中原地产：“金九”已拉开帷幕 刚需盘持续热销

　　一、楼市观察

　　一周商品房成交回顾：

　　据东莞中原市场研究部监测数据显示，本周(8月27日-9月2日)商品房成交面积18.28万㎡，环比上升13.32%，同比上升57.55%;成交套数1898套，环比上升18.33%，同比上升58.56%;成交金额16.15亿元。

　　本周住宅成交面积16.80万㎡，环比上升22.70%，同比上升52.71%;成交套数1707套，环比上升24.15%，同比上升69.68%;成交金额13.72亿元。本周非住宅成交套数191套，成交面积1.48万㎡，金额2.43亿元，成交均价16460元/㎡。

　　价格方面，本周住宅成交均价为8162元/㎡，环比上升7.72%;同比下降7.85%。其中普通洋房成交均价为7175元/㎡，高端洋房为8951元/㎡，豪宅洋房为10608元/㎡，别墅为13556元/㎡，公寓为8953元/㎡。

　　“金九”拉开帷幕，开发商争夺客户资源，大笔费用搞各种大型活动。

　　进入8月的尾声，“金九”的传统旺季拉开帷幕。在个别项目的热销带动下，8月东莞住宅成交5771套环比7月5656套增加115套。从这两个月的成交情况来看，东莞楼市实现了真正意义上的淡季不淡。金九拉开帷幕，诸多开发商看好后市预期，推货热情也是水涨船高。上周东莞楼市热闹非凡，频现明星造势。从本周末的营销活动来看，东莞楼盘活动稍有平静。但从活动大小来看，本周的大型活动仍旧不少，如凤凰卫视窦文涛亲临东城万达广场，举办“南中国区域高峰论坛”、花样年江山举行“怒放青春”演唱会、龙光君御旗峰举行豪门宴，加推10套特惠单位，同时启动抽奖送蔡琴演唱会活动等为代表。同时，值得关注的是，天骄峰景二期新品发布会，当晚还举行“放3万萤火虫”活动。由此可见，在各种形形式式的营销活动中，开发商也百出奇招，通过营销创新方式来提升人气，提高项目知名度。

　　进入8月中下旬，开发商推出各种大型的楼盘活动，投入大笔费用搞营销，其作用如下：其一，这个淡季东莞楼市维持了良好的交投氛围，开盘项目普遍去货较为理想。开发商看好后市预期，通过举办大型的楼盘活动能维持市场活跃的成交氛围，增加项目的来访客，增加现场人气氛围，为“金九”积蓄客户;其二，大笔费用请明星助阵现场，通过明星效应增加市场关注度，从而聚焦购房者的眼球，为项目带来目标及潜在客户;其三，楼市供应持续放量，片区竞争格局或越加严重。刚需为主的市场，客户需求呈间歇性的释放。在有限的需求中，开发商为抢夺客户资源，在举办大型营销活动之前进行各种轰炸式的宣传推广，通过线上带动线下，从而为项目带来认筹量，储备客户资源，为实现“金九银十”的出货目标作好充分准备。

　　刚需盘持续热销，住宅成交高位运行。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅成交1707套，日均成交243套，创下近5周来新高的成交记录，也是今年来第二次成交套数突破1700套以上的周成交记录。本周东莞住宅有143个成交记录，环比上周142个仅增加1个楼盘成交记录，但成交套数环比上周上升24.15%。

