中原土地快评：塘厦大坪村商住地块接连遭遇流拍

　　　2012年7月16日-18日，编号2012WG023-G024的两宗塘厦镇大坪村商住地块接连流拍，大大出乎此前业界的期望值。其中，2012WG023商住地块占地面积5.09万㎡，容积率为2.0，起拍总价4.06亿元，折合楼面地价3990元/㎡;2012WG024商住地块占地面积8.99万㎡，容积率为1.2，起拍总价8.08亿元，折合楼面地价7492元/㎡，该两宗地块位置相邻，位于莞深高速公路塘厦出口，蛟坪路、沙新路的合围区域。

　　地块优势劣势同样明显，造成开发商临时打起退堂鼓。

　　塘厦大坪村商住用地拍卖次数屈指可数，上次拍卖还要追溯到楼市轰轰烈烈的2007年，即是万科·棠樾地块楼面地价15243元/㎡的高价地价格，但是此次时隔几年之后的再度登台却是黯然离场，与当前东莞楼市的趋热形势形成反差，究其原因，不难发现这两宗地块优势劣势都十分明显，先从优势上来说，地块位于塘厦市郊豪宅板块，片区占据山水景观资源的可开发用地稀缺，而该两宗地块面积较大，容积率分别低至2.0、1.2，未来在产品组合方面自主性较高;但是地块劣势也暴露无遗，例如地块前有高压线、后有墓地，无论上从地理风水还是外围视野都存在严重的硬伤，特别是对于豪宅楼盘、富豪客户群而言，心理的影响还是不可忽略的，自然让前期有意向拿地的开发商临时打起退堂鼓。

　　下半年东莞迎来推地高潮，或许土地市场也需“以价换量”。

　　2012年上半年，东莞土地供应量和成交量同比去年均出现大幅度的下滑，其中与楼市最息息相关的商住用地供应面积66.53万㎡，同比减少68.47%，商住用地成交面积57.66万㎡，同比减少70.78%，显然这是由于上半年楼市的不明朗，造成政府减缓推地节奏。

　　进入下半年，随着东莞楼市交投氛围趋向活跃，以及政府经济稳增长的迫切需要，国土部门明显加快土地的供应规模，从而确保增加土地财政方面的收益，用于大型基建投资领域，可以预见随着下半年推地高潮的到来，将会有更多的地块集中涌现，这些地块素质参差不齐，开发商的选择余地变大，此时对于某些起拍价偏高，或者有硬伤的地块，开发商拿地将变得挑剔，或许也需要政府在细节上面的“让利”，即土地市场也推崇“以价换量”。

　　塘厦房地产开发进入井喷期，2012年新盘将集中涌现。

　　塘厦镇位于东莞市东南部，介于东莞、深圳、香港经济走廊中间，面积168平方公里，其中2011年GDP195亿元，排名东莞第六位，房地产市场十分成熟，全国品牌开发商遍地开花，不乏万科地产、碧桂园地产、中信地产、珠江投资、金众地产等等，地缘优势也是偏向深圳，楼市的价格低洼让深圳客趋之若鹭，2012年塘厦新盘包括万科·朗润园、碧桂园·时代城、碧桂园·天麓山、观澜碧桂园、塘厦碧桂园、中信凯旋城、金众·金域半山、珠江御景峰花园、三正半山豪苑、怡景花园等等，其中金众·金域半山、三正半山豪苑已经正式发售，并且取得十分不错的销售量。

　　地块信息：