2012上半年东莞土地价格飘红 供应成交双双下滑

　　上半年关键数据一览：

　　2012年上半年度土地市场回顾：

　　今年上半年，全国300个城市土地出让金总额6525.98亿元，同比下降38%。土地出让金大幅下滑短期难以扭转，楼市调控对地方政府财源影响明显，土地财政岌岌可危，未来地方政府松绑调控的动力仍然存在。中央“抑制投资投机需求”的决心短期内不会松动。在宏观经济形式不容乐观的市场环境下，下半年地方政府紧贴中央调控红线，甚至略有突破的“微调”政策可能增多。

　　上半年全国住宅用地成交总价水平较2011年大幅下降，北京朝阳区来广营乡土地储备项目A4和B4地块以23.7亿元排名首位，成交总价在20亿元以上的地块仅有5宗，而2011年本榜单地块总价均在23亿元以上。2012年上半年，全国土地及住宅类用地成交量处历史低位，市场未现明显回暖迹象。持续的调控使上半年全国土地市场陷入供需双降的冷清局面，预计下半年土地将会迎来一轮放量机会，房企或集中资金抢地。

　　2012年上半年，东莞土地供应量和成交量同比去年均出现大幅度的下滑，而价格成交却逆市飘红。2012年上半年，东莞土地供应144.26万㎡，同比减少65.64%，商住地供应66.53万㎡，同比减少68.47%。上半年土地成交161.91万㎡，同比减少59.14%，商住地产成交57.66万㎡，同比减少70.78%，商住成交楼面地价2472元/㎡，同比增长41.68%。

　　春节过后，东莞楼市成交有所回升，但国土部门为了防止流拍，不敢贸然推出大量用地。上半年土地供应以一二线热点区域为主，其中不乏一些优质地块。进入3月份，东莞楼市迎来“小阳春”的回暖行情。5、6月份，市场延续旺销势头。成交的持续好转，再加上存款准备金率下调、央行降息、CPI回落等利好因素刺激货币政策渐向宽松，开发商拿地信心加强。上半年商住地成交关注的焦点是，

　　万达地产毫无悬念地拿下东城主山地块，该地块将建成包含住宅、商场、写字楼、五星级酒店在内的大型城市综合体，成为继长安万达广场之后，东莞的第二座万达广场，万达地产布局东城，将会运用其成熟的商业模式，打造东莞的核心商圈。

　　对于热点区域、优质地块而言，出现多家开发商激烈竞价的场面，成熟中心片区商住混合用地频繁出现溢价，从上半年成交的18宗商住、商业地块来看，有11宗地块溢价成交，而溢价率达到40%以上的有7宗。

　　一、2012年上半年土地政策一览：

　　2012年上半年，国土资源部加强了土地调控和监测力度，从指标上严格规范投放年度建设用地。东莞决定改变一次性供地模式，对大型项目试行分期供地制度，优先保障项目首期工程用地，定期对已供地项目进行效益考核，并以此为依据决定是否继续供地或调整后续供地规模，从而做到节约、集约目的。

　　国务院批准今年保障房用地7643公顷，涉及93个市。由于去年开工的1000万套保障房在今年会继续施工，加上今年新开工700万套的任务，保障房在建规模将达到一个新高度。今年全国将开始选择试点城市，妥善处理好现存小产权房的问题。目前国家要求各地对农村集体土地进行确权登记，但凡是小产权房不允许登记，不受法律保护。

　　二、2012年上半年全国住宅用地供需低迷，溢价率低位徘徊。

　　2012年上半年重点主要城市成交一览表：

　　全国土地市场：上半年全国土地及住宅类用地成交量处历史低位，供需双降。

　　供应情况：1-6月全国300个城市共推出16284宗，推出土地面积65848万㎡，同比减少19%;其中住宅类用地(含住宅用地及包括住宅用地的综合性用地)4666宗，推出面积20677万㎡，同比减少32%。

　　成交情况：1-6月全国300个城市共成交土地12778宗，成交土地面积51241万㎡，同比减少27%;其中住宅类用地3315宗，成交面积14720万㎡，同比减少44%。