　　本周东莞住宅成交高位运行，得益于刚需楼盘的持续热销。进入8月尾声，东莞住宅成交高烧不退，主要有如下原因：其一，进入8月中下旬，楼市没有明显的营销节点。开发商主动出击，加大契合市场需求的刚需货量供应，使得刚性需求爆发增长。据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅供应9.10万㎡，上周供应16.18万㎡，以80-100㎡面积区间为主。其二，个别项目前期推广造势力度大，客户认筹量充足，采取集中开盘，使得需求释放集中。如恒大御湖在开盘之前频繁推出各种暖场活动和楼盘广告，打出“非毛坯修均价7600元/㎡起”的营销口号，使得该项目客户上门量多，认筹量充足，开盘当天售出370多套。本周恒大御湖签约216套洋房，对本周整体成交量拉动作用较大。其三，明星楼盘的强力带动，充分激发购房者的置业需求。如上东国际花园通过群星演唱会的效应加大项目的宣传力度，为项目带来客户量。开盘当天成交了170多套，本周签约45套。花样年江山于本周也举行群星演唱会，通过明星效应提高楼盘知名度，本周签约119套。

　　开发商或调整推货策略，加大高档项目的推货力度，均价上涨至“8”字头。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅均价为8162元/㎡，环比上升7.72%。本周东莞均价出现较大幅度上涨，主要原因是：其一，涨价项目多于跌价项目，涨跌不互补。本周东莞洋房有125个成交记录，从价格涨跌幅度来看，环比上周，东莞有62个项目出现了不同幅度的涨价，45个项目出现了不同幅度的下跌。整体洋房价格上涨5.63%，出现涨跌不互补现象。其二，非毛坯修楼盘成交增多致使均价上扬。如本周的恒大御湖成交216套，均价为9200元/㎡，包含1500元/㎡的非毛坯修。其三，市场成交氛围活跃，开发商或调整推货策略，加大高档项目和投资性项目的推货力度。本周东莞高端洋房签约102套，环比上周59套增加43套。万科松山湖1号本周签约61套的公寓，成交均价为10900元/㎡，含有非毛坯修。

　　刚性需求呈间歇性释放，普通住宅标准调整或会有效激发刚需群体的置业需求。

　　进入8月份以来，东莞楼市成交基本维持良好的交投氛围，同时每周的成交量也出现较大幅度的波动性。从8月第1周(7.30-8.5)以来每周住宅成交分别是936套、1451套、1056套、1375套和1707套。周成交数据量波动性较大最根本的原因是刚需市场的间歇性释放特征。从8月第1周(7.30-8.5)以来东莞洋房签约量第一的分别是：厚街的万科金域国际83套、寮步的香市1号585套、松山湖的保利红珊瑚84套、桥头的富盈御荷121套和南城的恒大御湖216套。由此可见，刚需市场为主的特征是客户需求累积一波再集中释放，呈间歇性释放，同时区域特点明显。

　　值得关注的是，从9月1日起，东莞普通住房标准重新进行调整。根据各镇街住房平均交易价格情况，按照单套住房建筑面积计算，东莞市享受优惠政策的普通住房实际成交价格按镇街(园区)划分为三类标准：一类标准：莞城、东城、南城、虎门、长安、塘厦、凤岗、大朗、大岭山、松山湖，实际成交价格低于8000元/平方米(含本数);二类标准：万江、厚街、寮步、石龙、常平、樟木头、黄江、茶山、石碣、企石、清溪、沙田、道滘、高埗，实际成交价格低于6000元/平方米(含本数);三类标准：石排、桥头、东坑、中堂、望牛墩、洪梅、麻涌、横沥、谢岗，实际成交价格低于4500元/平方米(含本数)。

　　普通住宅标准的上调，一方面能提高开发商的楼市预期，增强后市信心，另一方面，按照新的标准，能够减免购房者部分契税，一定程度上减轻购房者的经济负担，一定程度上刺激刚需群体的入市。目前，市场对政策正在消化当中。随着政策的逐步落实，开发商或利用这一利好信息调整推货策略，或推出部分符合普通住宅标准的产品，引导及吸引购房者入市。届时刚需市场仍旧成为东莞楼市的购买主力，刚需市场的特征也会越加明显。

