瑞峰：打破淡季传统 7月东莞楼市呈现热闹行情

　　报告导读

　　1、土地：7月东莞土地市场共4宗商住商服用地进入交易环节，但仅麻涌一宗商住地块和寮步一宗商服地块成交，而两宗备受瞩目的塘厦大坪村地块因无人竞价惨遭流拍，“准高价地”胎死腹中，东莞住宅土地市场较为惨淡。但由于供地计划的问题，成交上的“冰点”不会影响土地市场回暖的走势，8月待拍的地块较多，总部基地即将开拍，而土地预告也显示多宗优质地块将入市，供地节奏或将提速。

　　2、新增：7月全市共有24个项目有商品房新增供应，合计5539套，约51.77万㎡，环比分别下降18%和5%，同比套数增加58%，面积持平。住宅供应套均面积124㎡，同比去年同期176㎡下滑3成，主要系去年7月转入淡季房企纷纷推出豪宅、别墅产品，今年刚需产品释放需求仍然强烈。在调控加码的预期下，住宅产品或将再度迎来新的抢跑热潮。

　　3、成交：7月东莞楼市依然高温不退，前三周住宅签约都在11万㎡以上，末周更是达到17万㎡打破成交淡季的传统，走出热闹行情。瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2012年7月住宅共签约5656套，合计56.59万㎡，基本与6月持平，同比上涨36%;签约均价为8246㎡，环比6月份7998元/㎡上涨3%，均价小幅上涨，主要别墅签约比例走高。

　　4、新开工： 7月住宅新开工面积约为49.75万㎡，非住宅约55.35万㎡，自2010年以来住宅新开工量首次低于非住宅开工量。住宅开工量连续4月直线下滑，而非住宅开工量创近年来单月新高，从而助推全月开工总量达到08年以来同期新高。但是今年非住宅供求关系失衡，供求比率远大于1，商业地产存在隐忧，部分商业项目后市出货压力颇大。

　　5、活动： 7月众多房企为抢着楼市的余温，继续力推新货，近40个项目通过明星助阵、DIY、家电拍卖、激情奥运、美食节、哈根达斯、名车展、摄影赛、团购等活动进行推货，保证每周楼市都处于热闹状态。其中开盘的项目有7个，全新入市的有3个，为厚街的万科金域国际、寮步的香市1号、塘厦的万科朗润园，其他5个为二期新开盘。而进行蓄客的楼盘主要表现如富盈公馆、九龙1号、新世纪星城四期美寓、宝安山水江南、上东国际3期、恒大御湖、hello小城等项目，预计8-10月会陆续入市。

　　全国楼市

　　央行连续降息、降准、新增贷款明显增加的措施，刺激首次置业和改善性客户入市，使得7月全国众多城市延续了6月份的回暖迹象，打破了淡季的传统。从一线城市来看成交都出现一定的跌幅，但幅度不大，都比去年同期表现要好，同时价格方面除了北京环比微跌之外，其他三大城市签约均价都创下了年内最高。

　　广州：7月广州网签套数为8859套，环比6月成交量减少197套，跌幅2.2%;与去年同期5664套成交量相比，则大幅增长了56.4%。价格方面，7月份全市均价为13657元/㎡，环比上涨8.2%，与去年同期11152元/㎡相比上涨22.5%。从网签的数据看，广州的房价已连续3个月环比上涨。

　　深圳：7月深圳共成交3296套新房住宅，总成交面积299570㎡，环比下降19.9%，成交均价20182元/㎡，环比上涨6.4%。深圳新房月均价格首次超过2万元关口，创下今年以来新高。

　　北京：7月北京新建住宅签约套数为11959套，环比微跌0.2%，成交均价则由6月的21726元/㎡跌至20551元/㎡;而同比去年7月的网签量涨幅近7成，成交量的大幅回升自然加剧了房价将要反弹的市场预期。

　　上海：7月上海一手住宅成交7025套，总计成交面积85.9万㎡，环比跌16.7%，同比上涨4.5%，没有继续上涨的态势，而成交均价方面则微幅上涨2.2%，24607元/㎡的成交均价创下历史最高。

