东莞轻轨R2线连南北利好楼市 解读沿线购房指南

本周一，轻轨R2线开工，石龙镇周边楼盘，莞龙路、东城中路及东莞大道两侧和省道256线沿线的楼盘都将率先受益。

今年3月，东莞市出台的《东莞市产业结构调整规划（2008~2017）》显示，今后商品房将重点向轨道交通沿线布局，这就为未来10年房地产业的发展留下了较大的空间。

石龙片区：最先受益

优势：客户构成上以本地人为主，部分投资型物业的业主多为工厂主、管理层干部、高级技工、香港或台湾客户。

劣势：物业管理水平普遍较低，聘请专业的物业公司进行管理的很少。

本周一，轻轨R2线和石龙火车站改建同时开工，石龙镇周边楼盘将率先受益。

去年存货多今年压力大

随着东莞城市的发展，邻近城区的石龙作为东莞早期发展起来的商业重镇，以江景为特色的新兴房地产业也逐渐发展起来，去年石龙镇的预售套数在全市排名第六。

石龙镇的房地产项目规模一般较小，大部分在10万平方米以下，户型则以大户型为主，面积大都在350平方米以上，洋房以三房、四房为主。石龙房地产项目吸引的客户群以本地人为主，他们购买力有限，据合富辉煌东莞市场研究部数据显示，去年石龙镇住宅供需比为4.96∶1，销售压力在全市最大。

2007年石龙住宅供应21.4万平方米，2008年供应达37万平方米 ，同比增加73%；2007年住宅销售2220套，2008年销售仅712套，在供应量大幅增加，而销售量却在大幅度减少的情况下，石龙成为东莞市存货量最多的镇区，销售压力也最大。

楼市将有新发展

石龙数百年来一直是广东省重要的交通枢纽、物流中心，随着火车新站和R2线轻轨项目的正式启动，以石龙和茶山为中心的东北片成为继东城、南城之后的东莞“第三城”的形势已初见端倪。业内人士认为，R2线的开通将对石龙镇楼盘起到极大的促进作用，石龙楼市将会有新的发展。

相关镇区：茶山、石排

由于茶山、石排的经济情况在东莞镇区排名较后，茶山、石排的房地产业发展较弱，但由于R2线轻轨及石龙火车站新站的辐射作用，两镇区的房地产发展也是指日可待。

东城板块：“大腕”云集

优势: 城市配套功能比较完善，商贸服务业发达，能够吸引大量的消费者；城市轻轨R1、R2线将更加完善城市与外部的连接，交通网络比较完善；拥有黄旗山、虎英郊野公园、同沙生态水库、峰景高尔夫球场等景观资源，有利于房地产开发。

劣势：东城区有一定量环境较差的工业区，影响整个东城区的形象、经济、卫生环境、城市升级等，后期治理有一定困难。

随着城市规划的不断推进，东莞的城市价值“东拓”明显。2006年开始,东莞房地产行业首次提出“东城东”板块概念，广义来看，“东城东”是从东城中心开始，东至莞深高速,南至八一大道、松山湖大道,西至石井大道,北至莞龙路的区域。该区域内大盘云集,从别墅到大户型、中户型,涵盖了高档、中高档、中档各类住宅。

