8月份传统淡季 东莞楼市进入储客与认筹调整期

　　一、楼市观察

　　一周商品房成交回顾：

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周(7月30日至8月5日)商品房成交面积10.72万㎡，环比下降40.72%，同比下降7.61%;成交套数1244套，环比下降33.62%，同比上升11.07%;成交金额9.35亿元。

　　本周住宅成交面积9.87万㎡，环比下降42.25%，同比下降11.16%;成交套数936套，环比下降46.21%，同比下降4.88%;成交金额8.4亿元。本周非住宅成交套数308套，成交面积8469㎡，金额9492万元，成交均价11209元/㎡。

　　价格方面，本周住宅成交均价为8506元/㎡，环比上升3.59%;同比下降2.96%。其中普通洋房成交均价为7039元/㎡，高端洋房为9208元/㎡，豪宅洋房为12231元/㎡，别墅为13846元/㎡，公寓为8630元/㎡。在本周有成交的141个楼盘当中均价环比上涨的楼盘有62个，环比下降的有55个。本周几个高端项目成交均价较上周大幅上涨，拉高整体住宅成交均价，如成交12套的万科城均价8716元/㎡，环比上涨43.7%;莞城成交10套的龙光·君御旗峰均价14870元/㎡，环比增幅30.46%。

　　本周新增供应大幅萎缩，7月持续放量至8月新增供应变缓

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞有5个项目新增供应7.33万㎡，合计834套，相比上周1401套，有较大幅度的回落，上周主要是万科金域国际集中供应558套，助推上周供应量走高。本周东莞5个楼盘供应，多为万江区域项目。东莞楼市7月份以来，新增供应持续放量，截止到7月31日，7月东莞全市新增供应6265套，其中镇区供应5421套，占比重86.53%。大部分项目在7月持续放量，释放了部分需求，导致进入8月供应逐步放缓。

　　本周5个项目新增供应，万江区域的楼盘有三个，比重占87.89%。滨江公馆、深业·欧景城、北大资源·御湾都是万江区域标杆性的楼盘，前期销售较为理想，此次新增供应都为加推产品。知名开发商大量涌进，当地政府大力扶持，未来市政规划利好，片区配套日趋完善，当前万江楼市持续平稳向上，楼盘间的竞争关系激烈，又相互促进培育万江片区的成熟，在滨江公馆、深业·欧景城、葡萄庄园、北大资源·御湾、上东国际等楼盘的带动下，片区价格已经上扬至7000元/㎡。目前片区供应货量除了现有楼盘断断续续的新品加推之外，未来万江的重点潜在供应新盘有尚峰投资项目、深圳建设集团项目等。

　　整体市场交投降温，8月进入传统淡季。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅成交936套，环比上周下降46.21%。从成交绝对值来看，本周住宅日均成交133套，成交量大幅下降，东莞住宅成交自进入5月份第二周开始持续交投活跃，日均成交达到160套以上，至此，东莞淡市不淡的市场情况结束。

　　本周成交量大量萎缩，有以下几个原因：其一，上周几个新开楼盘集中上市，万科·金域国际签约429套、香市一号153套、万科·金域华府68套，住宅单盘集中度走强，而在本周，这些个盘成交迅速回落，导致本周成交数据变化巨大。其二，东莞公积金“认房又认贷”新政8月1日开始正式实施，部分改善型需求已在政策前得到释放，受政策影响，客户观望情绪转浓。其三，8月作为传统楼市淡季，开发商多集中精力备战金九银十，无暇组织与策划大型的营销活动，推盘节点也相应延迟，而持币观望等待金九银十的购房者也相应增多。其四，本周新增供应下滑，导致成交量萎缩。其五，进入8月份东莞高温天气进一步升温，从8月1日起气象部门持续发布了高温橙色预警信号，上周天气燠热，楼盘客户上门来访量减少，也是本周成交量减少的一个原因。

　　有限的购房需求量在5、6、7月份集中释放后，新增购房需求在无新利好刺激的情况下很难快速再生，所以未来8月新房成交量或将逐步萎缩。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅均价为8506元/㎡，环比上周涨幅3.59%。本周住宅成交以普通洋房成交为主，此类产品成交714套，占比重76%，均价为7039元/㎡。相对于上周，本周住宅均价涨幅明显。本周公寓签约量为80套，环比上周78套上升2.56%。而别墅成交以万科朗润园、海逸豪庭、丰泰·观山碧水等项目为热销。

