备战“金九” 开发商集中精力进入认筹蓄客阶段

　　　一、楼市观察

　　一周商品房成交回顾：

　　据东莞中原市场研究部监测数据显示，本周(8月13日-8月19日)商品房成交面积12.55万㎡，环比下降12.56%，同比上升43.14%;成交套数1383套，环比下降12.74%，同比上升48.39%;成交金额10.43亿元。

　　本周住宅成交面积10.48万㎡，环比下降24.34%，同比上升31%;成交套数1056套，环比下降27.22%，同比上升58.56%;成交金额8.37亿元。上周非住宅成交套数327套，成交面积2.07万㎡，金额2.05亿元，成交均价9917元/㎡。

　　价格方面，上周住宅成交均价成交均价为7990元/㎡，环比上升7.59%;同比上升3.30%。其中普通洋房成交均价为6965元/㎡，高端洋房为9478元/㎡，豪宅洋房为10660元/㎡，别墅为13124元/㎡，公寓为8589元/㎡。

　　“金九”即将到来，开发商推货热情大涨，新增供应近10周新高位。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞有7个项目新增供应22.26万㎡，合计2275套，达到近10周以来新增供应的新高位。其中，洋房供应1273套，面积12.98万㎡，占比58%。公寓供应336套，面积2.90万㎡，占比13%。别墅供应59套，面积2.5万㎡，占比11%。非住宅供应607套，面积3.87万㎡。从普通住宅的户型结构来看，本周项目供应以三房为主，共570套，占比35%，其次是两房333套，占比21%，再是合拼户型261套，占比16%。

　　本周新增供应爆发式增长，创下近10周来的新高位。一方面是全新项目上市，推出大量货量。如九龙一号本周一口气新增供应894套，佳兆业.中央豪门四期面市，推出611套洋房和61套商铺。另一方面，金九银十即将到来，开发商看好后市预期，推货热情大涨，供应大放量以备旺季期间慢慢消化。

　　本周住宅成交下降近三成，开发商集中精力进入认筹蓄客阶段。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅成交1056套，日均成交150套。8月作为传统上的楼市淡季，本周住宅成交仍然维持1000套以上。

　　从相对值看，本周的住宅成交套数比上周的1451套，下降接近三成。究其原因：其一，个别特殊项目签约影响，上周香市1号集中签约585套，大大地助推上周的成交量攀升。本周该项目仅签约72套，致使成交量迅速回落;其二，东莞公积金的新政的实施，使得部分需求已在7月份集中释放，新的一轮需求还有待累积;其三，进入8月中下旬，楼市没有较大的营销节点，再加之金九银十即将到来，开发商在此期间不利于组织和策划大型的活动，而是集中精力进入认筹蓄客阶段;其四，目前市场促销优惠的楼盘不多，传统旺季又即将到来，部分客户或选择暂时观望，遇到合适的房源和心中可接受的价位再出手。

　　受特殊项目签约影响，住宅均价波动性较大。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅均价为7990元/㎡，环比上周上升7.59%。受香市一号签约量影响，近期住宅均价波动性较大。本周东莞住宅单价5000-8000元之间的共成交606套，占比57%。而事实上剔除香市1号影响，本周住宅均价为8258元/㎡，而上周更是达到9084元/㎡之高位，环比下降10%。从这个角度上来说，事实上本周的住宅均价是回落的。

　　本周东莞住宅均价仍然维持在“7“字头，主要原因是：其一，低端项目集中成交，导致均价结构性低位运行。如香市1号均价在4500元/㎡左右，对整体价格起到拉低作用。其二，非毛坯修、楼栋及高档洋房成交量减少，导致价格有所回落。其三，个别项目由于房型、楼栋不同，价格成交出现了较大幅度下滑。如中信森林湖本周成交40套，均价为9300元/㎡，里面含有一批关系客户的成交，本周均价比上周下降13.56%，中惠.香樟绿洲本周成交32套，均价为5800元/㎡，环比上周下降17.66%。