历来是开发商必争之地

东城区云集着东莞市最多的本土开发商，光大、中信、新世纪、联华国际、峰景、高田、中惠、愉景等都将东城区作为主场，这些开发商大部分都以东城区为发源地，再向周边扩张。

同样看好东城区市场的还有丰泰、汇景、富盈等地产大鳄，东城区房地产开发潜力同样吸引了万科等加入。

作为东莞传统富人区所在，东城由来已久的居住价值依然存在，东城仍是不少本地人的置业首选区域。

片区成熟投资风险较低

目前东城商品房供应相对不足，新增供应得到快速消化，整体区域市场处于快速发展阶段。东城区可供开发的土地资源仍然比较充足，未来房地产发展潜力相当大。

由于旗峰山资源价值优越，未来的开发热点主要集中在旗峰山周边，因而区域房产价格具备相当好的价值基础，预期区域整体楼市发展比较稳健，区域抵御系统性风险能力较强。

相关镇区：寮步

东城区在未来将推进城市东进，东城东板块楼市开发将继续升温。

2007年东莞市规划将寮步镇放在“中心提升”的重要位置，寮步镇融入东莞主城区的趋势已经进入实质阶段，因此寮步正由东莞传统意义上的城区边缘走向城市核心。

东莞首个海洋动物园也落户寮步，将在两年内面市，“CBA第一馆”东莞市篮球中心也已动工了。

今年3月，《寮步镇良平片区控制性详细规划方案的批前公示》出台，根据规划良平片区将与市区对接，“东城东”的置业片区将进一步扩大。

●R2线在东城设站：银珠街站、温南路站、东城路站、旗峰公园站。

南城板块：优势明显

优势：中央商务区逐渐成熟，中央生活区、南城东片区的规划已经形成，水濂山片区资源独特；南城步行街商圈与CBD商圈已经形成，并逐渐向外扩张；南城综合的基础设施建设比较完备。

劣势：南城的产业结构中,劳动密集型加工企业、房地产业和低层次服务业占的比例较大，影响产业结构转型及经济的后期发展；四环路以南的南城东片目前商业、交通等公共设施配套建设相对滞后； 过多的楼盘集中在南城。

南城作为东莞市政府投入巨资打造的新城市中心区，随着东莞区域发展重心的转移，南城的房地产市场近年来逐渐兴旺，从1992年发展至今，南城已有近120个楼盘。

南城是东莞楼市的风向标

数据显示，去年南城区新增住宅8372套，全市区域排名第一；销售5748套，全市区域排名第一。2008、2009年南城潜在供应量约436.3万平方米，总供应量约为491.5万平方米。

结合相关数据计算2008、2009年南城的供需比约在4.8：1的水平。2009年第一季度南城成交面积为21.3万平方米，领跑全市。

光大、宏远、中信、深建、建工集团等大开发商先后抢占南城房地产市场开发份额，开发量领先于全市各区域，并呈逐渐扩大趋势，房地产产品及价格已成为东莞的风向标。

随着东莞的城市建设和房地产业快速发展，生态环境好的人居优势也日益显现，水濂生态板块为首的中央生态居住区最能体现东莞人居特色与生态优势。

生态居住区板块囊括辖内东莞大道以东的西平社区至蛤地社区。

交通优势贯穿主轴线

《东莞市轨道交通网络规划》显示， R1、R2线经过南城，其中R2线在本周一已经开工。相当比例的镇区置业者，特别是高端置业群，看中城区的信息资源、教育资源及生活配套资源等。

R2线的建设，使石龙、茶山、厚街、虎门等镇区居民往来城区更为便利，城区物业对这些区域的置业者吸引力加大。R2线的南城南片区站点设置，会成为推动这个板块再度扬帆起航的助力。

相关镇区：厚街

厚街是距离东莞市区最近的镇区之一。R2线有3个站点在厚街，分别是厚街大道站、厚街汽车站、厚街展览中心站。

此外，东莞大道延长线经过厚街，从水濂山腹地也有一条宽阔的马路将连接博览大道，吸引部分厚街市民在水濂山置业。而厚街的横岗水库片区，作为东莞最高端的豪宅片区之一，由于自然环境优越，交通便利，吸纳了较多市区高端客户的流入。

2008年厚街镇洋房成交均价约4613元/平方米。2009年1月洋房均价降为4156元/平方米。轻轨R2线将大大提升城市价值。

●R2线在南城设站：会展中心站、新城中心站、南城水濂公园站。

莞城板块很快会旺

优势：是老城区，各种商业、交通等配套设施比较完善；拥有大量有实力的购房者。

劣势：可用于建设开发的土地不多；旧城区规划零乱，建筑物密集；建设开发多为散地，改善居住项目对其他区域没有吸引力。

近年来，莞城楼市开发力度减缓，与东城、南城的热闹相比，莞城区房地产业显然有些势单力薄。不过随着旧城改造的逐步推进，相信莞城区的房地产业也很快会兴旺起来。

供应量明显不足

数据显示，去年莞城区新增住宅2424套，全市排名第8，销售1728套，全市区域排名第6；供需比为1.40：1，供求压力较小。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2009年1月莞城区住宅签约面积约0.63万平方米，全市排名第14，签约均价约6283元/平方米，主要由东方华府高价带动。

