中原地产：关于东莞普通住宅新标准的全方位解读

　　引言

　　2012年2月，东莞中原研究部曾发表《调整东莞普通住房标准的必要性及意义》的报告，报告通过分析东莞现行普通住房标准存在的弊端，呼吁有关部门适时上调东莞普通住房标准。报告出版后，引起业内的热切关注和讨论。而后经过广大媒体的广泛报道后，亦引起了东莞市政府相关部门的高度关注。东莞市住房和建设局在接受记者采访中曾明确表态，东莞将在近期研究调高普通住宅标准，目前正在征求意见。市住建局表示，涉及到税收问题的该标准，会完全从民生角度考虑，提高标准后可以减轻购房者的负担。2012年8月27日，东莞市住建局、财政局和地税局联合发布《关于调整我市普通住房价格标准的通知》。通知决定，从9月1日起，东莞普通住房标准将重新进行调整。

　　数据统计说明：

　　各类型住宅的统计忽略容积率;

　　以下住宅面积是指建筑面积。

　　本报告数据统计时间为2012年1月1日至7月31日。

　　数据统计范围为新建住房。

　　一、东莞普通住房标准的新调整

　　8月27日，东莞市住建局、财政局和地税局联合发布《关于调整我市普通住房价格标准的通知》。通知决定，从9月1日起，东莞普通住房标准将重新进行调整。调整后，东莞享受优惠政策的普通住房标准应同时满足以下条件：

　　1、住宅小区(含所有住宅)建筑容积率在1.0以上(含1.0)的;

　　2、单套住房套内建筑面积120平方米以下(含120平方米)或单套住房建筑面积144平方米以下(含144平方米)的;

　　3、根据各镇街(园区)住房平均交易价格情况，按照单套住房建筑面积计算，东莞市享受优惠政策的普通住房实际成交价格按镇街(园区)划分为三类标准：

　　一类标准：莞城、东城、南城、虎门、长安、塘厦、凤岗、大朗、大岭山、松山湖，实际成交价格低于8000元/平方米(含本数);

　　二类标准：万江、厚街、寮步、石龙、常平、樟木头、黄江、茶山、石碣、企石、清溪、沙田、道滘、高埗，实际成交价格低于6000元/平方米(含本数);

　　三类标准：石排、桥头、东坑、中堂、望牛墩、洪梅、麻涌、横沥、谢岗，实际成交价格低于4500元/平方米(含本数)。

　　二、东莞普通住房标准调整前后之比较

　　与2007年实施的普通住房标准相比较，新的普通住房标准有三个方面出现调整：

　　1、各类区域普通住房价格出现调整。

　　各类区域普通住房价格调整一览表：

　　根据新的普通住房标准，东莞各片区普通住房价格调整如下：一类区域从原先的6000元/㎡上调至8000元/㎡ ，二类区域从原先的5300/㎡上调至6000元/㎡ ，三类区域仍保持原有的4500元/㎡不变。

　　2、各类区域的划分标准出现调整。

　　各类区域划分标准一览表：

　　根据新的普通住房标准，万江、厚街、寮步等三个镇街从一类区域下调为二类区域，而凤岗、大朗、大岭山等三个镇街则从二类区域上调为一类区域。另外，石碣、企石、高埗等三个镇街从三类区域上调为二类区域，而横沥则从二类区域下调为三类区域。

　　3、普通住房标准实施时间出现调整。

　　2007年实施的普通住房标准实施时间是从2007年11月1日至2012年8月31日，而新的普通住房标准实施时间则是从2012年9月1日起实施，有效期为一年。

　　三、普通住房标准调整前后覆盖面对比

　　以2012年前7月为例，据东莞中原研究部监测数据显示，2012年1-7月全市住宅一共成交27902套。根据东莞普通住房标准，新版本与旧版本前后对比情况如下：

　　1、全市总体对比：覆盖面从14%扩大至39%

　　新、旧普通住房标准成交套数对比一览表：

　　新、旧普通住房标准覆盖面对比一览表：

　　据东莞中原研究部监测数据显示，2012年前7个月，东莞住宅一共成交27902套。根据2007年实施的普通住房标准，前7月普通住房共成交3913套，占比14%。而按照新的普通住房标准，这一数字将达到10957套，所占比重为39%，普通住房覆盖面从14%扩大至39%，接近4成。其中一类区域普通住房覆盖面从7%上升至42%，二类区域从22%上升至39%，三类区域从22%下降至13%。

　　2、各镇区对比

　　各镇区新、旧普通住房标准成交套数对比一览表：

　　各镇区新、旧普通住房标准覆盖面对比一览表：

　　从2012年前7个月 的成交情况来看，根据新的普通住房标准，前7个月东莞普通住房的总体覆盖面达到了39%。其中覆盖面在90%以上有大朗1个镇区;覆盖面在70%-90%的有企石、道滘、石碣、塘厦和谢岗等5个镇区;覆盖面在50-70%有高埗、清溪、大岭山、沙田、凤岗和樟木头等6个镇区;覆盖面在30%-50%有常平、东城、虎门、洪梅、黄江、桥头和南城等7个镇区;覆盖面在30%以下有松山湖、寮步、横沥、石龙、莞城、中堂、万江、长安、厚街、石排、望牛墩、麻涌、茶山和东坑等14个镇区。