　　热销项目受追捧，个盘拉动成交迹象明显。

　　据东莞中原监测数据显示， 本周东莞住宅有136个成交记录，环比上涨143个减少7个。从成交的绝对值来看，本周成交前20的楼盘共成交620套，占比重58%。从这个角度上来说，淡季中市场成交靠个别拉动的迹象明显。本周住宅成交进入前五名的分别是：保利红珊瑚、香市1号、卓越蔚蓝城邦、金众.金域半山和中信森林湖。这些项目的热销，主要原因是：一方面，前期出货理想的项目，市场口碑较好，新加推货量同样受客户的热捧。如保利红珊瑚前期已建立良好的品牌形象，本周签约86套，金众金域半山在塘厦镇区一直是较为热销的项目，本周签约64套;另一方面，个别项目的促销效果显著。如卓越蔚蓝城邦花园曾在年初轰动市场的“5.20”营销策略，使得项目在市场上的关注度和知名度迅速打响。近期，开发商再次趁热打铁，推出“首付一万元”的促销措施。卓越蔚蓝城邦连续四周进入住宅成交排行榜前十，促销效果显著，本周项目签约69套。

　　开发商备战“金九银十”，宣传造势动作频繁，掀起蓄客大战。

　　随着8月下旬的到来，金九银十即将拉开帷幕。8月本作为楼市传统上的楼市淡季，但从8月前三周(7.30-8.19)的签约数据来看，住宅平均每周成交1146套，达到1000套以上。这个淡季表现出了淡季不淡，整体市场维持良好的交投氛围。为了在旺季期间积蓄客户资源，提高项目的市场口碑，不少房企在此期间纷纷发动各种大小的预热暖场活动。据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞楼市有不少于20场的楼盘活动。

　　根据活动类型，可以划分为：其一， 集中加推开盘类。本周东莞有富盈公馆、富盈御荷、中央豪门等楼盘集中开盘，中天城市之门、北大资源御湾、东方银座中心城、富恒浅水湾、中惠珺庭等项目本周加推。从市场成交的信息反馈来看，本周中央豪门推出170多套的两房和三房，售出140多套，销售率达到80%以上。富盈御荷于8月18日盛大开盘，当天推出近180套，售出近150套，销售率达到83.5%。在目前的市场中，特别即将到“金九”，购房者可选择的房源也会随着入市项目的增多而选择性加大，个别开发商为避免在金九银十期间碰撞，容易丢失客户资源。再加之，近期地产股的下降，楼市或加大调控力度。开发商迅速转变营销思路，采取了提前出货策略。其二，认筹蓄客类活动。作为全新项目上市的鼎峰花漫里本周六营销中心开放，长安万达广场商铺启动认筹，体操皇后刘璇亲临现场，新里城样板房开放等。其三，随着旺季到来，部分开发商的精力大多是筹备金九银十的活动当中。在此期间，不适宜策划和组织大型的暖场活动，而是通过举办一些暖场活动来提升人气和项目的知名度，如卓越蔚蓝城邦和恒大御湖的夏日嘉年华活动，上东国际的新品发布群星演唱会大抽奖，联华半山湖“爱汇年华 情暖山湖”公益活动，天利中央花园“奥运盛事礼献全城”转盘抽奖等。这些预热性活动，对直接刺激成交的作用不大， 更多地提升人气或为后市积蓄力量。

　　7月全国房价普遍上涨，楼市调控新政或出台，后市开发商或快速走货。

　　国家统计局最新公布的全国70个大中城市住宅销售价格指数显示，7月份全国房价环比涨势十足，50个城市房价环比上涨，数量比6月翻了一番。国务院督查组在调研房地产调控执行情况时传出消息，若房价持续上涨则祭出新一轮调控政策。房价呈现逆市触底止跌之后小幅度扑涨反弹态势。若房价涨势仍然过猛，不排除房地产调控进一步收紧，可能出台的方案包括扩大房产税试点，提高预售门槛等。

　　8月2日，地产股下降预，8月和9月或成为新政的窗口。这些预警信号引发全国性的开发商高度警惕，对市场做出快速反应，总部迅速部署，各地分公司快速执行，后市或会采取快速走货的策略。目前东莞市场仍然维持良好的交投氛围，客户尚未滋生浓厚的观望情绪。受近期一些不利好信号影响，预计一些全国性开发商会作出相应的对策，或在东莞市场率先快速走货。本周东莞就有7个项目加推或开盘，预见东莞后市仍然有不错的成交行情。

　　二、一级市场

　　本周土地交易信息：

　　2012年8月13日，上午10点整开始，备受瞩目的南城总部基地二期地块进入最后报价阶段，8幅商务金融地块占地面积从5260㎡到12000㎡不等，容积率从5.848至9.5，整体起拍楼面地价1298元/㎡，由于此次拍卖没有设置任何苛刻的门槛，采取对市场完全开放的形式，此举引来众多企业的疯狂抢夺，单个地块最大溢价率达到172.59%，究其原因，不难发现最大的变化是，相比两年前南城总部基地的首演，时过境迁随着东莞产业升级推进，大中型企业品牌服务意识的增强，南城总部基地的概念变得清晰，知名度、影响力也与日俱增，并被各行各业所期待，未来其背后蕴含的价值、商机也将得到充分释放。最终拍卖结果，8幅商务金融地块总成交金额达到13.62亿元，整体楼面地价2995元/㎡，整体溢价率130.77%。

