中原地产：新增供应大放量 楼市成交维持高位运行

　　一、楼市观察

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周(7月16日至7月22日)商品房成交面积13.55万㎡，环比上升8.45%，同比上升16.99%;成交套数1381套，环比上升7.55%，同比上升15.76%;成交金额11.61亿元。

　　本周住宅成交面积11.41万㎡，环比下降1.74%，同比上升1.30%;成交套数1168套，环比上升5.13%，同比上升4.57%;成交金额9.64亿元。本周非住宅成交套数213套，成交面积21437㎡，成交金额19707万元。

　　价格方面，本周住宅成交均价为8452元/㎡，环比上升1.63%，同比上升0.66%。其中普通洋房成交均价为6857元/㎡，高端洋房为9023元/㎡，豪宅洋房为11064元/㎡，别墅为14567元/㎡，公寓为9232元/㎡。

　　全新项目陆续上市，新增供应创近六周以来新高。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞有9个项目新增供应22.26万㎡，合计2214套，创近六周来供应新高。本周新增供应以洋房为主，供应17.86万㎡，合计1864套，占比重84.19%。其中，别墅供应3.17万㎡，合计260套，商铺供应1.21万㎡，合计90套。7月以来，东莞楼市维持旺销态势，开发商推货热情高涨，本周新增供应更是爆发式增长，一方面全新项目陆续上市，本周全新项目上市的有香市一号供应6-11号楼，面积2.16万㎡，合计1126套，北大资源.御湾供应82套，龙光君御旗峰供应36套大户型洋房，万科朗润园供应36套别墅。另外，部分大盘分几期开发的项目陆续有产品供应，如本周东田丽园五期供应216套洋房和28套商铺，金地博登湖三期供应260套洋房，万科金域华府二期供应100套洋房。进入传统上的楼市淡季，市场维持热销成交局面，新增供应持续放量。

　　住宅成交维持高位运行，市场持续好转。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅成交1168套，环比上涨上升5.13%。从成交面积来看，本周住宅成交面积11.41万㎡，环比下降1.74%。本周住宅日均成交166套，共有153个楼盘成交记录，基本属于旺季中的成交水平。

　　传统淡季的7月，延续了5、6月的供需两旺局面。按照市场惯性行为，楼市热销行情会维持一段时间，才会慢慢回落。本周东莞住宅成交量价齐升，日均成交166套，市场持续好转，究其原因是：其一，近期市场行情火红，住宅成交维持高位运行。部分开发商为避免众多楼盘在“金九银十”期间碰撞，抢先出货。从近期市场供应来看，7月份新上市项目较多，住宅新增供应呈放量态势。新增供应的持续放量，尤其全新项目的上市，吸引购房者逐渐入市。其二，个别合拼户型成交突出，导致成交套数走高，如海逸豪庭本周签约58套别墅，包括海逸豪庭.尚都55套和海逸豪庭.御峰3套，事实上海逸豪庭.尚都成交的55套为合拼户型。其三，临深片区楼盘成交活跃。拥有较多深圳客户资源的沿深片区项目一般去货不错，如本周常平的东田丽园成交47套、凤岗的益田.大运城邦31套和佳兆业水岸豪门27套以及塘厦的迎宾豪苑26套等。其四，随着东莞公积金“认房又认贷”的政策即将实施，市场出现部分首次改善客户恐慌性入市的购房行为。据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞洋房成交面积在100-160㎡的共321套，占洋房比重40%。随着8月1号新政的正式实施，部分改善型客户将会追赶政策末班车，恐慌入市。

　　高端项目成交增多，住宅均价有所上涨。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅均价为8452元/㎡，环比上周上涨1.63%。其中，洋房成交均价为7478元/㎡，环比上周下降1.19%，公寓成交均价9262元/㎡，环比上升10.74%，别墅成交14567元/㎡，环比上升3.54%。本周东莞洋房均价有小幅度回落，一方面是个别特殊项目低价成交，如香市一号是开发商与寮步政府合力打造的一批人才公寓产品，本周成交29套单位，在市场总价的基础上优惠六折，导致该项目成交均价仅为4000元/㎡。另外一方面，个别热销项目推出的楼层和景观面单位不如前期的，价格稍有降低，如中信森林湖4栋、5栋、14栋等单位成交均价相比上周均有不同程度的下滑。洋房成交均价虽有所回落，但整体住宅均价却是上扬的，主要原因：其一，高端项目成交增多，本周住宅均价9000元/㎡以上的成交308套，占比重26.19%，环比上周20.5%，增长5.69%。如海逸豪庭本周成交31套别墅(合拼后)，均价为13100元/㎡，万科.棠樾、龙湖居等项目成交均价去到3万以上。其二，个别高端投资性公寓受市场追捧，如迪纳酒店公寓本周签约65套，均价为10000元/㎡，汇景.世纪双子本周成交11套，均价也达到10000元/㎡。