　　与调整前相比较，一类区域10个镇区普通住房覆盖面全部扩大;二类区域有10个镇区普通住房覆盖面得到扩大，4个镇区无变动;由于普通住房价格标准无变化，三类区域有8个镇区普通住房覆盖面亦无变动。而横沥镇由于从二类区域下调至三类区域，其普通住房覆盖面不升反降，从调整前的81%下降至23%。

　　分镇区来看，调整后，普通住房覆盖面扩大的20个镇区当中，扩大幅度最大的为高埗镇，达到68%，另外大朗镇和大岭山镇也分别达到67%和64%。普通住房覆盖面扩大幅度最小的为长安镇，为7%。调整后全市普通住房覆盖面总体扩大幅度为25%。

　　四、普通住房标准调整后各镇区平均节省的契税测算

　　从2012年前7个月 的成交情况来看，根据原有的普通住房标准，前7个月成交的27902套住宅当中，仅有3913套住房符合普通住房标准。而根据新的普通住房标准，原先的“豪宅”当中，将有7180套住房重新回归“普通住房”。以东莞首次置业者在全体购房者当中占有60%的比重测算，按照新的普通住房标准，东莞各个镇区重新符合普通住房标准的房子当中，平均每套住房可节省的契税如下：

　　各镇区平均节省的契税测算：

　　五、对市场的影响

　　1、对开发商而言，普通住房标准的上调，意味着在政策面出现实实在在的利好，能提高开发商的楼市预期，增强对后市的信心。

　　2、对购房者来说，普通住房标准的上调，此前一些“被豪宅”的住宅物业将回归普通住房，按照东莞市现行相关政策，能够减免部分契税，一定程度上减轻购房者的经济负担，会在一定程度上小幅的刺激需求。普通住房标准调的调整，不仅鼓励了刚性需求，而且避免整体放松投资投机性需求的可能。对于投资投机需求而言，他们的投资对象更多是选择高档房，对普通住房则兴趣不大。

　　3、本次普通住房标准调整的公布时间，选择在金九前夕的8月底。从东莞市场情况来看，本次普通住房标准的上调，受益面超过25%。由于9月份是传统楼市旺季，普通住房标准的上调，能提高购房者的楼市预期，抑制观望情绪的产生，增强入市的积极性，对后市成交无疑将起到促进作用。

　　4、调整普通住房标准，政策受惠面变广，有利于往后开发商在交易环节增加普通商品住房供应，并引导中低价位、中小套型普通商品住房的开发建设。

　　六、后市不具备涨价的条件

　　东莞普通住房标准的上调，能提高开发商的楼市预期，增强对后市的信心。有观点认为，东莞普通住房标准的上调，在传统旺季金九银十即将到来的背景下，或将刺激开发商涨价。中原观点认为，尽管普通住房标准的上调被解读为楼市利好，但后市并不具备开发商涨价的条件。

　　第一，由于今年上半年东莞多数开发商销售业绩并不理想，因此不少开发商都把下半年当做冲刺年度销售任务的重要契机，尤其是在金九银十旺季期间。对于开发商而言，尽早出货尽早回笼资金才是第一要务。显而易见的是，选择在这个时候涨价并不利于项目大量出货。另外，东莞不少开发商都集中在下半年推盘，届时楼市供应量庞大，尤其是南城、塘厦、大朗等一些新项目较多的镇区，楼市竞争非常激烈，选择在这个时候涨价无疑是自设障碍，

　　第二，8月份以来，政策面再次趋紧，新一轮调控出台的消息甚嚣尘上。由于5、6月份市场回暖，各大房企纷纷上调销售价格，导致6月起房价涨声一片，并由此触发了7月份的全国楼市大督察。而另一面，中央储备政策日趋成熟，包括紧缩信贷、房产税、预售制改革等都可能随时发令执行。因此，在这时候房企价格上涨周期只要启动，新政出台的可能性就会大大增加。

　　第三，普通住房标准的上调，受益面是刚需群体。刚需群体的特征是购买力比较薄弱，对房价极为敏感。因而，一旦开发商集体涨价，无疑将大大打击这部分群体的购房热情。

　　第四，对于一些售价徘徊在普通住房标准临界点的项目而言，普通住房标准的上调是把双刃剑。以南城区一个售价接近8000元/㎡的楼盘为例，金九期间一旦上涨100-200元/㎡，按照新的普通住房标准，将失去普通住房资格，这样对购房者的吸引力无疑将大大下降。反过来，对于一个售价在8000元/㎡出头的楼盘来说，只要把项目价格降低100-200元/㎡，其房子将由“豪宅”转变为“普通住房”，这样对客户的吸引力将大大增加。从这个意义上来说，普通住房标准的上调，能够成为开发商的另一种促销手段，在特定条件下有利于项目降价。