　　此次南城总部基地二期土地拍卖，距离一期地块拍卖已经过去将近两年，上次拍卖还要追溯到2010年9月2日，当时一期9幅地块被本土、外地房地产开发商集中“分蛋糕”，现场热闹有余，但激情不足，绝大部分地块已底价或溢价50-100万成交，折合楼面地价1100元/㎡左右。然而，此次南城总部基地二期地块的上市，却是一片激烈的竞拍画面，其中“打头炮”的2012WG026地块，由于占地面积最大，容积率最高，位置最优越，处于东莞大道边上，经过9家企业、151轮竞价、5小时的马拉松式竞价，最终被东莞市浙英房地产开发有限公司以总价38380万元收入囊中，折合楼面地价3367元/㎡，溢价率172.59%。随后，2012WG027、2012WG028地块分别经过71轮、49轮竞价，被广东华坤实业投资有限公司、广东贤丰矿业集团有限公司收归门下，折合楼面地价2810元/㎡、2954元/㎡。接下来，东莞市中熙房地产开发有限公司与自然人王武树顺利拍下2012WG029、2012WG030地块，折合楼面地价2611元/㎡、2903元/㎡。随后拍卖时间已经进入晚上的6点-8点，2012WG031、2012WG032、2012WG033地块，分别被东莞市鸿鹄实业投资有限公司、东莞市景丰实业投资有限公司、东莞市东江水务有限公司顺利拍下，折合楼面地价3059元/㎡、2825元/㎡、2942元/㎡。

　　由于此次拍卖没有设置任何苛刻的门槛，采取对市场完全开放的形式，此举引来众多企业的疯狂抢夺，单个地块最大溢价率达到172.59%，究其原因，不难发现最大的变化是，相比两年前南城总部基地的首演，时过境迁随着东莞产业升级推进，大中型企业品牌服务意识的增强，南城总部基地的概念变得清晰，知名度、影响力也与日俱增，并被各行各业所期待，未来其背后蕴含的价值、商机也将得到充分释放。

　　本周挂牌土地信息：

　　三、二级市场

　　1、新增供应

　　本周新增供应项目：

　　2、商品房总体成交

　　本周商品房总体成交情况：

　　本周(2012.8.13-8.19)商品房成交面积12.55万㎡，环比下降12.56%，同比上升43.14%;成交套数1383套，环比下降12.74%，同比上升48.39%;成交金额10.43亿元。

　　本周住宅成交面积10.48万㎡，环比下降24.34%，同比上升31%;成交套数1056套，环比下降27.22%，同比上升58.56%;成交金额8.37亿元，成交均价为7990元/㎡，环比上升7.59%;同比上升3.30%。

　　本周非住宅成交套数327套，成交面积2.07万㎡，金额2.05亿元，成交均价9917元/㎡。

　　3、物业类型成交

　　本周各物业类型成交情况：

　　4、住宅成交量价走势

　　本周(2012.8.13-8.19)住宅成交1056套，成交面积10.48万㎡，成交均价为7990元/㎡，环比上升7.59%。本周住宅中位数价格为7045元/㎡，环比上周7041元/㎡，上升0.06%。

　　5、住宅成交单价区间分布

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1056套，其中成交价格在5000元/㎡以下共有104套，占比9.85%;成交价格在5000-6000元/㎡共有174套，占比16.48%;成交价格在6000-7000元/㎡共有202套，占比19.13%;成交价格在7000-8000元/㎡共有221套，占比20.93%;成交价格在8000-9000元/㎡共有141套，占比13.35%;成交价格在9000-10000元/㎡共有99套，占比9.38%;成交价格在10000元/㎡以上共有115套，占比10.89%。

　　6、区域住宅成交

　　本周各区域住宅成交情况：

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1056套，成交面积10.48万㎡。从各镇街成交情况来看，本周共有32个镇街有成交记录，其中成交套数在40套以上的有南城、松山湖、寮步等8个镇区，成交套数在10-40套的有厚街、樟木头、虎门等14个镇区，成交套数在10套以下的有企石、莞城、高埗等10个镇区。其中排在前列的镇街有南城122套、松山湖116套和寮步116套等。