　　在楼市回暖越演越烈的趋势之下，为防止调控出现，国务院7月下旬派出8个督查组走马全国，对16个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。重点是检查住房限购措施执行情况，差别化住房信贷政策执行情况，住房用地供应和管理情况，税收政策执行和征管情况。地区是：北京市、天津市、河北省、辽宁省、吉林省、上海市、江苏省、浙江省、福建省、山东省、河南省、湖北省、湖南省、广东省、重庆市、四川省。如果未来楼市继续上涨，或将会迎来新的调控政策出台。

　　东莞楼市

　　一、土地市场

　　1、整体情况：7月土地增加供应量 住宅土地市场惨淡

　　受工业用地供应量大增支撑，7月份全市土地供应量环比出现较大增幅。但是除此之外，7月土地市场毫无亮点可言，备受业界瞩目的塘厦大坪村地块未能顺利出让，今年新“高价地”愿望落空，商住用地的挂牌宗数和成交宗数都跌至今年低点。本来7月业内对住宅土地市场都充满期待，但随着两宗大坪村地块相继流拍，土地市场显得异常惨淡，但是我部预计该地块流拍不会过多的影响接下来土地市场的走势，上半年下半部分土地市场已经有回暖迹象，多宗土地受到热捧。所以，在住宅用地质量有所保证的情况下，土地市场是有信心保持热度的。

　　2、商住及金融用地交易：“准高价地”胎死腹中 寮步两年“卖地”首获成功

　　即使东莞土地市场回暖格局已形成，但塘厦大坪村两宗大面积的商住地块的流拍还是给逐渐热闹的土地市场浇上一盘冷水。两宗地块因其位于棠樾别墅地块旁，及超高起拍楼面价备受业内关注。但是由于无人竞拍，两宗地块先后流拍，而“新高价地”的愿望最终落空。综合分析，其流拍原因主要有以下几个方面的因素影响：1、地块总价过高，在遭遇过楼市低迷、资金链紧张的情况下，部分有意取地的房企或暂时搁浅投地计划;2、楼面地价高于塘厦近期成交地块的平均水平，或致使房企对地块性价比产生疑虑;3、塘厦未来几年供应量将迎来井喷期，此时投地后期开发的产品出货压力陡增;4、地块本身有两大“硬伤”—邻近公共墓地和高压线，这都是豪宅地块所忌讳的;5、楼市暴利时代已过去，谨慎及理性是现阶段开发商拿地之主调。

　　本月唯一成交的商住地块是位于麻涌镇东太新基村，东莞市宝盈房地产开发有限公司以8000万低价摘获，楼面地价为903元/㎡，容积率在1至1.8之间，低容积率再加上拥有江景资源，此地块适合开发类别墅产品。目前麻涌的房地产发展仍处在起步阶段，在售楼盘只有大步花园和新世纪·江畔湾花园两个项目，楼市市场严重缺乏新货，而随着水乡片区区域发展一体化提出，未来该区域房地产将迎来很大的机遇，麻涌是水乡片区的杰出代表，且毗邻广州，其楼市前景一片大好。

　　唯一成交的商服地块位于寮步镇塘边村，该地块曾于去年流拍，本次出让自降低890万，最终由北京永融信投资管理有限公司以底价摘获，折合楼面地价1312元/㎡。这是寮步两年来首次“卖地”成功，之前6次全部流拍，给寮步市场带来沉重打击，寮步楼市一度陷入沉寂。随着寮步西北7个自然村纳入中心城区范围的利好消息以及寮步道路状况的日益完善，7月楼市出现明显反弹，香市1号趁机入市，多月新货入市不足的局面得到缓解。

　　3、8月待拍土地：总部基地二期开拍 石龙出售罕见大体量商住地

　　8月将有11宗商住商服用地在东莞国土交易网进行拍卖，合计出让面积约为24.52万㎡，达到今年交易量高点。其中南城总部基地二期用地共8宗，面积约6.41万㎡，起拍总价约5.9亿元，折合平均楼面地价约1298元/㎡，比一期平均成交楼面地价略高236元/㎡。其余3宗商住用地则集中在月底进行交易，分别位于石龙、虎门和寮步，皆属于热门镇区。体量最大的是石龙地块，约8万㎡，位于西湖村莞龙路北侧，对于寸土寸金的石龙来说，如此大手笔出让地块实属难得。含金量最高的是虎门地块，位于博涌村，起拍楼面地价3480元/㎡，是今年最高的起拍楼面地价之一，容积率1~4，灵活性较大。而寮步在上月成功卖地尝到甜头之后，乘胜追击，本月出让位于石步村的一宗52964㎡商住地块，该地块为去年流拍地块2011G065和2011G066的合拼，起拍价仅809元/㎡，处于历年低位，去年合拼前约1331元/㎡。