　　成交价格：1-6月，全国300个城市成交楼面均价为791元/㎡，同比下跌12%;其中住宅类用地成交楼面均价为1134元/㎡，同比下跌3%。

　　溢价率：1-6月，全国300个城市土地平均溢价率为5%，较去年同期减少13个百分点，其中住宅类用地平均溢价率为4%，较去年同期减少15个百分点。

　　2012年上半年重点城市住宅用地累积供应情况：

　　随着全国楼市好转行情的持续，成交量也在企稳回升，地方政府推地节奏有所加快，部分房企拿地积极性提高。在1-5月的低迷走势与调控不持续背景下，2012年上半年多个城市出现住宅土地供求齐跌的情况。

　　持续的调控使土地市场在2012年上半年陷入供需双降的冷清局面，6月延续前期走势，推地量低于去年同期水平。尽管6月个别地块受到热捧，但却难掩整体颓势。上半年全国土地及住宅类用地成交量处历史低位，市场未现明显回暖迹象。上半年全国土地成交价格走势较平稳，但总体均价仍低于去年同期水平，6月同比小幅上涨。上半年全国溢价率水平始终在低位徘徊，直至6月多个重点城市出现久违高溢价率地块，成为住宅类用地溢价率最高的月份。

　　三、2012年上半年东莞土地挂牌量同比大幅下滑，商住地供应明显放缓。

　　土地挂牌量大幅回落，一线镇区成供应热点区域。

　　2012年上半年东莞市国土资源局挂牌上市43宗土地，总面积144.26万㎡，同比减少65.64%，其中商住用地仅16宗，占地面积66.53万㎡，同比减少68.47%;3宗商业金融用地，占地4.51万㎡;22宗工业用地，占地67.13万㎡。2012年，国土部门为了防止土地流拍，供应土地以一线热点区域镇区为主。一线镇区因房地产开发热度高，生活配套和基础设施趋于成熟，市政规划利好，房地产升值空间大。再随着城市建设的浪潮在稳步推进中，一线镇区可开发的土地越加稀有，这些区域推出的土地对开发商吸引力极大。上半年东莞商住地一线镇区供应9宗地块，二线镇区5宗，三线镇区供应2宗。

　　6月土地供应开始转淡，仅供应2宗商住地。

　　2012年，东莞土地供应38宗地块，面积合计144.26万㎡，同比减少65.64%。上半年，东莞土地市场供应除了3月份供应10宗地块，其余月份供应都是个数。而6月仅供应2宗商住地，商业、工业等地块均无供应。整体市场供应偏紧。

　　商住用地供应一线镇区比重超五成，东城、凤岗、塘厦将成未来开发热点。

　　2012年上半年商住用地供应结构分解图：

　　2012年上半年东莞挂牌上市商住、商业土地一览：

　　四、2012年上半年东莞土地成交大幅下滑近六成，月度成交持续走低。

　　上半年土地成交总量大幅回落，商住、商业地块成交逊色去年同期。

　　2012年上半年东莞市成交55宗土地，成交面积为161.91万㎡，同比减少59.14%，成交金额63.1亿元，同比减少31%;其中商住用地成交13宗，成交面积57.66万㎡，同比减少70.78%，成交金额38.12亿元，同比减少49.04%。2012年上半年，东莞土地市场成交情况逊色于去年同期，无论是成交量还是成交总价都同比去年有较大幅度的回落。随着楼市调控的持续深入和房地产后市走势的不明朗，国土部门推地也较为谨慎，供应一些热点区域地块为主，其中不乏一些优质地块。如万达广场拿下东城主山地块，中正集团获得长安霄边地块。

　　6月东莞土地市场开始转淡，2宗商住地均以底价成交。

　　2012年6月东莞市国土资源局仅成交2宗商住地块，分别是清溪重河村地和城区运河西三路西侧地，均以底价成交。其中，编号2012WG021的清溪地块占地7.39万㎡，容积率为1.0≤R≤1.8，被世博新天地以1.7亿元获得，折合楼面价1276元/㎡。而编号20124009的城区运河地块占地2.83万㎡，被富通地产以底价1.69亿元成交，折合楼面价1331元/㎡。5月东莞土地市场成交9宗地块，进入6月市场明显转淡。

　　商住用地供需比下滑至2007年上半年来新低，维持低位徘徊水平。

　　2012年上半年，东莞商住地供需比为0.97，下滑至2007年上半年以来新低，维持低位徘徊水平。从近年商住地供需比走势来看，总体市场需求旺盛，尤其热点区域地块受追捧。今年上半年，东莞商住地市场供应偏紧，成交面积略大于供求面积。由于今年供应地块重点在一二线镇区，房地产正在稳步发展，这部分地块大多数能顺利成交，流拍现象不多。

