃透，但客户强烈的购买欲望还是让其充满信心。

市场在变，开发商的营销策略在变，买家的心态是不是也发生了变化？记者近日采访了多位准置业者，对后市不同的判断结果，很大程度上影响着他们的置业行为。记者大致将其分为两大类：看好派和看空派，对于看好派来说，他们入市的理由各有不同，抄底、怕涨、投资保值是这些准备入市的购房者的典型心态，他们觉得目前买房就算不是最好的时机，但也不会是最坏的时候；而对那些看空派来说，大多认为楼市不可能脱离国内外大的经济环境背景而一枝独秀，正在深度蔓延的国际金融危机仍然在威胁着楼市的锦绣前程，尽管现在楼市春光灿烂，但究竟能持续多久，还是要打个问号。

在房价跌落时，我们希望置业者保持一个平和的心态，不要过分悲观，理性对待楼价下调。在房价上涨时，我们更希望置业者保持头脑冷静，不要跟风冒进。

A 主动型：时机到了去抄底

置业特征：他们有刚性的置业需求，在目前的经济危机中没有遭遇到公司裁员或者降薪的压力，最主要是，他们对自己未来的收入依旧有信心。他们依旧按照自己的置业需求进行置业，看到时机成熟，就主动出击。

置业者：林先生（26岁）

目标区域：南城或东城

目标户型和面积：40㎡~70㎡，一房或两房

目标房价：5000元/㎡左右，总价20~35万元

置业目的：抄底型

置业理念：地段好、交通方便、房子出租率高、租金较高。

记者分析：他们虽然大多是首次置业者，但稳定的工作和不错的收入让他们一直对入市跃跃欲试。他们普遍都偏向于买中小户型，置业目标集中在成熟片区，因为这样可将购房的风险降到最低，要换房或者出现供楼紧张，都可以借用“以租养供”或实行灵活转让。

置业建议：南城是东莞楼市目前供应量最大、品质最高的片区，鸿福路一带就有尚书银座等项目，产品为小户型公寓，但价格略偏高，所以南城的选择面不是很广。建议林先生可以把更多精力放在东城的一些中小户型上。

B 改善型：看到中意就出手

置业特征：这些人大都在东莞打拼了多年，有稳定的家庭和殷实的经济基础。他们对子女的教育非常重视，往往就是因为能够让孩子上名校而举家搬迁。一些大户型物业目前集体出现了热销状况，改善型置业者是一大主力。

置业者：王女士（42岁）

目标区域：南城

目标户型和面积：三房或四房，135㎡左右

目标房价：10000元/㎡左右，总价不超过150万元

置业目的：升级换代

置业理念：小孩马上要读中学，选一个好学校

记者分析：南城东莞大道南沿线，不少楼盘以高端住宅为主，如世纪城·国际公馆、金域中央、中信森林湖和御花苑等，这些楼盘都不惜成本提升项目品质，有望带动大量改善性购房需求。

置业建议：以王女士150万元左右的预算，南城东莞大道南片区是非常不错的选择区域。该片区的世纪城·国际公馆、中信森林湖等，都紧临东莞市南开实验学校等名校。

C 看空型：房价还没降到底

置业特征：有购房需求但不急于入市。认为国际经济走势不明朗且不容乐观，国内经济环境仍有一定压力，目前大环境不支持房地产市场这种突然并且持续的升温，下半年市场极有可能出现变化，价格也有可能进一步下调。

置业者：张先生（31岁）

目标区域：莞城或南城

目标户型和面积：三房或四房，90㎡~120㎡

目标房价：4000元/㎡以下，总价36~50万元

置业目的：自住（首次置业）

置业理念：一次性完成。环境应具备婚房、供小孩上学、接父母同住等功能。

记者分析：目前楼市一派春天的景象，看房的人多了，成交量也上去了。似乎大家都快忘记也就是几个月前，在国际金融危机的冲击下，中国的楼市似乎到处都是救市的呐喊声，大部分地产商举步维艰，都期望能有些许喘息的机会。在国家利好政策刺激作用下，楼市终于迎来了让业界惊喜的局面。但需要正视的是，当前市场话语权已经转变，买家的议价空间、判断能力已经明显提高。如何维持目前的回暖局面，如何才能把今年的楼市蛋糕持续做大，仍是众多地产商面临的重要课题。

置业建议：莞城和南城3月的成交均价基本维持在5200元/㎡左右，由于区域价值的支撑，南城尽管也处于楼市调整中，但一直以来房价都是下探有限，今后大幅下调的可能性也较小。莞城作为老城区，由于生活配套比较完善、土地成本高等因素，价格也一直高企，如田禾塞纳城市河畔，成交均价一直维持在5600元/㎡以上。所以，以目标房价为4000元/㎡以下来看，张先生目前在莞城或南城置业都不太现实。

五一部分楼盘推货量

御花苑·海蓝湾：260－380㎡ 联排别墅53套

虎门1号：140－200㎡ 四房68套

滨江花园：二期御峰新品加推

丰泰观山碧水：山湖洋房8栋新品发售

凯悦美景花园：加推南向三房119套

丰硕广场：约20套

御景花园：二期山湖楼栋新品加推175套

佳兆业·中央豪门：81㎡两房、130㎡三房约120套

佳兆业·帝景湾：预计推出的项目共30栋，其中12栋双拼别墅24套

富盈山水华府：景观洋房五房154-159㎡推出30套；独栋别墅256-425㎡绝版推出10套；临街旺铺43-92㎡推出40套