　　4、土地出让预告信息：21万㎡商住商服用地将入市 土地供应节奏或将提速

　　东莞市最新土地预告—东土交(预告)【2012】5号出炉，这与上一预告——东土交(预告)【2012】4号仅相差不到一个月的时间，土地推货节奏或将提速。本次预告显示将有16宗土地，约有33万㎡土地进入土地交易市场。其中，商住用地和商务金融用地有9宗，面积约21万㎡，约占64%。寮步、虎门、凤岗、横沥、麻涌、东城和万江皆有商住商服用地出让，出让面积最大的是位于横沥镇的商住用地，出让面积为9.85万㎡，此地块曾经过两次的流拍。横沥今年下半年将有4宗合计面积约31.57万㎡的商住商服用地挂牌出让，其中3宗为流拍土地再入市。预告中出让面积最大的商服用地位于东城的樟村，约4.1万㎡，这是今年以来东城第三宗商服用地，东城商圈集聚程度日益加强。此外，借邻深区域土地火热之势，凤岗再度出让两宗小面积的商住地块，合计面积为1.68万㎡。

　　二、新增供应

　　1、新增供应概况： 7月刚需产品仍盛行 新一轮抢跑热或掀起

　　7月全市共有24个项目有商品房新增供应，合计5539套，约51.77万㎡，供应量对比6月份有所下降，套数和面积分别下降18%和5%;但对比去年同期水平，供应套数上涨58%，面积持平。供应套数大幅增加，主要是因为车库大幅增加，而住宅今年的供应面积同比是下降的，约7个百分点。而住宅的套数同比增幅也超过了3成，说明今年7月住宅新增的平均面积大幅小于比去年，据瑞峰置业市场研究部监测数据显示，去年7月份新增以大户型豪宅和别墅等产品为主，例如龙泉豪苑的面积达到了335-568㎡，此外，丰泰观山花园、石竹山水园、沿海丽水佳园等合计供应156套别墅，面积都在500㎡左右。2011年7月份住宅供应套均面积达到了176㎡，今年7月套均面积约为124㎡，明显以刚需产品为主。

　　从推货策略上分析，去年3、4月份大部分刚需产品已经提前推货抢占市场，而热闹的市场也将其迅速消化，带动豪宅产品受捧，在7月无货可供的情况下，房企也加快了豪宅入市的步伐。而今年受宏观环境影响，需求5、6月份才开始释放，7月仍然致力于刚需产品，豪宅、别墅等大户型产品供应明显减少，后市因为刚需仍有释放需求，加上下半年调控加码的可能性仍然存在，故以万科等品为首的牌房企仍然选择快速出货的策略，在价格上有明显的让步，以厚街金域国际为例，开盘价7600带非毛坯，惹得客户热抢，开盘几乎卖完。

　　最近，国务院督察小组赴各地考察情况，下半年调控加码的压力加大，在全国各地楼市出现回暖的情况下，新一轮抢跑热或将产生，今年调控的主基调注定了今年地产业不会好过。

　　2、住宅新增走势：新增供应小幅度上涨 8月新增或将下滑

　　7月住宅新增面积环比略涨6%，近几年7月一般都是大户型产品入市的时期，故新增面积都有所增长，今年7月虽然别墅等大户型产品也有入市，但刚需产品仍然比例较大。8月一般是全年中新增量最低点之一，但是预计今年下滑的幅度不会太大，因为4刚需产品释放的需求还比较大。整体来看，今年住宅新增供应小幅频繁推货为主，新增量不会太大，非住宅增幅则比较明显，这与近几年商业用地和商业项目剧增有关。