东莞中原地产市场研究部认为，莞城市场供应量存在着明显不足，这种情况很难得到根本性的改变。田禾塞纳河畔副总经理苏雪梅认为，楼盘虽然位于莞城区内，但是购买者却可能是来自整个东莞，应该把辐射力发送到整个东莞地区。

东江边将现高档项目

据了解，目前东莞莞城区在售楼盘主要有田禾塞纳河畔、东方华府等，在售洋房较少，供应量明显不足，业内人士指出，莞城区房地产业的发展，还需要购买力外渗进一步加强。目前莞城片区的住宅物业类型情况是小高层在莞城区的市场依然较大、多层住宅的比例将进一步下滑，未来该片区的建筑结构高层会长期占据主流地位。

有业内人士指出，随着东江大道的开发和住宅区的规划，预计东江大道附近将会出现一批高档住宅项目,莞城区房地产将迎来一个发展的高峰。

相关镇区：石碣

随着莞城交通的延长，石碣与莞城的联系越来越多，一两年来莞城楼盘项目减少，石碣房地产业瞄准了莞城这块市场，希望能够吸引莞城人到石竭买房， 石碣也成为莞城向北扩展的一个重要方向。

虎门片区：联系更便捷

优势：虎门楼盘开发量较少，而楼盘档次高，适应高收入阶层人士的要求，市场需求大，但随着新开发楼盘的数量增多，这种现象将不复存在。

同时，虎门楼盘结合房地产商品其差异性的特点，实行差异定价法,另外，楼盘配套设施齐全，虎门楼盘无论周边配套和社区配套较为完善，有专业物业管理公司提供完善物业服务和安全除障系统。

劣势：虎门部分地产公司缺乏全程营销意识，住宅房地产还不成熟。

虎门镇是东莞经济龙头重镇，良好的经济形势为房地产业的发展创造了较好的基础。近年来，随着交通的进一步发展，虎门、沙田、洪梅、麻涌逐渐形成新的片区板块，吸引来自附近购房者的眼球。

七成楼盘集中虎门大道

虎门镇目前有将近70%的楼盘集中在虎门大道上，成为近几年房地产开发的热点地带，是东莞最为中心和繁华的地段。

虎门镇购房客户以本地人群为主，其次为个体经营户、中高层管理者及台湾、香港、外省企业主，他们是中高档洋房的主要需求者。

轨道交通成城市发展轴

轨道交通建设将使虎门与市域各组团之间的联系更加便捷，而且，轻轨R2线与广深港客运专线交汇处的白沙车站规划为珠江三角洲的综合枢纽站，使虎门到广州、深圳和香港的时间都控制在半小时左右；京广客运专线建成后，虎门半天内即可到达北京，这些有利因素都将大大促进虎门镇房地产业的发展。

据了解，轨道沿线1公里走廊内，近期可改造用地236.5公顷；近期可开发用地203.9公顷，远期可改造用地227.7公顷，保留用地53.9公顷，非建设用地217.7公顷。业内人士认为，虎门房地产业未来发展有很大潜力。

相关镇区：沙田镇

房地产开发主要集中在沙太路周边,以及临近虎门的齐沙一带。从购房人口结构来看，虎门人与沙田人是沙田购房的绝对主力，以购买大面积洋房及别墅为主。

松山湖片区：资源优势显

优势：拥有稀缺资源，先天优势，是高端楼盘发展的绝佳区域，在楼市低迷的情况下，其他区域楼盘价格跳水，松山湖楼市价格仍然坚挺。此外，将成为轻轨R1和R3线的交会处，是整个轻轨规划的核心。

劣势：商住用地严格控制，开发力度或将放缓。

松山湖区域是东莞房地产业新升起的明星，得天独厚的优势是业内公认开发高端楼盘的最好地段.