　　本周非住宅成交放量，商业地产明显升温。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞非住宅成交面积2.14万㎡，环比上周上升141.91%，同比去年同期上升567.33%。本周非住宅成交213套，其中商铺96套和车位107个。本周东莞个别商铺和车位成交突出，致使非住宅成交量走高。在住宅市场成交火热的氛围带动下，开发商加推非住宅的积极性提高。上半年，全国经济GDP增长为7.8%，三年来首次跌破“8”。为稳定经济增长，国家出台了一系列的稳增长政策。历经过下调存款准备金率、两次降息后，直接减少商业贷款的压力。稳增长政策逐渐明朗化，全球经济正在缓慢复苏。预计下半年经济将会平稳回升，实体经济持续好转。在央行降息等利好因素刺激下，投资者也逐步走出上半年的观望状态，逐渐出手。大盘项目的住宅底商向来受投资者青睐，如东田丽园本周成交28套商铺，该项目建筑面积达到50万㎡，分5期开发，住宅社区汇集了较多业主。投资此类项目的住宅底商铺，能保证一定的人流消费，减少投资的潜在风险。此外，商圈较为成熟和人流较为旺盛的商铺同样受到投资者的热捧，如上东国际本周成交26套商铺，该项目在前期开发中形成了较为浓厚的商业氛围。

　　市场营销推广活动再度热闹，后市成交或持续向好。

　　从本周末楼盘活动来看，开发商推货热情依旧高涨，市场营销推广活动也是热闹非凡。据不完全统计，本周东莞约有18个楼盘推出大小不同的活动，有明星助阵、狂欢节、奥运竞猜、美食节、车展、摄影大赛等。市场营销推广再度升温，开放推货热情不减。一方面预热暖场活动利于保持市场的持续关注度和较为旺盛的人气，为后市的销售进行蓄客，另一方面开发商在淡季中陆续加推货量，抓住市场旺销行情抢先出货，避免众多项目在“金九银十“碰撞”。本周东莞楼盘活动大致分为：一是在售和未售项目的预热性活动，通过搞一些美食节、西班牙风情狂欢节、啤酒节等形式集聚人气，提高市场的持续关注度。二是即将上市的项目进行的市场预热活动，包括诚意登记、样板房开放，如长安万达广场三期商铺正在诚意登记，周六任达华亲临现场助阵，万科金域华府和金域半山均在本周样板房开放。

　　从推货项目来看，本周东莞有万科金域国际和香市一号盛大开盘。加推的项目有金域中央加推37栋新品，新里城加推73㎡两房。从市场成交的信息反馈来看，万科金域国际于本周六开盘，当天现场客户达到950多批，人潮拥挤。项目推出3-5栋79-98㎡户型，共550多套，售出540多套，销售率接近100%。该项目成交热闹的原因：其一，万科的品牌号召力，该项目自开放营销中心以来，一直备受市场的高度关注，楼盘上门量也是较为热闹;其二，厚街长期以来积累了不少刚性置业需求，该项目在前期认筹和蓄客较为理想;其三，万科金域国际推出的产品契合刚性需求和首次改善的产品，再加之项目首次面市，开发商定价合理，整体非毛坯修均价才7600元/㎡。香市一口本周日进行人才公寓选房，当天有120多个客户进行认购。预计后市随着万科金域国际、北大资源.御湾、香市1号等项目的陆续签约，后市成交量仍然会维持热销行情。

　　地方和中央楼市调控持续博弈，中央多次重申调控不放松。

　　7月18日国家统计局发布的全国70个大中城市房价指数中，6月共有25个城市房价环比出现上涨。作为传统淡季的7月，楼市依旧热力不减。许多城市出现“量价齐升”的同时，各地土地市场“高价地”再现，也进一步加深了购房者“恐慌性购房”的情绪。

　　全国楼市不断升温。中央政府和地方政府一直在进行博弈，中央相关部委多次表态坚持房地产调控不放松，地方政府微调的动作频现。近期，中央关于调控的态度进一步收紧：7月7日，温家宝年内第五次强调调控房价，决不能让房价反弹。7月10日，住建部调研地方微调行为，将加强地方问责。7月12日国土部称将加强对市场波动影响的调控。7月19日，国土资源部和住建部联合下发紧急通知，要求坚持房地产市场调控不放松，密切配合做好各项工作，不断巩固调控成果，坚决防止房价反弹。楼市进入空前关键期，高层喊话不断，彰显了中央调控的决心。