　　3、新增区域分布：寮步厚街纯新盘支撑前二 虎门塘厦多盘新增靠前

　　瑞峰市场研究部最新数据监测显示，2012年7月东莞市共有14个区域有商品房新增供应。其中住宅新增供应量的前五名依次是寮步、厚街、虎门、塘厦和南城，新增供应量都在4万㎡以上。寮步纯新盘香市1号的上市，798套刚需的90-120㎡ 左右的洋房注入寮步市场，8.28万㎡的住宅供应量位居排行榜之首。厚街也凭借新盘万科金域国际的上市和海逸豪庭的推新货，而位居第二，与寮步仅相差71㎡。虎门上月推货以豪宅为主，三大盘万科·紫台、虎门国际公馆别墅、悦榕东岸等都推出大于200㎡的豪华产品。塘厦4个盘有新货推出，是上月推货楼盘最多得镇区。而在上月纯新盘新开的镇区有万江北大资源洋房项目、寮步的香市1号、塘厦的万科朗润园、厚街万科金域花园、长安万科中心洋房项目以及清溪的嘉利豪苑。

　　4、新增商品住宅户型面积区间：刚需产品占大半壁江山 小户型大幅减少

　　瑞峰市场研究部最新数据显示：7月全市住宅新增3694套，其中小于70㎡公寓户型新增226套，占总量7%，环比下降28个百分点，住宅面积为70-110㎡刚需产品的新增产品有1964套，占总量53%，环比下降7个百分点。111-130㎡的舒适性户型新增495套，占总量14%，环比上升10个百分点;131-150㎡改善性户型新增209套，占总量8%;150㎡以上大户型新增408套，占总量11%，环比提高6个百分点;别墅新增264套，占总量7%。从新增的住宅面积区间来看，7月产品供应仍以刚需为主，小户型投资性产品大幅度减少，而大户型别墅等豪宅项目则抢占先机，在7月争先上市，如金域华府、紫檀山(盛世山湖名居)、万科·紫台、悦榕东岸等。

　　5、新增商品住宅类型配比

　　2012年7月新增商品房中，洋房所占比例有所上升，合计共2950套，合计34.72万㎡，占总供应67%;别墅供应264套，合计面积7.49万㎡，占总供应14%;公寓新增为480套，合计面积3.53万㎡，占总供应7%;商铺新增195套，合计2.39万㎡，占总供应5%;车库新增1441套，合计1.8万㎡;办公新增为209，合计面积1.84万㎡，占总供应4%。

　　6、新增供应明细：优质大盘集中出让 以小幅推货为主

　　三、商品房成交

　　1、商品房签约概况：打破成交淡季的传统 7月东莞楼市呈现热闹行情

　　瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2012年7月东莞商品房签约6408套，合计面积61.64万㎡，面积同比微跌6%，同比上涨54%。其中住宅签约5656套，合计56.59万㎡，基本与6月持平，同比上涨36%。套均面积约100㎡，与6月份不差上下。而非住宅签约套数则是明显的回落，面积却环比上涨7%，主要是因为办公和商铺比例上涨，车库签约下滑所造成。

　　7月东莞楼市依然高温不退，前三周住宅签约都在11万㎡以上，末周更是达到17万㎡，打破过往成交淡季的传统，走出热闹行情。支撑因素主要表现在：

　　一、两次降息及首套房放松的利好持续释放，不但降低购房成本，同时提振购房者的信心，刺激刚需客户继续入市;

　　二、多个新盘新鲜入市，并取得优异的销售业绩，洋房排名中超过一半是新开楼盘，如万科金域国际、香市1号、迎宾豪园、永盛1号等楼盘;

　　三、由于后市走势的不明朗存在担忧，开发商紧抓5、6月旺季的余温，加大推货力度，抢跑成为众房企的基调，一定程度促进了成交;

　　四、公寓产品推货力度增加，推动了部分投资客入市，为整体成交做出了一定的贡献;

　　五、公积金8月起认房又认贷新政实施，促进了部分改善性需求提早入市。

　　2、商品住宅签约走势：创08年以来同期新高 连续三个月签约超50万㎡

　　从东莞住宅签约走势可以看出，7月东莞住宅签约56.59万㎡，年内第三个签约超过50万㎡的月份。纵观全年，东莞楼市从3月开始回暖，4月回落，5月开始全面回暖，连续3个月签约都超过50万㎡，5月-7月创下了08年以来同期最高。主要是因为3月开始政策出现新动向，在“稳增长”的基调下，全国各地纷纷出现对政策的“微调”，除个别地方触碰限购红线被叫停外，中央对多数城市的“微调”都保持默认态度，且经过一年多的调控，楼市政策已趋于稳定，再加上降息、降准及房贷的利好，使得购房者预期发生转变，购房信心增加，压抑已久的刚需陆续释放，支撑了东莞楼市持续走高，高温不褪。