同时，松山湖将成为轻轨R1和R3线的交会处，是整个轻轨规划的核心，这样一来，松山湖更容易实现与莞城、同沙的“三位一体”，与市区、广深乃至香港的联系，也将会更加紧密。

产业转型促房地产发展

2009年第一季度，松山湖新增住宅供应量位居全市第一。随着东莞政府的产业转型进一步实施，越来越多的高新产业企业进驻松山湖，这些企业必定要引进大批的高素质人才，无疑为松山湖片区房地产市场的发展奠定良好的基础。

拥有稀缺资源

2008年10月份东莞城建规划局公布了松山湖“金多港”大型生活区的规划方案，其主要功能定位为：形成松山湖大型综合性生态控制区的重要组成部分，融休闲、健身、旅游和景观房地产为一体的生态型高尚生活区。

松山湖得天独厚的地理位置和天然资源，是打造高端住宅的最大优势。与此同时，松山湖将成为轻轨R1和R3线的交汇处,更成为整个轻轨规划的核心地带,在这里,通往惠州、广州、深圳的交通相当便利。

如果轻轨项目顺利实施,松山湖将更明晰地确定为东莞城市增长点地位,松山湖的房地产也因此成为发展商的发力点。

相关镇区

大朗

随着城市功能的不断完善，近年来大朗镇房地产逐渐对周边地区起到竞争压力的影响，特别是受到松山湖辐射作用，大朗的地位突显，来自东城及周围镇区居民也逐渐选择在大朗购房。从去年大朗楼盘销售量中可以看出，大朗作为东莞房地产业后起之秀，不容小觑。

常平

常平镇房地产业已经发展非常成熟，在本地拥有较大的置业群体，随着未来R3线路的开通，常平镇规划交通网络的形成，种种利好都给常平镇房地产蓬勃发展制造出有利的条件。

常平大道以南为丽城开发区，聚集了近10个项目，主要产品是洋房和别墅的组合，且项目的规模普遍较大。两条分支是指口岸大道、常黄路沿线，以外销盘为主，户型适中。

塘厦

塘厦的房地产可以分为“老城区”和“新城中心区”，以及观澜高尔夫周边旅游生态区。

从塘厦镇在售和部分已售楼盘的产品配置情况来看，主力产品以别墅和小高层住宅为主，别墅产品以联排别墅为主，小高层住宅以大户型产品为主。房产投资相对的高回报、低风险成为本地人选择投资的首选；深圳房价高企，也促使部分深圳人到塘厦投资置业。

长安片区：市场潜力大

优势：经济实力很强、片区的道路交通路网比较完善，区域内有比较齐全的商业地带，周边教育、医疗较为完善。片区城市建设规划完善，人居氛围已经形成,同时租赁市场相当发达，区域绿化环境好，拥有大量的景观。

劣势：区域的可用建筑开发用地太少，土地成本高，后续力不足。房地产价格相当高,甚至超过了东莞市区，上涨的余地不大。

长安是东莞镇区房地产发展较早的镇区之一，2008年，长安镇供应面积为52.72万平方米，是供应量最大的镇区，而住宅均价约为6876元/平方米，在全市区域中排名第二，长安房地产业的兴旺从中可见一斑，而随着轨道交通的动工，城市化进程的推进，将有更多的人到长安买房。

物业投资市场潜力增大

轻轨、城轨将经过长安镇，在不久的将来，轻轨、城轨开通后，将吸引更多城区人到长安买房，或者长安人到东莞城区买房，加快长安城市化程度的发展。同时，长安镇新城市规划的建设和商业网点的规划对此区域的城市化建设有促进作用。

此外，长安镇经过20多年外向型经济的发展，不断吸引全国各地乃至全世界的人才来创业和工作，他们已经成为住宅小区的主要购买者，也使物业投资市场潜力增大。

相关镇区：大岭山

长安与大岭山的交通路网比较发达，商品房销售价格较低，别墅项目较多，而长安则缺乏别墅项目市场，因此不少长安本地人会选择在大岭山置业，一定程度上也带旺了大岭山房地产业。

同时，大岭山与城区接近，但在楼市价格上却相差较远，因此也吸引了不少城区人口到大岭山置业。