楼市调整“降调”主唱名目众多 楼价3次触底

“降价”以各种名目出现在这一阶段的楼市中。　　王子恒 摄

经历了2007年的楼价狂涨之后， 2008年，东莞楼市跟全国楼市一样，开始唱“降调”。

上半年，整个东莞楼市相继出现了低折扣、抵现、送非毛坯、团购优惠等各种举措，8个月内楼价连续3次探底，最低时已经降到5006元/平方米，有开发商甚至喊出“回到2005年”的口号。

相伴而来的，还有业主以降价名义要求退房、土地频现流拍、二手中介一夜“猝死”……整个楼市一片低迷。

■声音

百日巨变论

潘石屹（SOHO中国有限公司董事长兼联席总裁）：

3月20日发生的恒大IPO叫停，是2008年中国房地产界最具标志性的事件，未来100天是很多房地产公司发生剧变的100天。

先降价就是赢家

易宪容（中国社会科学院金融研究所金融发展室主任）：

今年开发商出现资金紧张，并不是银行投放的资金少了，而是开发商自己造成的。短期看，楼市调整不可逆转，开发商谁先降价谁就是赢家。

信心的刺激

潘石屹（SOHO中国有限公司董事长兼联席总裁）：

（央行宣布下调人民币贷款基准利率）银根的放松意味着开发商资金短缺的情况有望一定程度得到缓解，但是目前并不清楚究竟会有多少资金流入房地产行业。实际上，这一政策对于房地产行业的主要影响就在于对信心的刺激。

楼价：

5576元→5683元→5006元

今年以来，东莞楼市出现了3次探底：

2月29日，万科运河东一号针对建设银行东莞分行的客户推出一批7折优惠的团购房，打出最低价4182元/平方米。

3月1日，光大地产景湖湾畔推出两栋洋房，相比之前推出的价格有7折左右。其他发展商受其影响或多或少作出降价回应，最终，3月东莞的普通住宅均价以5576元/平方米快速探底。

随后的4月~6月，东莞城区楼市再次进行大范围、大幅度的降价活动。5月，凭借传统销售旺季，楼价作了第二次探底，普通住宅均价回落到5683元/平方米，使得需求得以更大幅度的释放，成交量环比大幅反弹。

7月开始，丰泰城、万科城市高尔夫花园等以3500元/平方米的低价抛售产品，带动了其他开发商跟进，再次掀起降价风潮。受此影响，消费者的心理价格预期持续走低，市场心理价格整数关口从去年高峰期的8000元/平方米快速跌破5000元/平方米，也使得短期买方观望心态更加严重。而到了8月，东莞普通住宅均价更是再创新低：5006元/平方米，成交的房子中有57.5%的价格在5000/元平方米以下。

土地：

从“高价地频现”到“流拍频现”

货币政策从紧、楼盘销售放缓，双重“挤压”之下，土地市场出现了从之前的“高价地频现”到“流拍频现”的转换。

东莞市国土局土地交易中心的统计数据显示，今年1~6月，由东莞市土地交易中心公开拍卖的地块共有83宗，但实际成交的地块只有72宗，流拍地块多达11宗。而在成交的72宗土地中，又有54宗土地以底价成交，占总量的75%。

7月仅有的一宗商住用地上市交易遭遇流拍，8月10宗商住地块上市交易，全部流拍，以致今年以来首次出现连续两个单月没有商住用地成交的情况。

与此同时，今年上半年的整体土地均价为2174.64元/平方米，与去年同期的3231.42元/平方米相比，下降了32.7%。

除了流拍外，部分开发商资金压力也显现，只好转手出让土地自救。8月拍卖的商住用地当中，有10宗由樟木头房地产开发总公司拿出来转让的商住地块上市交易。9月上旬，又有6块商住土地挂牌出让，其中有4块地由东莞市虎门房地产开发总公司出让。