　　二、一级市场

　　本周土地交易信息：

　　2012年7月16日-18日，编号2012WG023-G024的两宗塘厦镇大坪村商住地块接连流拍，大大出乎此前业界的期望值。其中，2012WG023商住地块占地面积5.09万㎡，容积率为2.0，起拍总价4.06亿元，折合楼面地价3990元/㎡;2012WG024商住地块占地面积8.99万㎡，容积率为1.2，起拍总价8.08亿元，折合楼面地价7492元/㎡，该两宗地块位置相邻，位于莞深高速公路塘厦出口，蛟坪路、沙新路的合围区域。

　　塘厦大坪村商住用地拍卖次数屈指可数，上次拍卖还要追溯到楼市轰轰烈烈的2007年，即是万科•棠樾地块楼面地价15243元/㎡的高价地价格，但是此次时隔几年之后的再度登台却是黯然离场，与当前东莞楼市的趋热形势形成反差，究其原因，不难发现这两宗地块优势劣势都十分明显，先从优势上来说，地块位于塘厦市郊豪宅板块，片区占据山水景观资源的可开发用地稀缺，而该两宗地块面积较大，容积率分别低至2.0、1.2，未来在产品组合方面自主性较高;但是地块劣势也暴露无遗，例如地块前有高压线、后有墓地，无论上从地理风水还是外围视野都存在严重的硬伤，特别是对于豪宅楼盘、富豪客户群而言，心理的影响还是不可忽略的，自然让前期有意向拿地的开发商临时打起退堂鼓。

　　本周挂牌土地信息： (无)

　　三、二级市场

　　1、新增供应

　　本周新增供应项目：

　　2、商品房总体成交

　　本周商品房总体成交情况：

　　本周(2012.7.16-7.22)商品房成交面积13.55万㎡，环比上升8.45%，同比上升16.99%;成交套数1381套，环比上升7.55%，同比上升15.76%;成交金额11.61亿元。

　　本周住宅成交面积11.41万㎡，环比下降1.74%，同比上升1.30%;成交套数1168套，环比上升5.13%，同比上升4.57%;成交金额9.64亿元，成交均价为8452元/㎡，环比上升1.63%;同比上升0.66%。

　　本周非住宅成交套数213套，成交面积21437㎡，金额19707万元，成交均价9193元/㎡。

　　3、物业类型成交

　　本周各物业类型成交情况：

　　4、住宅成交量价走势

　　本周(2012.7.16-7.22)住宅成交1168套，成交面积11.41万㎡，成交均价为8452元/㎡，环比上升1.63%。本周住宅中位数价格为6937元/㎡，环比上周6832元/㎡，上升1.54%。

　　5、住宅成交单价区间分布

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1168套，其中成交价格在5000元/㎡以下共有91套，占比7.79%;成交价格在5000-6000元/㎡共有186套，占比15.92%;成交价格在6000-7000元/㎡共有198套，占比16.95%;成交价格在7000-8000元/㎡共有214套，占比18.32%;成交价格在8000-9000元/㎡共有172套，占比14.73%;成交价格在9000-10000元/㎡共有121套，占比10.36%;成交价格在10000元/㎡以上共有186套，占比15.92%。

　　6、区域住宅成交

　　本周各区域住宅成交情况：

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1168套，成交面积11.41万㎡。从各镇街成交情况来看，本周共有32个镇街有成交记录，其中成交套数在40套以上的有南城、东城、常平等11个镇区，成交套数在10-40套的有虎门、石碣、长安等9个镇区，成交套数在10套以下的有沙田、石排、莞城等12个镇区。其中排在前列的镇街有南城166套、东城110套和常平108套等。

　　从各镇街住宅成交均价来看，成交均价在10000元/㎡以上的有松山湖、厚街、塘厦等5个镇区，成交均价在8000-10000元/㎡的有东城、虎门、南城等5个镇区，成交均价在6000-8000元/㎡的万江、沙田、茶山等10个镇区，成交均价在6000元/㎡以下的有清溪、麻涌、桥头等12个镇区。

　　7、各住宅类型成交

　　8、楼盘成交排行

　　本周洋房成交情况(前10名)：

　　本周公寓成交情况(前10名)：

　　本周别墅成交情况(前10名)：

　　本周商铺成交情况(前10名)：

　　本周写字楼成交情况：(无)