　　二、一级市场

　　本周土地交易信息：

　　进入8月的尾声，楼市淡季不淡，维持良好的活跃度，土地市场也不逊色。本周东莞土地市场也相当火红一片。本周东莞有3宗商住成交，均以溢价成交。

　　其中，8月27日，今年石龙首宗优质商住地块进入最后报价阶段，该商住地块占地面积8.07万㎡，容积率不大于2.5，起拍楼面地价达到1876元/㎡，最终经过4家公司、88轮的竞拍，被广州云和投资顾问有限公司、集誉有限公司联合体收入囊中，地块总成交金额达到6.57亿元，楼面地价3253元/㎡，溢价率73.40%。

　　2012年8月28日，编号2012WG035的虎门镇博涌村地块，通过3家开发商、108轮的激烈竞价之后，最终被东莞市虎门万科房地产有限公司收入囊中，该商住地块占地面积1.74万㎡，容积率为4.0，成交总价4.07亿元，溢价率68.22%，折合楼面地价5854元/㎡，创下虎门商住用地成交价格新高。

　　2012年8月30日，作为本月东莞土地市场的最后一拍，编号2012WG036的寮步镇石步村商住地块，通过4家开发商、66轮的激烈竞价之后，最终被广东宏远集团房地产开发有限公司斩获，该商住地块占地面积5.29万㎡，容积率为2.1，成交总价1.55亿元，溢价率72.22%，折合楼面地价1394元/㎡，该地块与外界交通方便，东部快速干线、石大路、金富路环绕，附近楼盘有鼎峰•品筑、菁英时代、风临花语岸。

　　本周挂牌土地信息：

　　三、二级市场

　　1、新增供应

　　本周新增供应项目：

　　2、商品房总体成交

　　本周商品房总体成交情况：

　　本周(2012.8.27-9.2)商品房成交面积18.28万㎡，环比上升13.32%，同比上升57.55%;成交套数1898套，环比上升18.33%，同比上升58.56%;成交金额16.15亿元。

　　本周住宅成交面积16.80万㎡，环比上升22.70%，同比上升52.71%;成交套数1707套，环比上升24.15%，同比上升69.68%;成交金额13.72亿元，成交均价为8162元/㎡，环比上升7.72%;同比下降7.85%。

　　本周非住宅成交套数191套，成交面积1.48万㎡，金额2.43亿元，成交均价16460元/㎡。

　　3、物业类型成交

　　本周各物业类型成交情况：

　　4、住宅成交量价走势

　　本周(2012.8.27-9.2)住宅成交1707套，成交面积16.80万㎡，成交均价为8162元/㎡，环比上升7.72%。本周住宅中位数价格为7127元/㎡，环比上周6865元/㎡，上升3.81%。

　　5、住宅成交单价区间分布

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1707套，其中成交价格在5000元/㎡以下共有135套，占比7.91%;成交价格在5000-6000元/㎡共有214套，占比12.54%;成交价格在6000-7000元/㎡共有425套，占比24.90%;成交价格在7000-8000元/㎡共有238套，占比13.94%;成交价格在8000-9000元/㎡共有279套，占比16.34%;成交价格在9000-10000元/㎡共有231套，占比13.53%;成交价格在10000元/㎡以上共有185套，占比10.84%。

　　6、区域住宅成交

　　本周各区域住宅成交情况：

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1707套，成交面积16.80万㎡。从各镇街成交情况来看，本周共有31个镇街有成交记录，其中成交套数在40套以上的有南城、寮步、黄江等10个镇区，成交套数在10-40套的有厚街、虎门、长安等15个镇区，成交套数在10套以下的有莞城、东坑、茶山等6个镇区。其中排在前列的镇街有南城438套、寮步170套和黄江167套等。

　　从各镇街住宅成交均价来看，成交均价在10000元/㎡以上的有大岭山、松山湖、长安等5个镇区，成交均价在8000-10000元/㎡的有莞城、南城、石碣等6个镇区，成交均价在6000-8000元/㎡的有凤岗、茶山、樟木头等13个镇区，成交均价在6000元/㎡以下的有东坑、麻涌、石排等7个镇区。

