瑞峰置业：大盘扎堆供应 7月东莞楼市高温不褪

　　一、一周经济运行和房地产动态

　　统计局：6月份70个大中城市房价指数首涨

　　据国家统计局显示，6月70个大中城市中新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比5月份下降的城市有21个，持平的城市有24个，上涨的城市有25个。时隔8个月后，70个大中城市里，新建商品住宅价格环比上涨的城市数量首次超过了环比下降的城市数量;同时6月份70个城市的新建商品住宅价格环比平均指数上涨了0.02，也改变了之前下降的走势。

　　深圳公积金最高可贷80万 第二套商品房可申请

　　深圳市住房公积金贷款管理暂行规定(征求意见稿)7月17日正式对外征求公众意见。深圳职工终于盼来了公积金贷款，在深圳缴纳公积金的职工个人申请贷款最高达50万元，家庭申请最高可达80万元。此外，深圳公积金贷款业务最快有望在9月底开启，首批仅开放新购住房贷款，新购二套房也可贷，后续则有望在规定实施一年内开启存量房商业贷款转公积金贷款业务。

　　一体化新进展 2015年深莞惠1小时交通圈将形成

　　《深莞惠交通运输一体化规划》将于近期出炉 ，根据《规划》未来深莞惠将在原有的道路基础上进行拓宽或者是改造成快速道路，打通多条通道，构建三纵四横的综合运输通道，并规划设计“两纵两横一支”的城际轨道网，进一步加强三地港口、机场、物流园等区域的互通互联。争取到2015年，形成高快速路、城际轨道、铁路共同组成的快速通道网络，形成1小时交通圈。届时，以深圳为中心，通过发达的运输网络，使住在惠州或者东莞，到深圳上班成为现实。

　　东莞成珠三角商务会议集中地 建游艇港湾

　　日前，省政府下发了《广东省滨海旅游发展规划(2011-2020年)》，勾勒出一幅海洋旅游胜地的愿景图。引人注意的是，这份规划中单列一栏，明确给出了东莞海洋旅游发展指引，即把东莞打造成著名的爱国主义教育基地和珠江三角洲的商务会议集中地。

　　虎门镇未来将辟10平方公里作为新中心区

　　《东莞市虎门镇城市总体规划修编》(2010-2020)提出，虎门未来将形成“三轴两带多中心“的空间发展格局，其中，外部交通依托穗莞深城际轨道、358省道等发展;内部则依托虎门大道发展。在高速公路的出口，将专门开辟10平方公里土地作为新中心区，主要是行政、文化、商务、办公、会展贸易等多功能混合的新区。

　　二、土地市场

　　1、上周土地成交信息：“准高价地”夭折 塘厦大坪村地块接连流拍

　　上周，备受关注的两宗塘厦镇大坪村商住地块在国土资源交易网挂牌出让，结果皆因无人问津而遭流拍，是自2月份以来首次流拍的地块。两宗地块地理位置都比较优越，编号为WG023的商住地块位于莞深高速公路南面，周边有沙新路和蛟坪路，交通便利;同时该地块与深圳观澜镇山水相连，位于“泛观澜别墅板块”内，生态资源极为丰富。但该地块存在两大硬伤，一是地块南侧和北侧均有高压线经过;二是地块西南侧有一公共墓场。所以尽管地理位置不错，但存在的劣势也不能忽视，而且还以3990元/㎡楼面地价偏高价出让，在目前竞争激烈塘厦市场更不具优势，谨慎的开发商宁愿放弃，也不愿承担未来开发的风险。

　　另外一宗地块虽然避开了公共墓地和高压线，但由于过高的楼面地价7490元/㎡也是开发商怯步的一大原因。目前塘厦房地产市场竞争白热化，未来几年或迎来供应井喷时代，后市开发的楼盘面临压力也越来越巨大，在塘厦拿地的开发商将会越来越谨慎及理性。

　　2、本周待拍土地信息：寮步商服地块待拍 出让面积5215㎡

　　本周即将上市的入地是位于寮步镇塘边村编号为2012WG025的商务金融地块，其地块出让面积仅有5216㎡，起始楼面地价为1312元/㎡。此地块是寮步镇今年第一宗挂牌上市的商服用地，体量较小易消化，在东莞土地市场回暖的情况下，寮步推出该地块意在刺探市场。

　　3、上周无土地出让公告信息

　　三、房地产市场

　　1、新增供应：优质盘及大盘爆发 东莞楼市再度迎来供应高潮

　　7月东莞楼市没有淡褪的迹象，供需依然旺盛，上周9大楼盘扎堆供应，再次迎来供应高潮，住宅供应面积再次超过20万㎡，环比大涨186%。5，6月份东莞楼市经历了持续升温的局面，如今本是传统的淡季，但是表现依然出彩，成交量达到了“小阳春”时期。于是众开发商紧紧抓住时机出货，上周新增的项目都是实力较强的镇区，另外还有一个特点值得注意：都是大盘或优质盘。从近段时期成交来看，迎合刚性需求或品质感较强的项目成交都比较出众，证明不管是楼市旺季还是打压时期，这些产品总能畅销或者率先走出阴霾，这就要求房企在产品上多花功夫，这些大盘或者优质盘往往都有实力品牌开发商的支撑，而小开发商或实力较弱的开发商也从中可以得到启发，就是如何打造好这些产品，以产品制胜。