　　3、非住宅签约走势: 办公和商铺比例上升 签约面积环比上涨7%

　　从东莞非住宅签约走势图可以看出，2012年7月非住宅签约752套，环比下跌3成，而签约面积为5.05万㎡，环比微涨7%。套数下滑而面积上涨，主要是因为5月商铺及办公签约较占主力。主要体现在中熙弥珍道签约60套商铺、富盈商业中心50套办公单位、天安数码城22套办公单位、黄旗山16套商铺等项目。

　　4、商品住宅量价走势：住宅签约均价 8246元/㎡ 环比小幅上涨

　　据瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2012年7月东莞商品住宅新增45.74万㎡，成交签约56.59万㎡，供需比是0.81:1，从供需比来看，出现供不应求局面，可见7月去货速度不差，但纵观全年，消化压力依然严峻。而7月签约均价为8246㎡，环比6月份7998元/㎡上涨3%，均价小幅上涨。主要是别墅签约较为突出，如海逸豪庭再度热销签约90套别墅(合拼户型)，签约价约在23000元/㎡，助推月度均价上涨。此外，丰泰橡树谷、富盈御荷、万科虹溪诺雅、万科朗润园等别墅项目签约都超过10套，均价都是万位之上。同时本月前十排名项目签约价8千以下占了一半，头牌万科金域国际7月中旬面世发售，非毛坯价格7800元/㎡;东莞首个配套人才公寓项目香市1号发售，人才公寓签约均价仅4000元/㎡;新入市的迎宾豪苑、永盛1号签约价也在8千之下， 保证了整体价格不会因为别墅签约而大幅上涨，而是在稳定中运行。

　　5、各类型物业签约情况

　　6、住宅各区签约：万科新盘带动厚街排名第二 松山湖均价回归领头羊地位

　　瑞峰置业市场研究部监控数据显示，南城稳坐冠军之位，支撑项目是万科金域华府(157套)、中信森林湖兰溪谷(106套)、天利中央花园(68套)、景湖荣郡(67套)、江南第一城(65套)、中天城市之门(61套)、世纪城玫瑰公馆(44套)等等。万科金域国际签约487套，年内成功带动厚街跃升至区域签约排名第二位;凤岗则在新盘永盛1号(113套)及热销楼盘大运城邦(121套)、水岸豪门(110套)三大楼盘支撑下入席第三名。签约均价方面松山湖回归领头羊地位，连续4个月因海逸豪庭签约而夺区域签约均价冠军的厚街终于因万科金域国际的放量成交会回落，价格下滑到“8”字头，环比下滑近3成。

　　7、商品住宅区域签约面积前十五名

　　8、住宅签约均价前十五名

　　9、楼盘签约前十名

　　四、存量和消化周期：住宅存量483.17万㎡ 消化周期降低到11.93个月

　　瑞峰置业市场研究部监控数据显示，截止到2012年7月底东莞商品住宅存量为483.17万㎡，比6月底494.02万㎡减少10.85万㎡。在5-7月连续3个月的快速走货之下，库存有所缩减，消化周期逐渐降低，年内首度下滑到11.93个月，但后市走势不明朗，开发商销售压力仍然存在。

　　五、潜在供应

　　1、新开工总量：商业项目爆发 非住宅新开工量超住宅

　　2012年7月东莞房地产新开工住宅面积约为49.75万㎡，非住宅面积55.35万㎡，这是自2010年以来，首个住宅新开工量低于非住宅开工量的月份。自“小阳春”3月新开工量“井喷”后，住宅新开工量每月都以近两成的速度在递减，7月份更是环比下滑24%，但仍然比去年同期增加近三成。而非住宅方面则是达到2010年以来新开工量的最高点，主要是东城万达广场和厚街华瑞世界鞋业总部基地的支撑，两大项目贡献34.45万㎡的非住宅的开工量。东莞楼市的热卖，坚定房企对东莞楼市的信心，部分开发商甚至为了加快开工速度，将拿地到开工的时间缩短，如东城万达广场是在5月拿地，两个月后开工。