　　商住用地成交一、二线区域占主角，三线镇区成交低位徘徊。

　　2012年上半年商住用地成交结构分解图：

　　2012年上半年，东莞全市有11个区域有商住用地成交，成交面积57.66万㎡。其中一、二线片区成东莞市的商住用地占主角，合计占据全市的93.93%，当中尤其以东城、长安、凤岗的规模最大。可以预计在未来，一线经济发达镇区仍旧是房价地产开发的热点和主流区域，随着二线镇区的配套和规划完善，尤其临近广深边缘地带，这些区域也将会迎来一轮快速开发热潮。三线区域仅有中堂一宗地块成交，合计3.5万㎡，占全比重6.07%。

　　本土开发商拿地比重超七成，万达、世博天地居拿地排行榜冠亚军。

　　2012年上半年开发商拿地结构分解图：

　　2012年上半年，东莞商住用地供应偏紧，土地成交以本土开发商为主流。上半年，东莞本土开发商拿地11宗，合计面积42.69万㎡，占比重74.03%。而外来开发商仅有万达地产和甘肃天麟两家外来企业拿2宗地块，合计面积14.97万㎡，占比重25.97%。与去年广深开发商频繁进驻东莞相比，今年却是集体失约。上半年，本土开发商表现抢眼，不少房企青睐于自己熟悉甚至自家门口拿地。主要原因这部分房企对东莞房地产市场预期较高，借机扩大版图，巩固本土优势和知名度。

　　2012年上半年商住、商业用地成交一览：

　　五、上半年商住地月度成交起伏较大，溢价率较为突出。

　　商住地月度成交起伏较大，溢价突出。

　　2012年上半年，东莞商住用地的月度成交量变化幅度较大，楼面价起步也较大。主要是受政府推地节奏影响，个别月份优质地块集中成交。其中，4月、5月成交面积分别是10.19万㎡和29.67万㎡，保持较高的水平。上半年土地市场成交量虽萎缩，但是溢价成交的地块突出。预计随着后市银根的进一步松动和推地节奏的力度加大，届时东莞土地市场成交会走出6月的低迷。

　　六、2012年上半年东莞商住、商业用地市场之最。

　　2012年上半年流拍土地一览：

　　七、2012年上半年土地市场特征总结

　　※上半年土地供应偏紧，致使成交总量萎缩。

　　2012年上半年，东莞土地市场成交55宗，面积161.91万㎡，同比大幅减少59.14%;成交金额63.1亿元，同比减少31.72%。总体成交量偏低，吸纳量有所降。从供需比来看，上半年东莞商住地供需比为0.97，土地市场供应上的偏紧，致使成交量迅速回落。上半年国土部门为防止流拍现象，谨慎推地。尽管成交量同比去年锐减，但推出的地理位置较为优越，成交结果也比较可观。

　　受调控政策的持续影响，去年年底整体市场低迷不振，库存量逐渐走高。春节过后，东莞楼市走出持续下滑状态，同时央行也下调存款准备金率，一线城市第二轮降价潮开启，楼市调控政策没有明显松动的大环境下，东莞本土开发商仍然处于去库存时期，只有部分资金实力较强的开发商，在商业市场领域有所斩获。随着存款准备金率的下调、央行降息等货币政策的松动，开发商资金局面有效缓解。4月、5月东莞土地市场明显升温。其中， 4月、5月成交面积分别是10.19万㎡和29.67万㎡，保持较高的水平。进入6月份，仅有2宗商住地成交，市场转淡。

　　※一、二线镇区交投活跃，土地成交溢价现象突出。

　　2012年上半年，东莞商住用地成交集中在一二线区域。其中，一线镇区成交6宗，占地28.23万㎡，二线镇区成交5宗地块，占地25.93万㎡，三线镇区成交2宗，占地3.5万㎡。上半年，一二线镇区表现活跃。从土地成交的结果来看，溢价成交的现象较为突出。13宗成交的商住地当中，有9宗地块是溢价成交的。而溢价率在40%以上的地块有6宗，如编号为2012WG018的大朗镇大井头社区地块，经过2家开发商39轮竞价，最终被甘肃天麟房地产开发有限公司收入囊中，地块占地面积2.58万㎡，容积率为2.4，成交总价15270万元，溢价率74.12%，折合楼面地价2462元/㎡，地块地理位置十分优越，靠近大朗行政中心，商业开发前景被看好。

