房价拐点5年内出现 投资房产市场不稳定当甚虑

　　中国5～10年内可能就会出现房价下滑的拐点;建设经济适用房的最大问题不在建房，而在建好之后如何制定完善配套设施、如何规范退出机制……日前在江苏南京召开的太湖论坛上，中国社科院世界经济与政治研究所副所长、国际金融研究中心副主任何帆就当前的房价、投资等热点问题发表了看法。

　　5～10年出现房价拐点

　　眼下房市处于一个不温不火的状态，似乎涨也不怎么涨，跌也没跌下去，甚至部分城市楼市成交量还有所上升，有言论说房价还将上涨。对此何帆认为，其实房市只涨不跌是不可能的，这一点从日本、美国以及我国香港地区房价的下跌就可以看出来。中国正在步入老龄化社会，不少老一辈辛苦打拼过来，现在正在长大的一代孩子中，很多娃娃就已经有父母或者祖父母、外祖父母的一套甚至几套房了，当他们长大后，房子不再稀缺，那么刚性需求会减少，所以房价的转折可能比我们想象中来得更早，也许5～10年就会来到。

　　眼下房市处于一个不温不火的状态，似乎涨也不怎么涨，跌也没跌下去，甚至部分城市楼市成交量还有所上升，有言论说房价还将上涨。对此何帆认为，其实房市只涨不跌是不可能的，这一点从日本、美国以及我国香港地区房价的下跌就可以看出来。中国正在步入老龄化社会，不少老一辈辛苦打拼过来，现在正在长大的一代孩子中，很多娃娃就已经有父母或者祖父母、外祖父母的一套甚至几套房了，当他们长大后，房子不再稀缺，那么刚性需求会减少，所以房价的转折可能比我们想象中来得更早，也许5～10年就会来到。

　　另外中国房地产目前还有一个问题就是，现在房地产商还仅仅满足于弄块地，盖房子卖房子，专业的房地产还未完全兴起，比如中国进入深度老龄化社会后，可能养老地产非常稀缺。何帆曾在外地参观过一个养老院，这个养老院床位非常紧俏，每天只有10个床位空出来，但现在排队要进去的有四五千人，也就是说你60岁退休了，可能排队排到80岁也进不去养老院，这是未来的一大社会问题，需要房地产业的转型。

　　建经适房关键看退出机制

　　此次国内调控房市最重要的一点举措就是加快经济适用房的建设。何帆认为，其实经适房建设主要是政府行为，无需担心资金等是否到位，关键是在经适房的建后。经适房建好了，配套的生活、医疗、养老等问题怎么解决?现在城市中心区寸土寸金，很多经适房都建在城市边缘地区，但从经济发达国家的经验看，“穷人是适合生活在市中心的”，因为市中心穷人才能找到工作机会、交通更方便、就医、教育等也更到位，如果大批贫困人口都住到了城郊接合部，那么周边的配套设施就必须跟上，否则住经适房的人生活费用和时间成本将大大增加。

　　另外，经适房、廉租房还有一个很迫切需要解决的问题，就是如何建立退出机制。现在让一些低收入人群住进去，那么几年以后，这部分人生活稳定、收入提高后，是不是该退出?怎么退出?标准如何制定?比如月收入1000元以下可以住廉租房，那么我月收入1100元其实没有什么本质差别，是不是就不能再住廉租房而要退出?这都迫切需要完善的退出机制来保证经适房和廉租房发挥最大的社会保障作用。

　　现在投资什么都不如消费

　　“现在投资什么都不挣钱，不如消费花钱去。”何帆开玩笑说。提到投资，何帆说，从全球看，股票和公司债是比较适合个人投资的，但国内目前没有公司债，股市也很糟糕，不过目前看风险也不算大，“但是如果有人跟你说价值投资，还是赶紧跑吧。”何帆笑称，现在市场缺乏价值中枢，还是现金为王比较好。另外未来老龄化社会程度越来越高，所以现在投资一些与人口老龄化有关的行业也可以。

　　不过谈到普通投资者最热衷的房产和股市投资，何帆有点不能理解：“其实国内的房子适合做短线投资，可是很多人把它当做长线投资，而中国的股市适合长线投资，但大多投资者却只做短线炒作。”何帆说，我们看国内房价涨得厉害，过去50万的房子，现在卖到100万了，其实我们如果计算一下通货膨胀率，把收益折成年率，加上机会成本等等因素，房地产其实并不是一个最理想的投资品，投资收益也并不是特别高。

　　房价明年 开始回落

　　据羊城晚报报道 中国社科院经济学教授曹建海日前发表文章称，在明年宏观经济可能会更加严峻的大背景下，房价将现超前回落趋势。

　　他提到，房地产业现在是巨富，除非约束它，除非为它提供社会性的竞争对手。而所谓房地产业的长期规划，就是这个产业部门不能如此暴利，不能再具有垄断地位，不能再享有融资手段上的巨大政策优势，不能再继续商品房预售制。另外，不应再允许地方政府从事土地经营。

　　房价要与人们的收入相匹配，要与企业的正常利润相匹配，实现这两点，就需要地方政府从土地经营中退出，否则就会形成持久和巨大的房屋成本。同时也需要打破开发商的垄断地位，允许社会团体和个人建设房屋。

　　经济越放缓，房价就越会失去上涨的基础，即使到年底房价还会有上涨，但我认为这是崩盘的前奏。年内房价未必有下跌，但一旦再出现下跌，恐怕就没人能救了。在明年宏观经济可能会更加严峻的大背景下，房价超前回落的趋势，我个人认为几乎不可避免。

　　从经济循环来看，只有房价下降，国家经济才能获得良性发展的生机。