　　2、新开工走势：开工总量创同期新高 非住宅创单月最高点

　　新开工量在经过连续3个月的下滑后，终在7月停止下滑趋势，新开工量105.1万㎡，达08年以来同期新高，主要得益于商业项目的爆发。虽然总开工量停止下降开始回升，但住宅开工量还是连续4月直线下滑，这与住宅成交热闹形成鲜明的对比，可能与房企集中精力推货有关。而非住宅开工量的爆发主要因为近年来商业地块频繁出让，今年非住宅的新增供应量也遇到了大幅上升的情况，但成交并没有大幅提高，这与日益集聚的各大商圈发展速度较快有关，部分商圈出现饱和的情况，后市部分商业项目的销售或遭遇较大压力。

　　3、新开工区域分布：东城居榜首 南城无新开工

　　东莞全市共9个区域有有新开工动作。排在前三的是东城、厚街和中堂。其中，东城和厚街的住宅新增开工量都大于了10万㎡，而非住宅开工量更是在17万㎡以上。东城因万达广场的开工而位居榜首，自5月星海传说开工以来，东城连续3个月保持一定的开工量，而万达广场大面积的开工量更是加热东城的开工潮。部分上半年无任何开工动作镇区也逐渐加入7月的开工潮中，如厚街、石龙、东坑在上月都有新项目入市。其中厚街在上月迎来了2个项目的开工，从总个楼市来看，厚街不管是在新开工、新增供应量还是成交都排在区域排名第二，其楼市正处在火热上升状态。而非住宅方面除了东城和厚街的大力鼎助外，黄江的中心市场和松山湖的天祥办公楼也有约5.4万㎡为其开工量的加注。

　　4、新开工类型

　　5、新开工明细: 7月成“新盘开工月” 东城万达广场火速开工

　　上月东莞共有10个项目取得了开工许可证，合计建筑面积约105.1万㎡。继频繁推货后，富盈集团布局在镇区的两颗“棋子”——中堂的富盈公馆和常平的富盈山水华庭也在上月有开工动作，合计开工面积约14.66万㎡。而上月最出彩的莫过于商业地产的集中开工，据瑞峰市场研究部最新数据监测，上月共7个项目纯商业或携带商业的项目新开工，如：东城万达广场，厚街华瑞世界鞋业总部基地及驰生商业中心、黄江中心市场、天祥办公楼等，合计商业面积约36.18万㎡。值得一提的是，上月开工的10个项目全是纯新盘，除了中堂的富盈公馆在3月首次动工外，其它的项目皆是第一批产品取得新开工许可证，新项目的入市为市场带来新血的同时也加剧市场的竞争程度。

　　六、楼盘活动：楼盘营销活动扎堆 助推7月楼市打破淡季传统

　　7月东莞楼市高温不褪，打破淡季的传统，走出了热闹行情，众多房企为抢着楼市的余温，继续力推新货，近40个项目都推出了新货。而进行开盘的项目有7个，全新入市的有3个，为厚街的万科金域国际、寮步的香市1号、塘厦的万科朗润园，其他5个为二期新开盘。这7大新开的项目都取得了不错的业绩，本月在房管局备案的主要体现在万科金域国际、香市1号两大项目，其他的项目签约将会8月备案中陆续体现，也将为8月成交量做出一定的贡献。

　　促销方式来看，开发商主要是通过明星助阵、DIY、家电拍卖、激情奥运、美食节、哈根达斯、名车展、摄影赛、团购等活动进行推货，保证每周楼市都处于热闹状态，让项目保持一定关注度及人气，对项目去货起到一定的帮助。如明星助阵方面，较为突出是长安万达广场，年内第5次邀请了明星助阵，成为了名副其实的明星使用专业户。

　　而项目蓄客活动也是频频上演，提高项目的曝光度，抓取了客户的关注度，对项目未来入市做了很好的铺垫，如富盈公馆、九龙1号、新世纪星城四期美寓、宝安山水江南、上东国际3期、恒大御湖、hello小城等项目，预计8-10月会陆续入市。据瑞峰置业市场研究部统计，8月仍将会有40个多个项目加推新货，刚需产品和改善产品齐上市，以老盘新推为主，以消化存货为主;纯新盘的项目将会大幅降低，将会在“金九银十” 集中入市。