　　本周车位成交情况(前10名)：

　　9、开工信息

　　本周项目开工信息：

　　四、东莞中原地产代理部分楼盘最新动态

　　★个案名称：万科金域国际

　　本周主题：周六开盘

　　下周预告：无

　　地段：厚街镇莞太路

　　主推户型：78-98㎡

　　万科金域国际总占地约9万平米，建筑面积约30万平米，是目前中心区最大规模社区。在规划设计上，利用韵律、节奏、变化等规划设计手法，沿中央景观区呈周边式布置，形成强烈的城市节奏空间。Art-Deco风格立面，体现细腻的质感和高雅的建筑品质;项目运用万科创新3D十字单体设计，全面解决了住宅通风、采光及景观三大难题;现代欧式风格园林,体现与时俱进的审美情趣的同时,让人们亲近自然,回归自然的生活。人车分流的道路交通系统，最大限度保证人车安全;社区配套会所、景观泳池、篮球场、网球场等，集娱乐、休闲于一体。本周六楼盘盛大开盘。

　　★个案名称：香市1号

　　本周主题：人才公寓选房活动

　　下周预告：无

　　地段：寮步香市路与富源路交汇处

　　寮步位于东莞“四位一体”战略中心，是东莞中央休闲区的核心。香市1号坐落于镇政府西北部，处于中央休闲区的核心地带，是中心的中心，占据寮步价值制高点。项目由东莞地产名牌企业—广源地产开发建设，与海悦花园、新都会、海悦广场、海德堡、蟠龙等组合共同打造广源专属百万㎡国际大社区。本周才艺大赛报名，本周举行人才公寓选房活动。

　　★个案名称：中信·森林湖

　　本周主题：周末泳池水上嘉年华和周日名医进社区活动

　　下周预告：无

　　地段：南城东莞大道与环城路交汇处

　　主推户型：145—175㎡

　　中信森林湖兰溪谷是中信森林湖的第五期产品，位于森林湖项目的正南端，北面正对森林湖原生态湖泊，南侧紧邻绿色世界、东莞植物园，可远眺水濂山公园。兰溪谷占地17万平方米，总建筑面积51万平方米，总户数约2400户，是由16栋11-33层的高层洋房组成，产品面积从120㎡到400㎡。本周末举行泳池水上嘉年华和周日名医进社区活动。

　　★个案名称：滨江公馆

　　本周主题：亲子陶瓷DIY和冰沙活动

　　下周预告：无

　　地段：万江区莞穗大道万盛花园大门旁

　　主推户型：98-148㎡4房

　　滨江公馆位于万江最繁华最热闹的万龙片区，莞穗大道与蓬庙桥交汇处。23万㎡大盘，一线崛起中的万江城区，高端居住区集中地。超高赠送户型，使用率达145%和8万㎡，再加上英伦纯正台地园林，1000户业主已经入住。目前滨江公馆开盘在即，本周举行亲子陶瓷DIY和冰沙活动。

　　★个案名称：卓越.蔚蓝城邦花园

　　本周主题：第三届西班牙风情啤酒节

　　下周预告：无

　　地段：常平火车东站对面500米

　　主力户型：75-170㎡

　　卓越蔚蓝城邦总占地面积22万平方米，总建筑面积58万平方米，物业类型丰富，包括双拼别墅，联排别墅，叠加别墅，多层洋房，高层洋房，酒店式公寓等。卓越蔚蓝城邦四期都汇主要由57、59、60、61四栋组成，主力户型为78-98㎡的两、三房。本周举行第三届西班牙风情啤酒节活动。

　　★个案名称：汇景御泉香山

　　本周主题：深圳龙岗开原生态音乐会

　　下周预告：无

　　地段：清溪镇清凤大道与香山路交汇处

　　主力户型：112-145㎡3、4房

　　汇景·御泉香山为汇景地产实力钜献，清溪百万大盘首期产品。其项目位居于生态清溪，原生态私属山湖资源。打造纯法式风格生活模型，超高赠送产品，洋房N+1、别墅1：1赠送。深圳北顶级别墅区，价格洼地，投资首选。目前在推112-145平3、4房，本周举行深圳龙岗开原生态音乐会。

　　★个案名称：中天.城市之门

　　本周主题：水果令团团转 来访即可转水果礼品

　　下周预告：奥运竞猜活动

　　地段：东莞大道与莞太路的交界处

　　主力户型：76㎡拉阔四房

　　中天城市之门，城市门户首席综合体，东莞大道第一排形象。以优越占位CBD口岸，荣登这座城市的封面。项目集酒店式公寓、SOHO、住宅和商业于一体的商务综合体，融合了居住、商务办公、酒店和购物中心功能，生活、工作、购物、交通都非常便利。本周水果令团团转，来访即可转水果礼品。下周举行奥运竞猜活动，敬请关注。