东莞中小户型热销大户型仍不好卖 提防楼市深寒

自春节以来，楼市一直在上演着“小阳春”的火热局面。但记者调查发现，并不是所有的楼盘都能在暖春中受益。一些性价比高、热点区域的楼盘自然成为热销的主角，但一些定价高、户型面积大的楼盘仍然不是很好卖。“小阳春”的背后，楼市正呈现冰火两重天的销售特征。

现象：中小户型热销 大户型难旺

4月18日，四环路，中信·风云汇。

记者来到售楼部，不大的销售现场内挤满了人。据中信地产经营部副经理陈峰介绍，当天共推出200套单位，成功认筹100多套。4月25日，该项目将正式开盘。其中以中小户型为主，大部分为一房、两房单位。

“自春节以来，我们项目平均每个周末日均成交量都能保持在20套左右。”星城国际花园副总经理段吉超如此表示。他告诉记者，现在项目均价卖到4000多元/平方米，由于这段时间销售相对好，他们原定计划在年底开工的新一期项目目前也加紧施工进程，争取尽快推出市场。

江南第一城相关负责人也表示，目前项目一期已经“断货”，他们正加紧二期工程进度，争取在5月份推出新货量。

东莞市相关部门发布的一季度经济运行数据显示，一季度东莞房地产开发投资41亿元，增长29.6%，商品房建筑施工面积增长13.3%，销售面积增长12.1%，销售金额增长22.2%。仔细分析后不难发现，今年第一季度出现热销的楼盘里，因为低价而吸引购房者的楼盘占了多数。上东国际、百悦尚城等楼盘都因为较为合理的定价，引得不少购房者的追捧。

虽然近期东莞楼市出现回暖迹象，部分楼盘迎来了久违的热闹场面，但也并不是所有楼盘都能感受到这股“暖流”。这段时间，在整体楼市回暖迹象的带动下，东莞中大户型的供应量也增多，大户型产品供应被激活。

但业内人士认为，虽然供应量加大，但大户型的销售并不是很好，特别是面积过大的大户型，总价过高，改善型购房者很难承受。星辰国际花园副总经理段吉超表示，要提高大户型的销量，就必须进一步拓展销售渠道，吸引外地有购买力的购房者前来东莞不失为一个策略。

原因：刚性需求集中释放

刚性需求最近集中爆发。

宏远地产营销策划部经理廖良越表示，一般“清明”都是楼市的淡节，很少人会来看房，但今年清明节不同，消费者的看房热情很高涨。这从一个侧面反映出积压一年多的刚性消费群体的集中爆发，也是楼市出现“小阳春”的最根本原因。段吉超认为，刚性需求的释放，特别是婚房需求的增长，带来了这波楼市“小阳春”。

从目前市场来看，近期一些销售较好楼盘的客户还是以自住型需求特别是首次置业需求为主，投资性需求暂时还未集体释放。有观点认为，如果投资客不进入市场，真正的市场回暖就不成立。也有地产专业人士在博客中写道，10年来房地产业的兴衰与投资者的多寡成正比，但现在的房地产市场上罕见住宅投资者，这波成交量的反弹随时可能终止。

中天力通营销部副总经理朱必步认为，由于政策导向效应渐显及大户型稀缺价值的日益呈现，大户型势必成为紧俏货，升值潜力明显，对于有一定消费能力的购房者来说，是个不错的选择。只是在当前的楼市状况下，多以刚性需求者为主，购买力有限，大户型短期内难热，这也是目前楼市出现两极分化现象严重的最根本原因。

后市：提防楼市极度深寒

按照目前的态势，东莞楼市今后将向什么样的方向发展？

有观点认为，目前只是短暂性释放刚性需求，它缺乏一种可持续的支撑力。从目前一些楼盘定价来看，部分高端楼盘房价定价还相对比较高，在他们还没有完全调整到位的情况下，楼市要维持长期的热销状况还有一定的难度。

段吉超也认为，就他们的项目而言，目前已经有一些投资客开始入市，但比例还不是很高。在他看来，如果投资客不进入楼市，投资性需求没有大规模涌现，未来楼市回暖的持续性就充满很大变数。从信贷政策来看，目前第二套房贷款政策还没有实质性改变，投资性需求依旧被抑制。预计高价或投资型物业在未来的销售还有一定难度。

在某代理机构上班的黄先生分析，目前整体房价体系还没有全面实质性回调，如果开发商贸然上涨房价，有可能加重购房者的观望情绪，“冰火两重天”有可能演变成“极度深寒”。

从整个大环境背景来看，有报道提到，其实，房地产开发商对楼市前景也不乐观。4月11日，国务院发展研究中心中国企业家调查系统发布的调查报告显示，近半数的房地产企业经营者认为2009年房价降幅将在10%以内。经济学家郎咸平在最近的演讲中也说，房地产商资金链紧张的结果会使2009年开始的房地产市场整个被冷冻住。而房地产市场被冷冻的结果，加上制造业的持续倒闭，将进一步影响到银行体系的安全。

不愿意透露姓名的某人士分析，最担心这波“小阳春”行情后，楼市价格走高，而有效刚需后继乏力，原来没有调整到位的楼市，陷入更加被动的局面，不排除楼市会出现“极度深寒”的可能。