投资：

投资性物业成交指标下滑

东莞中原地产研究部提供的数据显示，从供应和需求的对比分析来看，上半年东莞商铺、别墅、小户型公寓等投资型物业成交指标有明显下滑。由于深圳、东莞楼市同时下跌，深圳投资客撤离后卷土重来的可能性很微，而东莞本土投资客也因为近期不看好东莞楼市的投资潜力而出走东莞到内地或其他城市投资，一些投资性的物业受挫较大。

随着购房入户政策的取消，大大降低了新莞人在东莞购房置业的热情。同时从4月份开始，东莞市的产业结构调整、产业升级转型已经全面铺开，东莞人口规划重新调整，人口数量将从1000多万逐步调整为600万，这意味着未来几年将有数百万新莞人离开东莞，当中有相当部分购房置业的购买力需求也将随之流失。

退房：

业主“退房潮”愈演愈烈

3月以来，东莞市不少楼盘房价下调幅度超过三成，导致部分去年下半年高价成交的购房者心下不平，与开发商展开了一场“退房”风潮。

从今年5月开始，东莞“退房潮”愈演愈烈。寮步镇的银湖花园、南城区的晶城花园、万江区的风临美丽湾、沙田镇的利澳花园等都出现业主退房事件。南城楼盘百悦尚城还上演了因退房不成业主声称要“跳楼”的一幕。

与退房相对应，3月14日，新中银金色华庭对客户给予了“补差价”的回馈。该楼盘给去年11月期间签约的50多位业主一定程度的房价“回馈”，根据购房面积大小，业主可获得4.5万元~9万元不等的补偿，业主凭该套房产的非毛坯发票即可到发展商处“报销”，领取现金，或者获得等价值的购买该楼盘车位的现金券。据称其、“回馈”总额为300多万元。

二手中介：

从快速扩张到“一夜猝死”

一手楼市的萎靡，也“连累”了2007年快速扩张的二手市场，不少中介在这个阶段只能靠租单维持生计，因此，去年盲目扩张的中介公司只有大幅度地调整门店，关掉一些位置重复的门店以节约成本。

1月15日，员工集体讨薪，顾客愤怒追款……仅仅一年时间，创辉租售从快速扩张到“一夜猝死”，黯然离莞。今年4月，东莞市房产管理局专门发布《关于涉及创辉租售房地产顾问公司中介代理业务的处理意见》，对创辉租售“走佬”后留下的一系列问题给出了正式处理意见。

中介公司的关店潮还在不断上演，东泰片区、怡丰片区、金月湾片区、金地格林片区等一些地产中介公司密集的区域，有的店面人去楼空，有的则已经改头换面。据了解，去年6月刚入东莞就一口气开了30多家分铺的世华，目前在东莞只剩下两家门店，新业地产、华人天厦地产等中型地产公司则全面撤退。本土中介旗帜的未来地产也只剩下了10多家骨干门店，满堂红东莞分公司也调整了一些门店。

■政策

3月26日，《东莞市经济适用住房管理办法（试行）》公布。经济适用房的套型面积在60平方米左右，供应对象为具有本市户籍的低收入住房困难家庭，只有人均月收入低于1200元的家庭才可以申请。

5月28日，东莞市第十四届人大常委会第九次会议审议并通过了《东莞市在建违法建筑处理办法》。2008年5月13日，东莞市政府向各镇街印发《东莞市查处违法建筑责任追究暂行办法》。

6月23日，《东莞市住房建设规划(2008~2012)》正式“出炉”，划定了未来5年东莞的土地供应、住房建设量以及套型结构等方面的内容，将重点发展中低价位、中小套型普通商品住房，停止别墅类房地产开发项目的土地供应，严格限制低密度，大套型住房的土地供应。

7月7日，东莞市政府公布《东莞市物业专项维修资金的缴交监管和使用实施方案（征求意见稿）》。物业专项维修资金必须在主管部门、银行、业主三方共同参与的全过程监督下进行使用，任何一方不可擅自动用。每个业主都可以随时查询自己专用维修资金账户上资金的使用情况，但不可以自行提取资金。