　　7、各住宅类型成交

　　8、楼盘成交排行

　　本周洋房成交情况(前10名)：

　　本周公寓成交情况(前10名)：

　　本周别墅成交情况(前10名)：

　　本周商铺成交情况(前10名)：

　　本周写字楼成交情况(所有项目)：

　　本周车位成交情况(前10名)：

　　9、开工信息

　　本周项目开工信息：

　　四、东莞中原地产代理部分楼盘最新动态

　　★个案名称：香市1号

　　本周主题：9.1盛大开盘

　　下周预告：无

　　地段：寮步香市路与富源路交汇处

　　寮步位于东莞“四位一体”战略中心，是东莞中央休闲区的核心。香市1号坐落于镇政府西北部，处于中央休闲区的核心地带，是中心的中心，占据寮步价值制高点。项目由东莞地产名牌企业—广源地产开发建设，与海悦花园、新都会、海悦广场、海德堡、蟠龙等组合共同打造广源专属百万㎡国际大社区。9月1日，项目盛大开盘。

　　★个案名称：金地湖山大境

　　本周主题： 样板房开放

　　下周预告：无

　　地段：黄江三新村(东莞黄江镇莞深高速黄江出口处)

　　主力户型：120-190平高层观湖洋房

　　金地湖山大镜地处黄江新城中心，东莞前庭、深圳后院，莞深高速直达项目，半小时生活圈辐射莞深。项目山环水绕，内揽600亩纯澈湖泊，外拥近万亩天然山林，是莞深黄金生态轴心上一颗耀眼的明珠。金地山湖城独具稀缺山湖资源，定位为面向深圳及东莞这两座世界级大都市高端客户的休闲度假别墅级大盘。规划有铂金五星级酒店、私家山体森林公园、水岸休闲会所、风情精品商业街、环湖独栋及联排别墅、豪华享受型洋房等。金地湖山大镜作为中国三大中央别墅区之首，本项目是莞深双城中心唯一可极致私享山湖资源，拥有超五星级产品、服务及品牌配置的国际化山湖别墅住区。其“十大巅峰价值”共同奠定了黄江项目华南首席豪宅地位!本周样板房开放，正在认筹当中。

　　★个案名称：富盈·御荷

　　本周主题：认筹

　　下周预告：无

　　地段：桥头镇桥光大道与中兴路交汇处

　　主力户型：97-130㎡

　　富盈·御荷项目是由东莞富盈地产在桥头打造的首个高端项目，集多年豪宅开发经验，依托强大的品牌优势，中心地段，黄金配套，以天工技艺打造桥头精品豪宅，旨在引领桥头新的人居风尚。项目共分二期开发，一期产品丰富，涵盖别墅和洋房。本周97-130㎡洋房启动认筹。

　　★个案名称：万科金域国际

　　本周主题：湖北湖南老乡会

　　下周预告：无

　　地段：厚街镇莞太路

　　主力户型：78-98㎡

　　万科金域国际总占地约9万平米，建筑面积约30万平米，是目前中心区最大规模社区。在规划设计上，利用韵律、节奏、变化等规划设计手法，沿中央景观区呈周边式布置，形成强烈的城市节奏空间。Art-Deco风格立面，体现细腻的质感和高雅的建筑品质;项目运用万科创新3D十字单体设计，全面解决了住宅通风、采光及景观三大难题;现代欧式风格园林,体现与时俱进的审美情趣的同时,让人们亲近自然,回归自然的生活。人车分流的道路交通系统，最大限度保证人车安全;社区配套会所、景观泳池、篮球场、网球场等，集娱乐、休闲于一体。本周举行湖南湖北老乡会。

　　★个案名称：东江豪门

　　本周主题：买房抽车

　　下周预告： 无

　　地段：企石杨屋村

　　佳兆业东江豪门位于东江南岸，与黄大仙公园隔路相望。东南侧为金椅豪园社区，东北角紧挨企石镇水厂。南面临农民房，西面临路为东江第五水厂。佳兆业东江豪门与东江大道有4米-5米落差。一线东江美景，自然资源丰富，毗邻黄大仙公园，上风上水宝地，生态养生豪宅。户型南北通透，格局方正，超大赠送面积，高实用率，性价比高。本周举行买房抽车活动，购买120㎡以上的客户可参与抽车活动。