　　引发市场热度个盘减少，东莞楼市进入储客与认筹调整期。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅共有141个楼盘成交记录，环比上周148个减少7个。而日均成交1套以上的楼盘有45个，日均成交不足1套的有96个项目。本周热销楼盘，成交最为突出的是万科金域国际本周签约83套，市场占有率仅为8.87%。该项目为上周全新上市项目，市场关注度较高。项目首次开盘推出共550套洋房，签约量429套，整体均价包括非毛坯修才7800元/㎡。前期蓄客和认筹相当理想，开发商定价趋于合理，低于市场预期，再加之其户型产品、地段和品牌的优势，造就了项目热闹成交的局面。由于上周的开盘放量，新一轮的储客及认筹都需要一定的周期，万科金域国际虽延续一定的市场热度，但是相比上周成交已是大幅减少。

　　本周成交top2万科金域国际上周成交68套，本周继续加推74、403、150㎡2-4房(其中150㎡户型为双拼)共75套，但当天到访客户人数仅为80批，开盘销售率也下降为65.3%。

　　从市场集中度来看，本周成交套数在20套以上的项目有8个，共成交295套，占比重32%。而上周成交套数在20套以上的共成交1037套，占比重59%，淡季楼市的到来，能引发市场关注热度的个盘也相应减少，TOP5的后三名楼盘成交套数相差并不大，近期购买住房还是以刚需为主，销量大的楼盘还是一些价格适中，适合刚需的楼盘。

　　奥运营销依然占主体，淡季促销暖场居多。

　　本周新房源减少入市，缺乏市场关注度高的新盘，各大楼盘进入储客或认筹调整期，使得本周楼市供需都有下降的局面。据不完全统计，本周东莞共有12个项目推盘或搞一些预热的暖场活动。从本周推货的项目来看，大致分为三类：其一，积客已久的楼盘盛大开盘，本周只有长安万达中央公馆。从市场成交结果反馈的信息可知， 8月4日，长安万达中央公馆公开发售115套80-135㎡单位，销售套数65套左右，销售率约56%，均价11000元/㎡左右。其二，积极储客临近开盘节点做最后的认筹冲刺，推出限量的优质楼盘。如中天城市之门收官巨作御庭1单元VIP认筹中，可以享受一万抵两万的优惠;中信森林湖9栋楼栋单位最后一周认筹倒计时，认筹3万可抵开盘额外98折。其三，个别尾盘项目出于扫尾处理，推出余货一口价单位，如皇庭壹号公馆推出双拼纯墅单价5000元/㎡起。

　　从目前市场的推广信息观察可知，本周东莞有9个项目投放14多版的报纸广告，市场的推广力度相对上周明显变弱。从周六、日的楼盘推广活动来看，本周东莞暖场预热活动基本围绕“伦敦奥运”、“夏日DIY”等主题展开，如天利中央花园“奥运盛享礼献全城”、迪纳酒店公寓“激情奥运，璀璨星河”绘画大赛、皇庭壹号公馆“庆奥运，啤酒冰雪节”、新世纪颐龙湾“奥运购房优惠”等。进入8月，传统的营销节点并不多，如果项目需要储客加推货量或保持项目热度，选择举办以奥运为噱头的活动，能够吸引人流前往楼盘现场，对于促进项目成交有有利的一面，但是营销活动同质化严重，也会降低人们的关注度。

　　二、一级市场

　　本周土地交易信息：(无)

　　本周挂牌土地信息：

　　三、二级市场

　　1、新增供应

　　本周新增供应项目：

　　2、商品房总体成交

　　本周商品房总体成交情况：

　　本周(2012.7.30-8.5)商品房成交面积10.72万㎡，环比下降40.72%，同比下降7.61%;成交套数1244套，环比下降33.62%，同比上升11.07%;成交金额9.35亿元。

　　本周住宅成交面积9.87万㎡，环比下降42.25%，同比下降11.16%;成交套数936套，环比下降46.21%，同比下降4.88%;成交金额8.4亿元，成交均价为8506元/㎡，环比上升3.59%;同比下降2.96%。

　　本周非住宅成交套数308套，成交面积8469㎡，金额9492万元，成交均价11209元/㎡。

　　3、物业类型成交

　　本周各物业类型成交情况：

　　4、住宅成交量价走势

　　本周(2012.7.30-8.5)住宅成交936套，成交面积9.87万㎡，成交均价为8506元/㎡，环比上升3.59%。本周住宅中位数价格为6927环比上周7032元/㎡，下降1.49%。