　　从各镇街住宅成交均价来看，成交均价在10000元/㎡以上的有厚街、长安和虎门3个镇区，成交均价在8000-10000元/㎡的有南城、松山湖、莞城等6个镇区，成交均价在6000-8000元/㎡的塘厦、万江、茶山等10个镇区，成交均价在6000元/㎡以下的有黄江、樟木头、大朗等13个镇区。

　　7、各住宅类型成交

　　8、楼盘成交排行

　　本周洋房成交情况(前10名)：

　　本周公寓成交情况(前10名)：

　　本周别墅成交情况(前10名)：

　　本周商铺成交情况(前10名)：

　　本周写字楼成交情况(所有项目)：

　　本周车位成交情况(前10名)：

　　9、开工信息

　　本周项目开工信息：

　　四、东莞中原地产代理部分楼盘最新动态

　　★个案名称：北大资源.御湾

　　本周主题：开盘

　　下周预告：无

　　地段：万江新华南MALL

　　主推户型：87-190㎡洋房

　　北大资源御湾择址东江腰带，鼎立城市中心，一揽旷世繁华，专属的尊贵。项目坐享鸿福、新华南MALL两大商圈、身处22公里沿江绿道，独拥宁静滨江公园，滨江体育公园,轻轨R1线途等完善配套。本周举行业主答谢会，加推87-97㎡洋房和273㎡和546㎡别墅。

　　★个案名称：汇景御泉香山

　　本周主题：开盘

　　下周预告：无

　　地段：清溪镇清凤大道与香山路交汇处

　　主力户型：112-145㎡3、4房

　　汇景·御泉香山为汇景地产实力钜献，清溪百万大盘首期产品。其项目位居于生态清溪，原生态私属山湖资源。打造纯法式风格生活模型，超高赠送产品，洋房N+1、别墅1：1赠送。深圳北顶级别墅区，价格洼地，投资首选。本周77-152㎡户型盛大开盘，TVB马德钟及郭可盈莅临现场。

　　★个案名称：佳兆业.中央豪门

　　本周主题：开盘

　　下周预告： 无

　　地段：石龙镇新城区龙升路

　　主力户型：110-150㎡

　　佳兆业中央豪门是佳兆业地产在东莞继水岸山城项目后又一力作，位处东莞石龙镇新城中心区龙升路(石龙镇政府旁)，占地约8.2万平方米，构建近31万平方米的欧洲风情豪门社区。中央豪门能容纳3000多席住户，以110-150㎡为主的城市主流户型为先锋，超高实用率处处彰显空中美墅特征。本周盛大开盘。

　　★个案名称：富盈﹒御荷

　　本周主题：洋房开盘

　　下周预告：暂无

　　地段：桥头镇桥光大道与中心路交汇处

　　主力户型： 97-130㎡洋房

　　富盈·御荷占据城市中心绝版升值地段，周边购物方便，出行便捷，地理位置非常优越。富盈•御荷占地面积10万平方米，总建筑面积23万平方米，整体规划打造成荷花神韵与国际化理念完美结合的尊贵府邸，是桥头独一无二的“荷文化人文居住社区”。本周97-130㎡洋房开盘。

　　★个案名称：中信·森林湖

　　本周主题： 东方华尔街暑期夏令营

　　下周预告：无

　　地段：南城东莞大道与环城路交汇处

　　主推户型：145—175㎡

　　中信森林湖兰溪谷是中信森林湖的第五期产品，位于森林湖项目的正南端，北面正对森林湖原生态湖泊，南侧紧邻绿色世界、东莞植物园，可远眺水濂山公园。兰溪谷占地17万平方米，总建筑面积51万平方米，总户数约2400户，是由16栋11-33层的高层洋房组成，产品面积从120㎡到400㎡。本周末举行东方华尔街暑期夏令营活动，同时针对小朋友，现场还有财富实践游戏。

　　★个案名称：卓越.蔚蓝城邦花园

　　本周主题：夏季嘉年华活动

　　下周预告：无

　　地段：常平火车东站对面500米

　　主力户型：75-170㎡

　　卓越蔚蓝城邦总占地面积22万平方米，总建筑面积58万平方米，物业类型丰富，包括双拼别墅，联排别墅，叠加别墅，多层洋房，高层洋房，酒店式公寓等。卓越蔚蓝城邦四期都汇主要由57、59、60、61四栋组成，主力户型为78-98㎡的两、三房。本周项目现场有夏季嘉年华活动。

