住宅成交环比回落 预热“金九”明星促销潮将现

　　一、一周经济运行和房地产动态

　　7月全国房价普涨 70个大中城市50个涨房价

　　据8月18日国家统计局发布数据显示，2012年7月 70个大中城市中，新建商品住宅环比上涨的城市为50个，下降的城市仅有9个。上涨城市的数量较6月份翻了一倍，同时也超过上半年新房环比价格上涨的城市数量之和。同时，除了环比上涨的城市数量增加外，新房价格的价格，无论是从环比还是同比来看，都呈现回暖迹象。

　　优秀技能人才可举家入户 东莞: 最高奖15000元

　　日前市政府出台《东莞市优秀技能人才评选奖励暂行办法》中明确：“东莞市优秀技能人才一等奖获得者，享受政府一次性奖励15000元。”同时，优秀技能人才可通过积分制入户“条件准入类”直接申请入户，其配偶及未成年子女可随迁。如未申请入户的，其子女可入读工作单位所在镇街的义务教育阶段公办学校。

　　国土部下调20个地区住房用地供应量

　　8月15日，国土部发布《2012年1～6月份全国住房用地供应计划调整与落实情况》，将全年住房供地计划调整为15 .93万公顷，其中20个地区计划供应量相比年初目标有所下降。 根据国土部的解释，调整后的住房用地计划总量与历年相比，仍远远超过历史最高水平，为历史计划完成量最大年份的117.3%，能够满足全年住房用地有效需求。

　　水乡片区将打造东莞西北部城市次中心

　　8月13日，记者从市统筹水乡地区发展工作领导小组会议上了解到“中堂、道滘、望牛墩、麻涌、洪梅被列入东莞水乡地区统筹发展重点区域，作为穗莞深港黄金走廊、西部沿海产业带和西部发展轴的重要结合部，以望洪枢纽站为核心，形成东莞市西北部的城市次中心。”

　　二、土地市场

　　1、上周土地成交信息：总部基地二期用地成交热闹 整体溢价131%

　　上周备受瞩目的南城总部基地二期地块出让终于落下帷幕，8宗商务金融用地都产生了高溢价，其中以2012WG026成交总价、成交楼面地价和溢价率最高，耗时6个小时，叫价151轮，拉开了当天卖地热闹的序幕。地块都位于南城区的袁屋边社区，与一期用地隔路相望，地块总面积约6.4万㎡ 全部8宗金融用地成交总价约13.62亿元，整体楼面地价2912元/㎡，整体溢价率达到131%。

　　与一期底价成交相比，总部基地二期地块整体溢价131%，形成了鲜明的对比。分析其原因，一期地块企业拿地门槛较高，各大房企形成了默契，避免了不必要的竞争，故参与竞拍房企都能顺利拿地。而二期地块的出让与一期地块成交相隔2年之久，总部基地概念深入人心，土地价值提高。另外，在中央生活区向中央商务区转变的背景之下，出台了许多相关政策，地块周边配套更加成熟，而有意进驻总部基地的企业越来越多。

　　但是，对于金融用地的井喷供应，写字楼产品同质化竞争将逐步加剧，为后市带来了不少压力，如何能有效释放这部分需求，关键的因素是东莞经济与产业转型是否成功。

　　2、本周无土地待拍信息

　　3、上周土地出让公告信息：寮步流拍地块陆续释放 麻涌再推商服用地

　　上周东莞土地资源局最新公布两宗土地出让信息，分别位于寮步镇和麻涌镇，其中寮步地块曾于去年12月份流拍，主要是受当时楼市以及去年寮步前4宗地块连续流拍影响。该地块位于寮步镇中心地带，紧邻香市大道、莞樟路，可连接莞深高速、东部快速干道等，交通便利;且片区发展较为成熟，毗邻寮步镇政府，市政、银行、商贸、教育、休闲配套齐全。随着寮步道路改造接近尾声，第五城地位逐步回归，加上上月重推去年流拍地块得到肯定，将大大提高了本宗地块出让的成功率。麻涌地块位于麻三村，是麻涌今年推出的第三宗地块，第二宗商服地块，第一宗位于东太村，最终以2098元/㎡成交，溢价率达58%。

　　三、房地产市场

　　1、新增供应：开发商推货节奏加快新增再遇小高潮 有望刺激成交上扬

　　上周商品房新增供应再度迎来小高潮，住宅、非住宅新增供应量纷纷环比大增。从新增分布的区域来看，主要位于城区和临深镇区以及松山湖、石龙等热门区域，类型涉及洋房、别墅、商铺和办公。其中，万科朗润园是新入市项目，其他项目大部分都是今年热销项目，而石龙中央豪门则打破了今年以来该镇房地产供应荒。

　　在经过了几周短暂的歇息之后，商品房新增供应又加快了推货节奏，连续两周新增供应量环比出现大幅增长，这与中央调查小组到各地调查之后传出的调控加码流言有关，此外，小幅频频推货与降价跑量是今年东莞楼市的主基调，在目前去货提速的情况下，房企自然不会错失良机。

