楼房降价,却遭退房---退房浪潮是预售机制惹的祸？

一边是楼房降价，一边却遭退房。8月底，万科在上海的一个楼盘遭遇大规模退房事件：一期50多位业主一起前往万科金色雅筑售楼处，强烈要求退房。一位业主表示，“我们买房的时候，售楼人员一再强调作为高品质小区，价格自然比周边的楼盘高出很多，但是如今18000元/平方米的房价突然下调到12000-13000元/平方米，实在让人接受不了。”

其实，目前退房浪潮可以说是已席卷大半个中国，东边的杭州、南边的深圳、西边的重庆、中间的武汉，都有大批业主要求退房。即使我们东莞，也存在这样的退房现象。

表面上看，退房浪潮的出现是由于房价的大幅下跌，导致购房者心理难以承受所致。但实质上，退房浪潮发生的很大原因是在于商品房预售制。因为商品房预售制度，就仿佛让购房者进入了期货市场，为开发商转嫁市场风险提供了便利，而所有的风险却要由购房者来扛。但房子毕竟是一种商品，而且这种商品已经承载了人们太多的希冀，它有时甚至是一家人一生心血的全部交付，没有人会对它的价格掉以轻心。因此，购房者自然不会去承担这尚未居住而仍在图纸上的房子的价格的缩水，房价一旦出现风吹草动，形成不同程度的退房浪潮也就成为一种必然。

在期房预售制度下，大自然“优胜劣汰”的规律被打破。正如一家房地产公司的营销负责人所说：“没有卖不出去的房子，只有卖不出去房子的营销团队。”这句话一方面当然是表现了该项目营销队伍的实力强大，但同时也可以看见，在期房预售的销售体制下，房子的销售与实际价值关系不大，关键是看营销好不好。也就是说，这时房屋已经背离了其原有的价值。

现房销售则不同，当商品现房交到购买者手中后，产权和使用权同时归位于购房者，随后即使房价在跌，购房者也是不会去找开发商退房的，因为人们在购买某件商品时，只有价格符合心理预期的前提下才会付款。这也就是根本没有人会因为刚刚买到手的电视、手机、汽车等商品降价了，就跑去退货。

而现行的预售制，购房者的银行按揭贷款没有经过监管程序就无条件划拨给开发商了。开发商怎么利用这笔资金、又有什么用途都没有人监管，开发商利用制度漏洞，把风险完全转移给了消费者和银行，成为这一制度的最大赢家。就此而言，此时作为“输家”的消费者，采用退房的方式进行自救，也就是再正常不过的事情了。

其实，有很多人已经意识到了商品房预售制的危害，两年前，全国人大代表、中国人民银行南宁中心支行行长白鹤祥就归纳了房屋预售制的“七宗罪”，同时呼吁，“国家允许商品房可以预售的初衷，主要是解决部分房地产企业开发资金不足的问题，推动房地产业快速健康发展。经过10年的实践，目前我国房地产业的发展已达到以上目的，应取消房地产预售制度。”以降低房地产业存在的风险。而面对当前全球性的经济危机，中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海博士日前更是认为，废除房地产预售制是预防中国经济危机的发生、保持经济的健康持续增长主要因素之一。

据有关资料显示，尽管一些国家和地区也允许市场销售的新建房屋在竣工前进行销售，也就是商品房预售。但国外的房屋预售制度，更多的仅仅是一种销售模式，是一种预定制度。比如德国政策允许期房买卖，但是在购买期房情况下购房者并不是一次性将所有的钱都交付出来，而是按照分期付款的方式来付。开发商也会定期通知业主或者是业主联盟去现场察看工程进度。一般还会规定房屋价款10%左右并不立即支付给开发商，而是未来三到五年内由律师缴费给开发商。新加坡和澳洲的买卖双方达成协议以后，购房人缴纳5%至10%的定金由律师存入银行保障账户，等到房屋竣工后定金和剩余房款一并转给开发商。这也从另一个角度说明，我们的相关部门有必要对我们现在的房地产预售制加以反思了。