　　今年上半年，东莞商住地供需比为0.97，这体现出土地市场的供应偏紧，致使成交的萎缩。土地供应同比去年出现较大幅度的下滑，而土地成交频现溢价现象。主要原因是，一方面为防止土地流拍现象，国土局不敢贸然推地。另外方面是楼市调控持续，政府有意推区域地段较好的土地，对开发商的吸引力较大，致使土地频现溢价成交。

　　※本地开发商扩大本土优势，拿地比重占7成。

　　2012年上半年，东莞商住用地市场有零星供应，引来本土开发商跃欲试，扩张本土优势。

　　上半年，东莞本土开发商拿地11宗，合计面积42.69万㎡，占比重74.03%。而外来开发商仅有万达地产和甘肃天麟两家外来企业拿2宗地块，合计面积14.97万㎡，占比重25.97%。与去年广深开发商频繁进驻东莞相比，今年却是集体失约。上半年，本土开发商表现抢眼，不少房企青睐于自己熟悉甚至自家门口拿地。这也体现出了部分房企手握现金寻求项目，并且对东莞楼市的长期看好。而本土房企对东莞房地产市场预期较高，借机扩大版图，巩固本土优势和知名度。但是难得一见的现象是，去年在东莞土地市场攻城拔寨的外来开发商，此时却是集中失约，显然对于战线铺得太长的开发商而言，启用“过冬模式、谨慎拿地”也在情理之中。

　　※为了确立品牌优势、减少潜在风险，开发商青睐于在本身熟悉的区域拿地。

　　2012年上半年，商住地成交中，本土开发商拿地比重占7成多。部分开发商青睐于在熟悉的区域拿地。如三正地产上半年在凤岗拿下2宗地块。如编号2012WG016的凤岗镇雁田村地块，被东莞市三正雁田房地产开发有限公司以底价收入囊中，该地块占地面积5.62万㎡，容积率为1.6，成交总价22670万元，折合楼面地价2521元/㎡，该地块地理位置十分优越，与去年12月拿下的2011WG008地块连为一体。显然这是继上个月，三正地产以79轮的激烈竞价，拍下卧龙山后续开发地块之后，本月三正地产再次在土地市场满意而归，据悉该地块实际上与2011WG008连为一体，是三正地产深耕凤岗房地产市场的又一力作，两地块合计占地面积超过12万㎡，总建筑面积近20万㎡，将打造成一个大型复合标杆楼盘。开发商青睐于在自己熟悉的区域拿地，主要原因是，一方面利于开发商在熟悉的区域建立自身的品牌优势，另一方面，开发商在前期开发的项目已经在当地形成自己的品牌和口碑，通过老业主和客户圈层的传播和引导，能带来圈层的客户资源优势。

　　※上半年土地频现溢价成交商住楼面价创下2008年来新高。

　　2005年以来，东莞商住用地的楼面地价逐渐走高。最高点出现在2007年下半年，达到3632元/㎡。2012年上半年，高地价成交地块增多，高溢价地块成交突出，致使上半年商住地整体楼面地价达到2472元/㎡，达到2008年以来的最高值。这也说明，热点区域地块不缺乏市场，开发商看好这些片区的房地产发展趋势。

　　八、近期楼市销售良好，开发商对后市信心倍增，7月推地节奏有所加快。

　　根据市国土局的公告显示，7月东莞土地挂牌出让的商住商务地有4宗，合计面积19.52万㎡。其中商住地3宗，合计面积19万㎡，商务金融1宗，面积5215㎡。五一以来，东莞的楼市维持着活跃的成交氛围，也真正实现了传统上的“红五月”。延续这波热销行情，6月东莞楼市成交屡创新高。近期良好的销售业绩，既有效地舒缓部分开发商的资金紧张局面，同时又让部分房企对后市抱有更大的信心。6月东莞土地市场挂牌出让的仅成交2宗商住地，7月推地节奏明显加快。

　　在挂牌出让的4宗地块当中，引人关注的是塘厦大坪村推出2宗商住地。两宗地块位于莞深高速南侧，交通便利，地块所在的大坪村与深圳观澜镇山水相连，位于“泛观澜别墅板块”内。据悉，此前拍出的“广东高价地”棠樾别墅地块就位于大坪，临近世界知名的深圳观澜高尔夫球场，旁边有虾公岩水库、企洞水库等，附近就是东莞市五大森林公园之一的大屏嶂森林公园，生态资源丰富。对比几年来塘厦出让的很多商住地块，此次新推地块的地理位置十分优越。预计该地块将掀起东莞土地市场新一轮竞拍热潮。