　　5、住宅成交单价区间分布

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交936套，其中成交价格在5000元/㎡以下共有66套，占比7.05%;成交价格在5000-6000元/㎡共有157套，占比16.77%;成交价格在6000-7000元/㎡共有144套，占比15.38%;成交价格在7000-8000元/㎡共有222套，占比23.72%;成交价格在8000-9000元/㎡共有140套，占比14.96%;成交价格在9000-10000元/㎡共有99套，占比10.58%;成交价格在10000元/㎡以上共有108套，占比11.54%。

　　6、区域住宅成交

　　本周各区域住宅成交情况：

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交936套，成交面积9.87万㎡。从各镇街成交情况来看，本周共有31个镇街有成交记录，其中成交套数在40套以上的有南城、厚街、常平、凤岗、万江等9个区域，成交套数在10-40套的有塘厦、虎门、东城、大朗等11个镇区，成交套数在10套以下的有企石、横沥、清溪、高埗、桥头等11个镇区。其中排在前列的区域有南城156套、厚街108套和常平811套等。

　　从各镇街住宅成交均价来看，成交均价在10000元/㎡以上的有莞城、松山湖、长安、虎门、塘厦5个镇区，成交均价在8000-10000元/㎡的有南城、大岭山、厚街、东城、凤岗5个区域，成交均价在6000-8000元/㎡的石龙、万江、樟木头、茶山等8个镇区，成交均价在6000元/㎡以下的有大朗、东坑、茶山等13个镇区。

　　7、各住宅类型成交

　　8、楼盘成交排行

　　本周洋房成交情况(前10名)：

　　本周公寓成交情况(前10名)：

　　本周别墅成交情况(前10名)：

　　本周商铺成交情况(所有项目)：

　　本周写字楼成交情况(所有项目)：

　　本周车位成交情况(前10名)：

　　9、开工信息

　　本周项目开工信息：

　　四、东莞中原地产代理部分楼盘最新动态

　　★个案名称：香市1号

　　本周主题：人才公寓选房

　　下周预告：无

　　地段：寮步香市路与富源路交汇处

　　寮步位于东莞“四位一体”战略中心，是东莞中央休闲区的核心。香市1号坐落于镇政府西北部，处于中央休闲区的核心地带，是中心的中心，占据寮步价值制高点。项目由东莞地产名牌企业—广源地产开发建设，与海悦花园、新都会、海悦广场、海德堡、蟠龙等组合共同打造广源专属百万㎡国际大社区。本周才艺大赛报名，本周人才公寓选房活动。

　　★个案名称：中天.城市之门

　　本周主题：认筹

　　下周预告：无

　　地段：东莞大道与莞太路的交界处

　　主力户型：76㎡拉阔四房

　　中天城市之门，城市门户首席综合体，东莞大道第一排形象。以优越占位CBD口岸，荣登这座城市的封面。项目集酒店式公寓、SOHO、住宅和商业于一体的商务综合体，融合了居住、商务办公、酒店和购物中心功能，生活、工作、购物、交通都非常便利。本周正在认筹当中，预计8月18日将会开盘。

　　★个案名称：江南第一城

　　本周主题：园林美景拼图游戏，奥运业主活动

　　下周预告：无

　　地段：南城区金丰路10号

　　主力户型：130-160㎡楼栋

　　江南第一城是宏远地产继江南世家、江南雅筑之后，又一个旗舰式项目，可谓全面升级的江南庭院社区。打造40万㎡社区，十年耕耘，大社区犹如一站式巨型超市，衣食住行通通妥贴。包括有南城文化广场、金丰体育公园、滨江体育公园，南城富民步行街、宏远酒店、宏远批发市场、宏远菜肉市场、宏远沿河路住宅区、宏远外国语学校、宏远幼儿园、南城阳光小学等一系列各种配套设施，生活非常便利。本周举行园林美景拼图游戏，奥运业主运动。

　　★个案名称：富盈御荷

　　本周主题：97-130㎡洋房团购

　　下周预告：暂无

　　地段：桥头镇桥光大道与中心路交汇处

　　主力户型： 97-130㎡洋房

　　富盈·御荷占据城市中心绝版升值地段，周边购物方便，出行便捷，地理位置非常优越。富盈•御荷占地面积10万平方米，总建筑面积23万平方米，整体规划打造成荷花神韵与国际化理念完美结合的尊贵府邸，是桥头独一无二的“荷文化人文居住社区”。本周末97-130㎡洋房启动团购活动。