　　★个案名称：万科紫台

　　本周主题：高端生活品鉴会、法国红酒品鉴、养生体验

　　下周预告：无

　　地段：虎门镇连升中路88号

　　主推户型：140和190㎡和230㎡单位

　　万科紫台位于珠三角枢纽城市虎门镇中心，西临主干道连升路，南临金宁路，北面为规划支路，东面的规划次干道，总占地面积60570.2㎡;，容积率2.5，总建筑面积150000㎡;，共有28栋，规划1000余户。周边配套齐全，拥有龙泉国际大酒店、虎门地标商业广场等虎门顶级级商务配套;自然环境优美，靠近蛇山和虎门公园等城市中心不可再生生态景观;交通便利，距离虎门汽车客运站5分钟车程，广深高速入口15分钟车程，距规划建设中的穗莞深城际轻轨商贸城站点约10分钟车程，半小时即可通达广深莞主城区和宝安机场，真正实现珠三角半小时生活圈。本周举行高端生活品鉴会、法国红酒品鉴、养生体验。

　　★个案名称：皇庭壹號公馆

　　本周主题：业主答谢会

　　下周预告：无

　　地段：石龙沙河大桥北

　　主力户型： 420㎡联排别墅

　　皇庭壹号公馆总占地面积约342514㎡，分二期开发。目前推出的为项目一期，一期占地面积约171056㎡，建筑面积约95875㎡，容积率约0.56，共包括313套精工别墅，是莞北地区唯一的大型纯别墅社区。本周项目举行业主答谢会，业主可参加现场抽奖。

　　★个案名称：虎门国际公馆

　　本周主题： 哈根达斯的冰激凌品鉴活动

　　下周预告：无

　　地段：虎门镇白沙

　　主力户型：811㎡独栋和437-605㎡双拼别墅

　　虎门国际公馆，是由黄河集团开发的项目，占地面积350000平米。项目拥有虎门第一私家群山，第一私家内湖，第一亿元园林，第一山水公馆，第一五星级私家酒店，绝无仅有的山水排场，唯有虎门国际公馆，敢定义的国际公馆豪门生活。与生俱来的视界高度，山水连城万众景仰，纵揽12000亩三座私家原山，壮阔恢宏，私藏10000平米私家大湖，全城瞩目。本周举行哈根达斯的冰激凌品鉴活动和暑期相框DIY。

　　★个案名称：中熙弥珍道

　　本周主题：买房送车，宝马揭幕仪式

　　下周预告： 无

　　地段：南城西平社区东骏路16号

　　主力户型：85㎡-128㎡

　　中熙弥珍道由中熙房地产开发，项目位于南城西平社区,占地33660平方米，以高档洋房为主。建筑面积12万多平方米，容积率2.5，建筑密度45%。主力产品：75-83平的二房、97-133平的三房和143平的四房，另外还有40-50平的商务公寓。时隔不到一个月，央行再度降息，楼市抄底时机来临，本周举行买房送车活动，房车一步到位，还举行宝马揭幕仪式。

　　★个案名称：御花苑

　　本周主题：哈根达斯英式下午茶

　　下周预告：无

　　地段：南城区水濂湖畔御花苑小区内

　　主推户型：150-430㎡

　　御花苑天珑湾占地1200亩左右，建筑面积80万平米左右，项目依山而建，傍水而居，自然环境资源得天独厚，内部配套更是无与伦比。在这里，您可以享受到2000亩的水濂湖，10平方公里的水濂山，2万平方米的荔林半岛，7公里的湖岸线，还有108米高的牛牯岭山体公园。本周举行哈根达斯英式下午茶活动。