　　★个案名称：中信.御园

　　本周主题：严灿教授免费坐诊

　　下周预告：无

　　地段： 东城区黄旗山北麓迎宾路3号

　　主力户型：670-900㎡南中国顶尖富豪独栋别墅

　　中信御园坐落在迎宾路上、黄旗山下、背靠市政公园、距离东城区政府不足1公里的东莞传统富人区，位于东莞市迎宾路及东邻石井路交汇处。总占地约14万㎡，总建筑面积约 11.9万㎡，建筑容积率0.57, 建筑密度23.25%，绿化率约45.12%。共155套独栋别墅，户型面积约670㎡～900㎡。项目依山而建，人临水而居，南加州西班牙风格建筑，三大景观轴线顶级园林，营造座山而居的自然景观氛围，形成了优美的生活空间。本周著名医学专家严灿教授免费坐诊。

　　★个案名称：江南第一城

　　本周主题：园林水系开放，鲤鱼放生活动

　　下周预告：无

　　地段：南城区金丰路10号

　　主力户型：130-160㎡楼栋

　　江南第一城是宏远地产继江南世家、江南雅筑之后，又一个旗舰式项目，可谓全面升级的江南庭院社区。打造40万㎡社区，十年耕耘，大社区犹如一站式巨型超市，衣食住行通通妥贴。包括有南城文化广场、金丰体育公园、滨江体育公园，南城富民步行街、宏远酒店、宏远批发市场、宏远菜肉市场、宏远沿河路住宅区、宏远外国语学校、宏远幼儿园、南城阳光小学等一系列各种配套设施，生活非常便利。本周园林水系开放，现场有鲤鱼放生活动。

　　★个案名称：汇景世纪双子

　　本周主题：老上海怀旧活动

　　下周预告：无

　　地段：厚街镇宝屯村

　　主力户型：10-50㎡私人酒店

　　汇景世纪双子地处东莞市256省道与北环路交汇处，属于厚街中心标志片区。项目总占地约17335㎡，总建筑面积约111455㎡。项目为29层高的单体楼，建筑外形设计标新立异，呈长方形弧形排布，与希尔顿酒店融为一体。汇景世纪双子户型以35-50㎡的单间、1房1厅为主，70-106㎡的2房、3房为辅。本周举行老上海怀旧活动。

　　★个案名称：南国雅苑

　　本周主题：七夕上门送巧克力

　　下周预告： 无

　　地段：中堂振兴路

　　主力户型：90-130㎡

　　南国雅苑二期御江地处珠三角东部中心镇，中堂生活最中心，领衔中堂100万平方米中央生活区。南国雅苑分两期开发，31栋，主力户型为;两房，三房，四房。118~141平方米3房、4房90套;71~77平方米2房共90套。本周七夕，上门来访送巧克力。

　　★个案名称：滨江公馆

　　本周主题：七夕团购，现场拍照

　　下周预告：无

　　地段：万江区莞穗大道万盛花园大门旁

　　主推户型：98-148㎡4房

　　滨江公馆位于万江最繁华最热闹的万龙片区，莞穗大道与蓬庙桥交汇处。23万㎡大盘，一线崛起中的万江城区，高端居住区集中地。超高赠送户型，使用率达145%和8万㎡，再加上英伦纯正台地园林，1000户业主已经入住。目前滨江公馆开盘在即，本周有七夕团购活动，现场还可拍照。

　　★个案名称：香市1号

　　本周主题：少儿才艺大赛

　　下周预告：无

　　地段：寮步香市路与富源路交汇处

　　寮步位于东莞“四位一体”战略中心，是东莞中央休闲区的核心。香市1号坐落于镇政府西北部，处于中央休闲区的核心地带，是中心的中心，占据寮步价值制高点。项目由东莞地产名牌企业—广源地产开发建设，与海悦花园、新都会、海悦广场、海德堡、蟠龙等组合共同打造广源专属百万㎡国际大社区。本周才艺大赛报名，本周现场举行少儿才艺大赛。

　　★个案名称：皇庭壹號公馆

　　本周主题：捷豹、路虎车展活动

　　下周预告：无

　　地段：石龙沙河大桥北

　　主力户型：双拼别墅

　　皇庭壹号公馆总占地面积约342514㎡，分二期开发。目前推出的为项目一期，一期占地面积约171056㎡，建筑面积约95875㎡，容积率约0.56，共包括313套精工别墅，是莞北地区唯一的大型纯别墅社区。庆祝奥运，本周举行捷豹、路虎车展活动。