备战“金九” 开发商集中精力进入认筹蓄客阶段

　　热销项目受追捧，个盘拉动成交迹象明显。

　　据东莞中原监测数据显示， 本周东莞住宅有136个成交记录，环比上涨143个减少7个。从成交的绝对值来看，本周成交前20的楼盘共成交620套，占比重58%。从这个角度上来说，淡季中市场成交靠个别拉动的迹象明显。本周住宅成交进入前五名的分别是：保利红珊瑚、香市1号、卓越蔚蓝城邦、金众.金域半山和中信森林湖。这些项目的热销，主要原因是：一方面，前期出货理想的项目，市场口碑较好，新加推货量同样受客户的热捧。如保利红珊瑚前期已建立良好的品牌形象，本周签约86套，金众金域半山在塘厦镇区一直是较为热销的项目，本周签约64套;另一方面，个别项目的促销效果显著。如卓越蔚蓝城邦花园曾在年初轰动市场的“5.20”营销策略，使得项目在市场上的关注度和知名度迅速打响。近期，开发商再次趁热打铁，推出“首付一万元”的促销措施。卓越蔚蓝城邦连续四周进入住宅成交排行榜前十，促销效果显著，本周项目签约69套。

　　开发商备战“金九银十”，宣传造势动作频繁，掀起蓄客大战。

　　随着8月下旬的到来，金九银十即将拉开帷幕。8月本作为楼市传统上的楼市淡季，但从8月前三周(7.30-8.19)的签约数据来看，住宅平均每周成交1146套，达到1000套以上。这个淡季表现出了淡季不淡，整体市场维持良好的交投氛围。为了在旺季期间积蓄客户资源，提高项目的市场口碑，不少房企在此期间纷纷发动各种大小的预热暖场活动。据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞楼市有不少于20场的楼盘活动。

　　根据活动类型，可以划分为：其一， 集中加推开盘类。本周东莞有富盈公馆、富盈御荷、中央豪门等楼盘集中开盘，中天城市之门、北大资源御湾、东方银座中心城、富恒浅水湾、中惠珺庭等项目本周加推。从市场成交的信息反馈来看，本周中央豪门推出170多套的两房和三房，售出140多套，销售率达到80%以上。富盈御荷于8月18日盛大开盘，当天推出近180套，售出近150套，销售率达到83.5%。在目前的市场中，特别即将到“金九”，购房者可选择的房源也会随着入市项目的增多而选择性加大，个别开发商为避免在金九银十期间碰撞，容易丢失客户资源。再加之，近期地产股的下降，楼市或加大调控力度。开发商迅速转变营销思路，采取了提前出货策略。其二，认筹蓄客类活动。作为全新项目上市的鼎峰花漫里本周六营销中心开放，长安万达广场商铺启动认筹，体操皇后刘璇亲临现场，新里城样板房开放等。其三，随着旺季到来，部分开发商的精力大多是筹备金九银十的活动当中。在此期间，不适宜策划和组织大型的暖场活动，而是通过举办一些暖场活动来提升人气和项目的知名度，如卓越蔚蓝城邦和恒大御湖的夏日嘉年华活动，上东国际的新品发布群星演唱会大抽奖，联华半山湖“爱汇年华 情暖山湖”公益活动，天利中央花园“奥运盛事礼献全城”转盘抽奖等。这些预热性活动，对直接刺激成交的作用不大， 更多地提升人气或为后市积蓄力量。

　　7月全国房价普遍上涨，楼市调控新政或出台，后市开发商或快速走货。

　　国家统计局最新公布的全国70个大中城市住宅销售价格指数显示，7月份全国房价环比涨势十足，50个城市房价环比上涨，数量比6月翻了一番。国务院督查组在调研房地产调控执行情况时传出消息，若房价持续上涨则祭出新一轮调控政策。房价呈现逆市触底止跌之后小幅度扑涨反弹态势。若房价涨势仍然过猛，不排除房地产调控进一步收紧，可能出台的方案包括扩大房产税试点，提高预售门槛等。

　　8月2日，地产股下降预，8月和9月或成为新政的窗口。这些预警信号引发全国性的开发商高度警惕，对市场做出快速反应，总部迅速部署，各地分公司快速执行，后市或会采取快速走货的策略。目前东莞市场仍然维持良好的交投氛围，客户尚未滋生浓厚的观望情绪。受近期一些不利好信号影响，预计一些全国性开发商会作出相应的对策，或在东莞市场率先快速走货。本周东莞就有7个项目加推或开盘，预见东莞后市仍然有不错的成交行情。