8月东莞楼市热闹 刚需持续释放打破传统淡旺季

　　总体而言，2009年以来，东莞楼市处于供应偏紧态势，表现为：部分片区楼市严重“供不应求”;刚需产品严重“供不应求”，如70-120平方米需求长期受到压抑;品牌开发商产品供应不足，或其它亮点产品供应不足等。总而言之，2012年东莞面临的是一个长期受压抑的供求市场，尤其刚需受压较严重。所以，在扶持刚需的政策环境下，以及在产品和价格配合下，在全国楼市回暖大背景下，最终导致东莞经济即使深陷于增速大减缓，东莞楼市成交却逆市保持热销。

　　东莞最终实现了5-8月连续四个月成交量保持在50万平方米之上，高成交量数字背后不得不承认一个事实：东莞楼市总体而言仍然是局部回暖，而非全面回暖。70-120平方米户型持续保持旺销并且目前仍然“供不应求”，而140平方米以上大户型，则普遍销售情况不容乐观。在“高首付”“限购”“限贷”等高压政策环境下，普通大户型需求受到压制。

　　从8月市场反馈来看，市场主流需求较大程度地集中在70-120平方米户型，而从市场整体供应来讲，140平方米大户型仍占不少份额。即市场需求与楼市供应呈现一定的偏差，导致部分楼盘成交呈现明显的两极分化：120平方米以下户型一抢而空，一房难求;140平方米以上户型走货“步履维艰”。8月东莞楼市供需两旺，刚需持续释放打破了传统楼市淡旺季。可以预言的是，如市场相应增加70-120平方米户型供应比重，减少140平方米以上大户型比重，刚需将持续释放，今年将保持旺销局面。

　　“金九银十”已经到来，市场看似大势已定，同时暗藏危机。面对汹涌而来的全国7月房地产数据，上涨城市数量成倍上升，如此猛势不得不令管理层担忧。在“巩固房地产调控成果”大方针下，如果8月全国数据“持续恶化”，9-10月管理层出台房地产打压政策也不是没有可能。但即便政策加码，预计仍然以微调为主。正是由于9-10月政策存变数的可能性，所以开发商不过份执着于“金九银十”推盘，而在7-8月积极推货以抢羸市场。综合多种因素，今年“金九银十”值得期待。

　　楼市淡旺季不明显 5-8月持续热销

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年8月东莞全市一手住宅供应面积约60.5万平方米，连续3个月增加，供应量仅略低于5月，为年度第二个供应超60万月份;签约面积约56.9万平方米，如剔除人才公寓项目，8月全市住宅网签面积为50.3万平方米，较7月略有回落。8月为传统楼市淡季，多数开发商备战9月楼市，成交量回落实属正常。5-8月楼市淡旺季现象不明显，连续4个月成交保持50万平方米/月之上，为历史上第三个持续热销现象。

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年8月东莞全市一手住宅网签均价约7822元/平方米，如剔除人才公寓项目，8月均价则为8265元/平方米，与7月份的8246元基本持平，说明8月东莞房价走势以平稳为主。

　　8月71-100平方米“首置”刚需产品供应持续增加 141平方米以上大户型供应减少

　　70-100平方米户型供应比重连续3个月增加，符合市场需求。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年8月70-100平方米户型新增供应约2943套，比重约54%，而7月则为1881套，比重51%,8月比7月增加3个百分点(6月为39%，5月为38%)。2012年1-8月100平方米以下户型供应比重约58%，较1-7月增加1个百分点，较2011年增加4个百分点。

　　2012年8月141平方米以上大户型供应比重约15%，环比7月减少8个百分点，8月大户型供应呈减少趋势。2012年东莞楼市供应结构整体趋势为中小户型增加，中大户型减少。截至8月中小户型增加幅度仍不明显，市场在售仍不乏大户型。在限购、限贷的政策环境下，东莞大户型消化压力不容乐观。

　　前8月：成交量减幅收窄 房价平稳在8300元

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年1-8月全市一手住宅新增面积约321.8万平方米，同比基本持平;1-8月全市一手住宅网签面积约334.3万平方米，同比略减7%，萎缩幅度比1-7月缩小4个点差距(1-7月同比减少11%);1-8月全市一手住宅网签均价约8294元/平方米，同比基本持平.去年至今，东莞房价整体平稳在8300元。在没有重大利好支撑的前提下，短期内东莞房价仍将难以突破8300元，将保持平稳。

　　开发商资金状况持续改善 房价受支撑

　　2011年11月-2012年1月堪称东莞楼市“百日黑暗”，楼市成交跌入谷底。2012年春节后，即2月始，在一系列楼市利好支撑下，东莞楼市开始步入复苏历程。1月成交面积同比萎缩幅度高达75%，2月则快速扭转为萎缩54%，3月持续快速扭转为萎缩35%，一直到8月扭转至萎缩7%。东莞累积成交量同比数据连续7个月减幅收窄，一定程度说明，开发商资金情况在得到持续改善，房价受到供求关系支撑。在政策不加码的前提下，预计东莞成交量有望在10月份“转正”。

　　库存水平仍处低位 房价受支撑

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，截至8月31日全市一手住宅库存面积约471万平方米，比7月略有上升，但整体仍处于低水平，房价受到供求关系支撑。按照今年3-7月月均50万平方米的消化速度计算(因为1-2月为春节所在月，除外)，消化471万平方米存货仅需要9个月的时间，可见目前东莞楼市整体消化压力不大。这意味着在政策不加码的前提下，开发商降价的意愿较小， 9-12月东莞房价下挫的可能性较小，平稳仍然是市场主流。

　　热销集中具有地段、品牌和性价比优势楼盘

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，8月住宅签约金额前10名楼盘中，以品牌开发商居多，如万科、中信、恒大、保利、万达等。地段优越楼盘热销，如万科金域华府、万达广场等。资源优势楼盘热销：如保利红珊瑚、中信森林湖等;性价比高楼盘热销，如蔚蓝城邦等。

　　万科以超30亿元稳居房企榜首

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，1-8月全市住宅网签金额前十名开发商，万科地产以约33.9亿元稳居东莞榜首，连续三年保持14%左右比重份额。保利地产继续上榜前十。前十品牌开发商居多，如万科地产、中信地产、保利地产、和记黄埔等。