东莞的房价收入比堪比一线城市 受深圳客影响大

东莞房地产市场已经融入珠三角地产圈

近日，围绕社科院蓝皮书事件，国内关于房价收入比再次被热炒。数据显示，东莞从2004年以来，房价收入比一直高于6的警戒线，其中房价上涨的2007年上升到10.93，2008年仍保持在11.84的水平，和一线城市持平。 

所谓“房价收入比”是指一个地方的房屋总价与居民家庭年收入的比值，这一指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平。

房价收入比高于警戒线

根据历年东莞市国民经济和社会发展统计公报显示， 1978年，东莞全市城乡居民储蓄存款余额0.54亿元，农民人均纯收入为149元。到2008年，城市居民人均可支配收入增加到30268元，农民人均纯收入也增至12328元。其中城镇收入最高的10%的居民人均可支配收入66034元。

参照上海易居房地产研究院提供的计算方式，房价收入比=住宅价格/居民有效购买力=（住宅销售单位面积价格×城镇人均住宅建筑面积×家庭平均人口）/城镇居民人均可支配收入×家庭平均人口=（住宅销售单位面积价格×城镇人均住宅建筑面积）/城镇居民人均可支配收入。以此为基础，可以推算出2002年~2008年东莞的房价收入比情况。（见下表）

结果显示，东莞从2004年以来，房价收入比一直高于6的警戒线，房价上涨的2007年上升到10.93，2008年仍保持在11.84的水平。而深圳2007年达到13.15，广州2007年达到12.09，上海2007年达到11.25，从房价收入比来看，东莞基本和一线城市持平。

统计误差难以避免

东莞中原地产研究部经理车德锐表示，东莞市国民经济和社会发展统计的人均收入是按照户籍人口计算，而不是按照常住人口计算，计算数据难以客观。

深圳营销学家戴欣明则表示，单单看房价收入比存在一定的制度上的欠缺，主要是因为中国没有物业税，房地产还是高收入人群的货币保值增值的最主要手段。只要政策允许，就会出现价格上涨的局面。

业内三人谈：东莞房价受深圳客影响大

记者：从2004年以来的情况看，东莞的房价收入比在2007年前基本都在7以下，2007年开始出现大幅增长，主要原因是什么？

戴欣明：出现这一情况的原因是东莞与深圳楼市具有联动性。2005年开始深圳房价上涨，因此，深圳周边房地产市场，如东莞市场就有了投机的机会。经过这么一轮的冲击，东莞房地产市场已经融入珠三角地产圈，这个联动波动就会缩小，甚至形成同时上涨的局面。

低收入群体应买经适房

记者：按照国际通行说法，房价收入比在3~6之间为合理区间，东莞从2004年以来都高于此，是否说明房价远高于东莞市民实际收入？

戴欣明：这是一个不争的事实，不论是东莞还是其他城市，中国的房地产价格都远高于市民的实际收入水平。

林毓群（合富辉煌市场研究部总监）：由于收入不透明，很多人的名义工资也许不高，但都有其他赚钱门路，而这些收入，不是统计报表所能涵盖的。由于收入普遍地低估，直接导致了房价收入比数据会与实际情况出现误差。根据《2008年东莞市国民经济和社会发展统计公报》，去年城镇最低10%收入组人均可支配收入只有11172元，以此计算，这部分人的房价收入比高达33.01。城镇低收入人群往往难以承受购房压力。

戴欣明：城镇低收入者本来就不应该用购置商品房的形式解决居住问题，经济适用房和廉租房是合理解决低收入家庭住房问题的途径。如果让经济适用房以及廉租房起到抑制房价的作用，这些房子占商品房的比例应该在35％左右，而现在没有哪个城市达到这个水平。

合理价位之争

记者：东莞普通住宅的合理价位区间是多少?

戴欣明：东莞普通住宅的合理区间应是在均价3000~4000元之间。置业者理想的价格水平是一套100平方米的房子扣除一个人日常开销后，用十年实现物业自有化的可接受价格。按照东莞政府预期的今年城市居民年人均可支配收入达到32084元计算，一个普通市民的月工资是4173元，除去每月1500元的生活费，月纯收入是2673元。10年为32万元，换算成房价就是3200元/平方米。

车德锐：东莞近三年的GDP复合增长70.4％，东莞近三年城镇居民人均可支配收入复合增长31.7%，取两者均值51.1%，按2004年东莞房价3336元/㎡计算，东莞目前合理房价应为5300~5500元/㎡。