　　★个案名称：御花苑

　　本周主题：农业银行团购

　　下周预告：无

　　地段：南城区水濂湖畔御花苑小区内

　　主推户型：150-430㎡

　　御花苑天珑湾占地1200亩左右，建筑面积80万平米左右，项目依山而建，傍水而居，自然环境资源得天独厚，内部配套更是无与伦比。在这里，您可以享受到2000亩的水濂湖，10平方公里的水濂山，2万平方米的荔林半岛，7公里的湖岸线，还有108米高的牛牯岭山体公园。本周举行农业银行团购活动。

　　★个案名称：中信森林湖

　　本周主题：名医进社区和东方华尔街暑期夏令营活动

　　下周预告：无

　　地段：南城东莞大道与环城路交汇处

　　主推户型：145—175㎡

　　中信森林湖兰溪谷是中信森林湖的第五期产品，位于森林湖项目的正南端，北面正对森林湖原生态湖泊，南侧紧邻绿色世界、东莞植物园，可远眺水濂山公园。兰溪谷占地17万平方米，总建筑面积51万平方米，总户数约2400户，是由16栋11-33层的高层洋房组成，产品面积从120㎡到400㎡。本周末举行名医进社区和东方华尔街暑期夏令营活动。

　　★个案名称：中熙弥珍道

　　本周主题：业主答谢，抽奖活动

　　下周预告： 无

　　地段：南城西平社区东骏路16号

　　主力户型：85㎡-128㎡

　　中熙弥珍道由中熙房地产开发，项目位于南城西平社区,占地33660平方米，以高档洋房为主。建筑面积12万多平方米，容积率2.5，建筑密度45%。主力产品：75-83平的二房、97-133平的三房和143平的四房，另外还有40-50平的商务公寓。时隔不到一个月，央行再度降息，楼市抄底时机来临，本周举业主答谢，抽奖活动。

　　★个案名称：滨江公馆

　　本周主题：竞拍

　　下周预告：无

　　地段：万江区莞穗大道万盛花园大门旁

　　主推户型：98-148㎡4房

　　滨江公馆位于万江最繁华最热闹的万龙片区，莞穗大道与蓬庙桥交汇处。23万㎡大盘，一线崛起中的万江城区，高端居住区集中地。超高赠送户型，使用率达145%和8万㎡，再加上英伦纯正台地园林，1000户业主已经入住。目前滨江公馆开盘在即，本周现场举行竞拍活动。

　　★个案名称：皇庭壹號公馆

　　本周主题：庆奥运，啤酒冰雪节

　　下周预告：无

　　地段：石龙沙河大桥北

　　主力户型：双拼别墅

　　皇庭壹号公馆总占地面积约342514㎡，分二期开发。目前推出的为项目一期，一期占地面积约171056㎡，建筑面积约95875㎡，容积率约0.56，共包括313套精工别墅，是莞北地区唯一的大型纯别墅社区。庆祝奥运，本周举行啤酒冰雪节活动。

　　★个案名称：东江豪门

　　本周主题：抽天籁

　　下周预告： 无

　　地段：企石杨屋村

　　主推户型：96㎡2+1房，130㎡3+1房(非合拼)

　　佳兆业东江豪门位于东江南岸，与黄大仙公园隔路相望。东南侧为金椅豪园社区，东北角紧挨企石镇水厂。南面临农民房，西面临路为东江第五水厂。佳兆业东江豪门与东江大道有4米-5米落差。一线东江美景，自然资源丰富，毗邻黄大仙公园，上风上水宝地，生态养生豪宅。户型南北通透，格局方正，超大赠送面积，高实用率，性价比高。本周进行抽天籁活动。

　　★个案名称：紫檀山

　　本周主题：冰淇淋DIY

　　下周预告：无

　　地段：松山湖实验小学对面

　　主力户型：126-161㎡高层洋房

　　紫檀山位于南部最核心的旅游区，是东莞市政府斥巨资打造，对外提升形象最重要的一个区域—旅游区。总占地面积约6.39万㎡，建筑面积约12万㎡，容积率为1.8，由情景美墅、独立别墅、双拼别墅及8栋高层组成。首先推出情景美墅、双拼别墅和独栋别墅及4栋高层，情景美墅和别墅均采用双首层设计，每层都有地下室和露台赠送，通风采光极好。本周末紫檀山举行冰淇淋DIY活动。