备战“金九” 开发商集中精力进入认筹蓄客阶段

　　　一、楼市观察

　　一周商品房成交回顾：

　　据东莞中原市场研究部监测数据显示，本周(8月13日-8月19日)商品房成交面积12.55万㎡，环比下降12.56%，同比上升43.14%;成交套数1383套，环比下降12.74%，同比上升48.39%;成交金额10.43亿元。

　　本周住宅成交面积10.48万㎡，环比下降24.34%，同比上升31%;成交套数1056套，环比下降27.22%，同比上升58.56%;成交金额8.37亿元。上周非住宅成交套数327套，成交面积2.07万㎡，金额2.05亿元，成交均价9917元/㎡。

　　价格方面，上周住宅成交均价成交均价为7990元/㎡，环比上升7.59%;同比上升3.30%。其中普通洋房成交均价为6965元/㎡，高端洋房为9478元/㎡，豪宅洋房为10660元/㎡，别墅为13124元/㎡，公寓为8589元/㎡。

　　“金九”即将到来，开发商推货热情大涨，新增供应近10周新高位。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞有7个项目新增供应22.26万㎡，合计2275套，达到近10周以来新增供应的新高位。其中，洋房供应1273套，面积12.98万㎡，占比58%。公寓供应336套，面积2.90万㎡，占比13%。别墅供应59套，面积2.5万㎡，占比11%。非住宅供应607套，面积3.87万㎡。从普通住宅的户型结构来看，本周项目供应以三房为主，共570套，占比35%，其次是两房333套，占比21%，再是合拼户型261套，占比16%。

　　本周新增供应爆发式增长，创下近10周来的新高位。一方面是全新项目上市，推出大量货量。如九龙一号本周一口气新增供应894套，佳兆业.中央豪门四期面市，推出611套洋房和61套商铺。另一方面，金九银十即将到来，开发商看好后市预期，推货热情大涨，供应大放量以备旺季期间慢慢消化。

　　本周住宅成交下降近三成，开发商集中精力进入认筹蓄客阶段。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅成交1056套，日均成交150套。8月作为传统上的楼市淡季，本周住宅成交仍然维持1000套以上。

　　从相对值看，本周的住宅成交套数比上周的1451套，下降接近三成。究其原因：其一，个别特殊项目签约影响，上周香市1号集中签约585套，大大地助推上周的成交量攀升。本周该项目仅签约72套，致使成交量迅速回落;其二，东莞公积金的新政的实施，使得部分需求已在7月份集中释放，新的一轮需求还有待累积;其三，进入8月中下旬，楼市没有较大的营销节点，再加之金九银十即将到来，开发商在此期间不利于组织和策划大型的活动，而是集中精力进入认筹蓄客阶段;其四，目前市场促销优惠的楼盘不多，传统旺季又即将到来，部分客户或选择暂时观望，遇到合适的房源和心中可接受的价位再出手。

　　受特殊项目签约影响，住宅均价波动性较大。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅均价为7990元/㎡，环比上周上升7.59%。受香市一号签约量影响，近期住宅均价波动性较大。本周东莞住宅单价5000-8000元之间的共成交606套，占比57%。而事实上剔除香市1号影响，本周住宅均价为8258元/㎡，而上周更是达到9084元/㎡之高位，环比下降10%。从这个角度上来说，事实上本周的住宅均价是回落的。

　　本周东莞住宅均价仍然维持在“7“字头，主要原因是：其一，低端项目集中成交，导致均价结构性低位运行。如香市1号均价在4500元/㎡左右，对整体价格起到拉低作用。其二，非毛坯修、楼栋及高档洋房成交量减少，导致价格有所回落。其三，个别项目由于房型、楼栋不同，价格成交出现了较大幅度下滑。如中信森林湖本周成交40套，均价为9300元/㎡，里面含有一批关系客户的成交，本周均价比上周下降13.56%，中惠.香樟绿洲本周成交32套，均价为5800元/㎡，环比上周下降17.66%。