　　7月挂牌交易的商住、商务用地一览：

　　九、下半年土地市场宏观展望

　　※6月房产指数创一年半新高，下半年楼市活跃的交投氛围有望延续。

　　房地产业商务活动指数为58.2，创出2010年12月以来的新高，而建筑业商务活动指数虽有所回落，但依然维持在58.1的高位。房地产商务指数自今年2月份开始触底反弹，逐渐走出下行通道，供需关系一直相对处于平缓。6月房地产活动指数和新订单指数双双出现回暖，表明市场需求释放开始由弱转强，供需达到全面活跃。

　　存准率今年已经下调2次，同时还有1次降息，实体经济的增长依旧呈现乏力态势，信贷需求不旺。从稳增长的调控角度看，存准率有可能再次下调，最快可能在7月中下旬。目前无论从成交量还是从市场信心来看，房地产市场正逐渐走出低迷，复苏迹象明显。下半年房地产市场或走稳上升，将会加大开发商对后市市场预期的信心。再加之后市货币政策还会进一步松动，也会增强企业拿地意愿。

　　※稳定经济增长，填补出让金收入缺口，下半年将会加快土地供应步伐。

　　今年上半年，全国300个城市土地出让金总额6525.98亿元，同比下降38%。土地出让金大幅下滑，楼市调控对地方政府财源影响明显，土地财政岌岌可危，未来地方政府松绑调控的动力仍然存在。就在5月底，国务院会议要求把稳增长放在更重要的位置，积极采取扩大需求的政策措施。地方财政收入有相当一部分是来自于是卖地。上半年土地市场成交萎缩，财政收入大幅下挫。全球经济形势不容乐观，尤其东莞作为一个外需型城市，受外围环境影响较深，一季度GDP增长仅为1.3%，属于全省垫底的一个城市。土地财政收入的增加，才能有效加快基础项目的建设和投资。为增长财政收入，填补土地出让金的缺口，预计下半年政府会加快推地步伐。同时，政府也相应调整推地策略，可能趋向于推出一些规划面积较小的地块，控制地块总价，减少流拍风险。为保持经济较快增速，下半年土地供应将会迎来一轮放量。后市推地力度的加大，流拍地块减少，溢价率走高，土地市场有望走出上半年的低迷行情。

　　※开发商资金链逐渐得到改善，下半年众多房企或择机拿地。

　　上半年，成交市场持续吹暖风，不少项目去货较为理想。再加之，央行降息等货币政策渐向宽松，开发商资金链也逐渐宽裕。上半年以价换量的走货策略，使得不少开发商资金面有效缓解，也改变了市场的预期。6月18日，恒大地产以13.22亿元抢得广州珠江新城地块，刷新近年来广州单价高价地新高。销售回款顺畅，资金压力较小的大型房企购地热情提高，开始着手补充土地储备，逐步加快拿地进程。随着后市土地供应量的加大，预计在销售回款加速、信贷环境日益宽松的情势下，将有更多的企业择机入市购地。部分热点区域的地块还会受到市场的热捧，届时将会迎来土地市场的成交高峰。

　　※下半年南城总部基地二期地块将推出，引发市场高度关注。

　　2010年9月，南城总部基地首批土地开拍，分别被9家开发商获得。目前，万科地块已动工，其余8宗地由东莞市邦联实业投资有限公司联合开发。下半年，南城总部基地二期土地将会推出8宗商务金融地，占地6.41万㎡。南城政府把总部基地二期定位为南城国际商务区，规划用地面积2300亩，总投资约360亿元，将建成金融、商贸、商务、现代服务业机构、企业总部、地区总部集中的综合性商务区。随着城市进一步开拓，东莞向南发展已成必然趋势，继CBD规划之后，总部基地位置靠南。从周边来看，总部基地有中信凯旋国际、中信森林湖、香树丽舍、恒大雅苑等楼盘，片区前景规划相当利好，日后将会重点引进一批金融、保险、地产、商贸、科技等机构的地区性总部和在行业处于领军地位的大型上市公司、大型企业集团。下半年，南城总部基地二期推出的8宗地块将会引发市场的高度关注，届时或会吸引多家开发商参与竞逐，将会上演一场土地拍卖盛宴。

　　南城总部基地二期土地公告一览：