商品住宅资本金比例松绑 对房地产是个积极信号

4月29日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，决定调整固定资产投资项目资本金比例，其中包括商品住房。这意味着，从2004年宏观调控以来开始收紧的房地产开发项目资本金比例35%大限将首次出现松动。

住房35%资本金比例大限的松绑，业界普遍认为对房地产市场来说是个积极的信号，但也有专业人士提醒关注产能过剩的问题。

对房地产来说是个积极的信号

尽管目前商品住宅项目资本金比例的具体下调幅度尚未公布，但这一消息已经在业内引起了极大的关注。

东莞地产业界人士普遍认为，这一政策对整个市场来说是有积极意义的。

专门研究房地产行业政策的王先生认为，商品住宅项目资本金比例的下调对东莞房地产的影响还是很大的，可以刺激贷款，降低开发商贷款自由资金的比例，这样就大大减轻开发商的资金压力，为房企缓解很大的资金压力。这对当前的房地产市场而言是个积极的信号，“但这个具体操作还得看银行的政策，其实银行在这方面的实际操作起到决定性的作用。”

某地产公司的余经理在接受记者采访时表达了自己的看法：“对开发商当然是好事，但个人认为调整住宅项目资本金比例不会有很大影响，因为开发商不差钱。东莞的房地产是否还能一直热下去，会受许多因素影响，首要的因素是经济发展，其次是东莞的产业空心化以及劳动人员的大量减少，都对刚性需求和投资有较大的影响。”

在采访中，记者了解到，一些开发商则认为这个政策的出台有点滞后。“事实上，我们资金压力最大还是去年下半年。”据记者了解，这些抱怨的说法并不是没有根据，去年一些房产开发商为了回笼资金，纷纷推出种种优惠措施来促销；今年农历元宵之后，楼市开始回升。有业内人士猜测：“４月份的CPI及PPI出来后，就有人预计要降息，降低银行存款准备金，但政府没这么做，我想，这个降低房地产自有资本金是一个迂回的政策！”

对中小房企影响较大？

住房投资资本金比例五年来的首次下调，东莞中原市场研究部经理车德锐则认为，“对中小房企意义大些，可以减轻他们的资金压力。现在开发商还是缺资金，特别是一些较小的开发商来说资金更是特别明显，加上对市场的预期还不明朗，很多中小型的开发商都不敢动，银行不帮忙，他们压力很大，有银行贷款，他们资金实力增强很多。”

2008年市场的低迷对房地产企业带来的资金压力还是相当大的，尤其是一些中小开发商，不得不“拆东墙补西墙”。由于大的房产开发商自有资金比较充分，银行授信额度很高，资金问题相对较好；而中小开发商的贷款依然较紧缩，所以对他们来说，此次资本金比例调整具有重大的意义。

警惕项目开工潮引起产能过剩

在采访中，对于此次资本金比例调整的影响，也有不少业内专业人士认为，调整资本金比例后，不可避免地会带来一些消极影响，“去年房地产市场的低迷，造成一些项目资本金投入能力不足，造成项目无法上马开工。而此次资本金比例的下调，再加上东莞目前楼市的逐渐回升的趋势，很可能造成各开发商纷纷上项目。”

车德锐指出，房地产项目开工量的放大，有利于平衡市场供需。“根据我们的调查数据显示，现在我们发现东莞的市场供需有些失衡了，不是量上的失衡，而是产品结构失衡，现在东莞楼市上，中等户型逐步紧缺了，需要新项目补充市场空白。”但车德锐也郑重表示，产能过剩的问题依然值得警惕。