35%住房资本金松绑：信马不由缰 价平才能量升

今年五一的前两天，也就是4月29号，国务院常务会议决定，调整11个行业的自有资本金比例，这11个行业有两大类，一类是港口铁路等基建项目，另一类便是住房产业。此前房地产项目自有资本金比例必须达到35%方可申请银行贷款的规定取消。

为防止开发商拿银行的钱去囤积土地哄抬房价，政府一直将商品房开发的自有资本金比例作为重要的调控手段之一。早在2004年，出于宏调目的，国务院便将房地产开发的资本金比例由原来的20%调高到35%。

几年过去，当时的地产过热已经成为明日黄花，在保增长的大背景下，为房地产松绑也在意料当中。

其实政策一直就没有断过，就像一个人生了病被不断地要求吃药一样，如降低首付比例，减免交易税费，基本上是指向买房的人，即国家给你点优惠，鼓励你去买房；而这次降低资本金比例，则是针对卖房的人，即给你一个宽松的贷款条件，让你活下去，能够发得起工资不要去裁员。

那么，不需要35%了，下调到多少呢？目前还没有出细则，有一种说法，认为下调到30%的可能性比较大，也就是比原来优惠5%，这个5%意味着什么？对于单个项目来说很简单，相当于比原来的财务成本约降低了15%；放在全国的大背景下来说，有专家认为这个5%非同小可，将会有力推动土地交易市场。

不管怎么说，这个消息对地产商而言肯定是利好，这是必然的。那么开发商日子好过了，会不会好了伤疤忘了疼，又开始酝酿涨价呢？不会！不是不想涨，是因为涨了没人买。

首先，这次对这些行业资本金的调低并不是国家对房地产情有独钟，而是另有其意。说白了一个主要原因是要帮地方政府解决没钱的难题。央行研究员宋泓均说，国家为刺激经济四万亿投下去后，很多项目资本金缺口日益突出，因为那些项目的投资是中央和地方政府分摊的，现在下调资本金比例，放大投资杠杆，是国家第二轮刺激经济的发展计划。

其次，对房地产项目是有所选择的。下调资本金的项目不包括商业地产，并且住宅中只限定双限房（限户型限房价）。别墅就别谈了，大户型都不在此例。银行出于对自身风险的控制，对项目自然也会严格审查，不是说挂个开发商的招牌就可以下调比例拿到贷款的。

可以看出，由于对国民经济拉动力颇大，房地产行业虽未跻身“振兴产业”之例，但无论是中央政府还是地方政府都对其呵护有加，不然一些地产公司未必能够熬到今天。房地产这匹马是一定要让它跑的，草也要让它吃饱，不过中央可得把马缰抓得牢牢的，不能让它成为一匹野马，又跑出个房价飙升天怒人怨的结局。可以说，此次资本金下调，中央对房地产的态度是信马不由缰。

看看眼下的东莞，五一期间并没有出现籍“小阳春”之威借机涨价的楼盘，倒是有以团购以回馈老业主的名义行打折之实大肆走量的热盘。据中原地产东莞公司的车德锐介绍，他们代理的楼盘五一期间的销量比五一前多一倍。

在当前的经济环境下，坚持价平才能量升，也唯有如此房地产这匹马才能奔上阳关大道，否则信马由缰只能走到悬崖边。