　　上周新增产品都是畅销楼盘的产品，另外有两个新盘入市，其中万科在塘厦的又一力作万科朗润园首批产品是36套联排别墅，面积介乎313至337㎡ 之间，值得注意的是上周万科棠樾旁的一宗商住地意外流拍，之前外界揣测万科有可能会拿下该地块，但地块的流拍给人留下无限的遐想。但是对于深耕塘厦的万科来说，塘厦的产品已经不少，近来逐渐升温的塘厦市场或导致出货压力陡增，这也许是导致房企对该地块追逐计划搁浅的主要原因。另一新盘也是备受瞩目的楼盘——香市1号，首批住宅也是针对刚需的90-120㎡ 左右的洋房。

　　2、成交情况

　　2.1商品房整体签约情况：楼市高温不褪 7月楼市飘红在望

　　东莞楼市签约依然强劲，上周住宅成交1168套，签约面积约11.4万㎡，面积环比下滑2%，签约均价为8452元/㎡，环比增长2%，城区项目及别墅成交比例的提高是助其均价升高的一大原因。据瑞峰市场研究部监控数据显示，厚街海逸豪庭再度热销共签约58套别墅，其中29套是新入市“尚都”组团150-180㎡叠加别墅，签约均价约在23000元/㎡，对上周整体均价上涨起到助推作用。非住宅方面签约面积约2.14万㎡，环比增长142%，签约均价为9193元/㎡，环比下滑近三成，主要是塘厦富康豪庭和厚街君汇华庭两大楼盘商铺的低价签约所致。

　　2.2 住宅量价走势：楼市趋于平稳 均价8452元/㎡略升

　　东莞住宅成交量连续多周在11.5万㎡左右高位运行，上周住宅成交量为11.4万㎡，签约均价为8452元/㎡，环比略升。别墅盘海逸豪庭的热销，东田丽园、星河传说迪纳公寓、天利中央等楼盘的崛起及新盘香市1号入市的畅销对东莞住宅成交量的高企做出了贡献。

　　2.3 区域住宅成交：33个镇区皆有成交 南城160套排名第一

　　上周，东莞全市33个镇区皆有住宅成交，这是自去年以来，首次打破全市镇区无成交之局。毫无疑问，南城以151套稳居榜首，而东城的星河传说迪纳公寓也因推出的新产品热销而以住宅成交113套荣获榜眼之位。常平则以104套摘获探花之位，卓越蔚蓝城邦是常平房地产市场的支柱地位被东田丽园所取代，因新货入市，上周东田丽园成交75套，排在个盘销售排行榜之首，占市场份额的七成以上。 而寮步的香市1号新盘上市的热销带动寮步市场的热度，住宅成交91套排第四，凤岗的益田大运城邦和水岸豪庭两大盘上榜，助凤岗排第五。

　　2.4 商品房各物业类型签约情况

　　2.5 个盘成交排名：东田丽园崛起 星河传说迪纳公寓第二

　　2.6、楼盘活动：加推及蓄客活动升级 长安万达广场年内第5次启用明星

　　上周新品加推及新品蓄客活动升级，蓄客方面主要体现在金域半山、长安万达广场及皇家公馆三大楼盘，长安万达广场邀来“巨星任达华”，是年内第5次启动明星促销，成为名副其实明星专业户。此外，近20个楼盘通过DIY、家电拍卖、奥运、名车展览、业主等暖场活动进行加推，对楼市成交起到一定的促进作用。同时“团购”活动7月以来频频出现，如丰泰东海城堡、中天城市之门、金域中央等楼盘，特定客户群体对项目去货有明显的帮助。

　　3、新开工工程： 开工量萎缩 富盈动工项目再度加码

　　随着楼市成交畅旺，新开工量反而有所萎缩，6,7月份新开工的楼盘并不多，上周新开工有两个项目，分别是富盈公馆和天祥办公楼，值得注意的是富盈集团今年无论在推货上还是工程进度上都有加快的迹象，项目多位于水乡片区和常平、桥头等镇区。

　　总结：

　　1、2012年6月70大中城市楼市大面积止跌回暖，主要有三个原因，其一，利率下调，购房成本降低;其二，开发商以价换量后拉动成交，并进一步刺激价格;其三，前期积累的刚需和改善型需求有所释放。此外，东莞近期新规划频频出炉，对城市未来发展提出了明确的定位。

　　2、备受业界关注的“准高价地”塘厦大坪村地块由于无人报价最终夭折，两宗地块楼面地价都有望打破今年最高纪录，但是由于区域竞争渐趋白热化和地块本身问题而双双遭遇流拍。

　　3、7月东莞楼市没有淡褪的迹象，供需依然旺盛，上周9大楼盘扎堆供应，再次迎来供应高潮，住宅供应面积再次超过20万㎡，环比大涨186%。

　　4、7月楼市持续高温，住宅日均成交量达到160套左右，本属“淡季”的7月有望收红。上周住宅成交1168套，签约面积约11.4万㎡，环比分别上涨5%和下降2%，大户型产品比重有所下滑。

　　5、上周新品加推及新品蓄客活动升级，蓄客方面主要体现在金域半山、长安万达广场及皇家公馆三大楼盘。此外，近20个楼盘通过DIY、家电拍卖、奥运、名车展览、业主等暖场活动进行加推，对楼市成交起到一定的促进作用。

　　6、随着楼市成交畅旺，新开工量反而有所萎缩，上周仅2个项目获新开工许可证。