　　2、成交情况

　　2.1商品房整体签约情况：热销个盘签约回落 东莞住宅成交环比下跌24%

　　经过前一周因寮步香市1号人才公寓成交热闹而使东莞楼市“火一把”后，楼市再次回归常态，成交量出现一定的回落。据瑞峰市场研究部监测数据显示，上周东莞住宅共成交1056套，面积约10.48万㎡，环比下滑24%。非住宅方面，成交面积约1.1万㎡，签约均价为19624元/㎡，环比分别上涨120%和31%，其成交区域主要集中在城区，如南城景湖时代城的车库集中签约和莞城君御旗峰豪园商铺项目的新上市签约，都为非住宅成交量和均价的上升加注。

　　2.2 住宅量价走势：签约均价为7990元/㎡ 仍在“8”千大关之下运行

　　相对于前一周成交量的爆发后，上一周住宅签约量有所下滑但仍在10万㎡徘徊。而签约均价仍受香市1号后续签约的影响，均价仍在“8”千大关下运行，预计未来两周价格反弹的可能性不大。据悉，桥头富盈御荷洋房组团上周末盛大开盘，签约业绩将陆续体现，而该项目签约价格约4000-5000元/㎡之间，一定程度上会拉低整体的签约均价。

　　2.3 区域住宅成交：南城122套一马当先 寮步松山湖116套并驾齐驱

　　上周南城以122套再度回归首位，得益于中信森林湖新品上市以及热盘金御华府、天利中央花园、御花苑等的鼎力相助。个盘排行榜的前两名保利红珊瑚和香市1号也助推松山湖和寮步上位，以116套并驾第二名。厚街海逸豪庭别墅热销助其坐稳均价排名的第一把交椅，上周厚街住宅签约均价为12556元/㎡。

　　2.4 商品房各物业类型签约情况

　　2.5 个盘成交排名：保利红珊瑚84套再登首位 香市1号74套热度不减

　　2.6、楼盘活动：预热“金九”促销活动越演越烈 未来两周明星促销是亮点

　　“金九”越行越近，开发商推货和蓄客活动也越演越烈，蓄客的楼盘主要表现鼎峰花漫里、万达金街、新里城、恒大御湖等楼盘，为后期新品入市做足准备，预计将会在9-10月陆续推出。而部分楼盘为避开“金九银十”旺季的集中竞争，选择提前入市，上周主要表现在富盈御荷、富盈公馆两大楼盘。

　　此外，特价促销也是开发商抢客的惯用手段，为大朗碧桂园推88㎡单位，团购价最低92折;东方银座中心城推5套一口价特惠房两大项目;同时为增进客户与项目的心理维系及吸引潜在客户的关注，业主答谢近期频频登场，成为开发商提高项目关注度的主要活动形式之一。

　　未来两周，开发商为迎“金九”大型楼盘活动将会陆续上演，而“明星助阵”将是看点，是项目聚集人气最为奏效的营销策略，如8月22日上东国际三期举办群星演唱会，古巨基、辛晓琪、王君馨等众多巨星莅临献唱;8月26日御花苑新品发布会邀请香港影星陶大宇助阵;8月26日富盈公馆七层电梯洋房面世，苏永康到场献唱;9月1日花样年江山深圳举办“怒放青春”演唱会，齐秦，水木年华等歌星助阵。

　　3、新开工工程：东城石龙有新项目开工 御花苑新一期动工

　　上周共3个项目取得开工许可证，合计住宅建筑面积约12.7万㎡，环比下滑11%。南城御花苑项目再度开工，此次开工的类型主要是别墅产品，共78栋别墅产品，面积约6.9万㎡。东城的格兰名筑和石龙的聚龙-御龙湾都是纯新盘开工。在其政策面趋紧的时刻，新项目的开工预示着开发商对东莞楼市的看好。非住宅面积约10.8万㎡，主要是车库产品。

　　总结：

　　1、据国家统计局发布数据显示，2012年7月70个大中城市中价格上涨的城市达到50个。房价不合时宜的上涨对于市场显然不是一个好消息：一、房价上涨意味着调控政策有再度收紧的可能性，二是新的宽松政策，如降息、降准面临新的制约因素。

　　2、上周备受瞩目的南城总部基地二期地块出让终于落下帷幕，竞价过程异常热闹，8宗商务金融用地都产生了高溢价，成交总价约13.62亿元，整体楼面地价2912元/㎡，整体溢价率达到131%。

　　3、上周商品房新增供应再度迎来小高潮，住宅、非住宅新增供应量纷纷环比大增。新增项目主要位于城区和临深镇区以及松山湖、石龙等热门区域，类型涉及洋房、别墅、商铺和办公等。

　　4、上周住宅共成交1056套，面积约10.48万㎡，环比下滑24%。住宅签约均价为7990元/㎡，环比上涨8%;非住成交面积约1.1万㎡，签约均价为19624元/㎡，环比分别上涨120%和31%。

　　5、“金九”越行越近，开发商推货和蓄客活动也越演越烈，蓄客的楼盘主要表现鼎峰花漫里、万达金街、新里城、恒大御湖等楼盘。而部分楼盘为避开“金九银十”旺季的集中竞争，选择提前入市，上周主要表现在富盈御荷、富盈公馆两大楼盘。未来两周，开发商为迎“金九”大型楼盘活动将会陆续上演，而“明星助阵”将是看点。

　　6、上周共3个项目取得开工许可证，合计住宅建筑面积约12.7万㎡，环比下滑11%：非住宅面积约10.8万㎡，主要是车库产品。