中原：“金九银十”开发商准备充足货量翘首以盼

　　月度关键词：明显营销、储备货量、提前开盘。

　　楼市总结：

　　2012年8月全市共36个新增供应项目，商品房总供应面积为79.73万㎡，环比增加53.71%，同比增加超过一倍，其中住宅供应面积61.51万㎡，环比增加29.60%;虽然本月属于传统淡季，但是绝大部分开发商都在为“金九银十”准备货量，甚至在8月最后两周提前吸纳部分购房需求。8月东莞新增住宅供应中刚性需求占主流，120㎡以下产品合计占供应整体的78%，包含佳兆业·中央豪门四期御府、金众金域半山、滨江公馆五期宾仕、恒大御湖、九龙一号等楼盘;大户型产品方面，开发商也有试探性的少量加推，例如中信森林湖·兰溪谷、上东国际三期公园1873、丰泰·悦榕东岸、汇景·御泉香山。

　　2012年8月，东莞商品房成交面积62.90万㎡，环比增加2.04%，同比增加39.38%，成交金额51.93亿元，环比减少1.09%，同比增加32.78%。按照商品房的范畴而言，8月东莞商品房成交面积、成交套数双双创下了年内的新高，只是由于低总价单位比重过多，致使成交总金额逊色于前两个月，整体而言，8月楼市依然给市场带来惊喜。楼市发展最为成熟的一线区域，松山湖、万江、塘厦、南城的全新楼盘恒大御湖、保利红珊瑚、金众·金域半山、北大资源·御湾集中开盘，成交比重维持高位，达到63.69%;从价格上来看，剔除部分人才公寓影响，7月份普通住宅均价为7712元/㎡，环比上升2.05%。2012年8月，东莞普通住宅成交52.88万㎡，环比增加3.13%，共5642套。从价格上来看，普通住宅中位房价为6654元/㎡，环比上升1.26%。

　　2012年8月，东莞楼市成交呈现一幅“淡季不淡”的景象，不少开发商抢先在“金九银十”之前入市，并且一炮打响、名利双收。从前十名开发商业绩排名来看：万科地产依靠万科·金域华府二期洋房畅销、万科广场街铺卖完，以5.69亿元的销售额遥遥领先，占有率高达10.96%;亚军的中信地产凭借山水资源大盘中信森林湖·兰溪谷、中信凯旋公馆，揽金3.13亿元;排名第三的广源地产，则是依靠香市1号销售套数冠军的实力，销售额达到2.93亿元，成为本月房地产企业的一匹“黑马”。8月东莞楼市最红火的楼盘当属广源地产在寮步的标杆楼盘香市1号，该楼盘以852套的成绩排名东莞普通住宅成交第一。

　　一、“金九银十”渐行渐近，开发商准备充足货量翘首以盼。

　　2012年8月东莞新增商品房供应总体情况：

　　据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2012年8月全市共36个新增供应项目，商品房总供应面积为79.73万㎡，环比增加53.71%，同比增加超过一倍，其中住宅供应面积61.51万㎡，环比增加29.60%;虽然本月属于传统淡季，但是绝大部分开发商都在为“金九银十”准备货量，甚至在8月最后两周提前吸纳部分购房需求，争取能够占得先机。

　　标杆楼盘充当“急先锋”，长安、南城位列供应前两位。

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应区域看，2012年8月东莞19个区域有商品房供应，排名前五位分别是：长安、南城、万江、东城、石龙，其中长安万达广场洋房新鲜楼栋，以及大型商业面积上市，最终排名第一，供应量达到13.47万㎡，占全市整体16.90%;此外，南城在全新标杆楼盘恒大·御湖上市的情况下，也是当月供应活跃的区域。

　　超过七成产品为120㎡以下的刚需户型。

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，8月东莞新增住宅供应中刚性需求占主流，120㎡以下产品合计占供应整体的78%，包含佳兆业·中央豪门四期御府、金众金域半山、滨江公馆五期宾仕、恒大御湖、九龙一号等楼盘;大户型产品方面，开发商也有试探性的少量加推，例如中信森林湖·兰溪谷、上东国际三期公园1873、丰泰·悦榕东岸、汇景·御泉香山。

　　二、洋房产品库存继续不断下探，公寓、别墅库存小幅上升。

　　截止2012年8月31日，东莞全市商品房存量为628.84万㎡，环比小幅增加3.00%，其中住宅存量为454.87万㎡，环比增加1.03%，共38553套;洋房存量为327.20万㎡，环比减少0.25%，共29099套;公寓存量40.42万㎡，环比增加6.48%，共6965套;别墅存量87.25万㎡，环比增加3.55%，共2489套。整体而言，当前洋房持续热销，库存处于不断下降的过程;而公寓、别墅出货相对较慢，库存总量有所上升。

　　三、八月楼市成交活跃，开发商淡季当中寻觅出货良机。

　　2012年8月东莞市商品房成交总体情况：

　　2012年8月，东莞商品房成交面积62.90万㎡，环比增加2.04%，同比增加39.38%，成交金额51.93亿元，环比减少1.09%，同比增加32.78%。按照商品房的范畴而言，8月东莞商品房成交面积、成交套数双双创下了年内的新高，只是由于低总价单位比重过多，致使成交总金额逊色于前两个月，整体而言，8月楼市依然给市场带来惊喜，开发商仍然能够寻找到不错的出货良机。

　　接下来一段时期，如果“金九银十”没有进一步的政策出台的话，东莞楼市将呈现稳中有升的格局，特别是成交量迅速放量，毕竟东莞绝大部分的开发商还是需要最后几个月的走量，才能完成年度的销售目标，当中尤其以万科、中信、光大为代表，价格方面就不可能采取太过激进的方式。

　　一线区域持续交投活跃，成交节节高升。

　　2012年8月，虽然是淡季的最后阶段，但是楼市发展最为成熟的一线区域，松山湖、万江、塘厦、南城的全新楼盘恒大御湖、保利红珊瑚、金众·金域半山、北大资源·御湾集中开盘，成交比重维持高位，达到63.69%;同时二线区域楼市，没有大规模的推货，成交比重小步下调，占到全市成交量的28.79%，与一线区域仍然较大;而三线区域由于楼市规模较小，以自然消化为主，成交比重下滑到7.52%。

　　一线区域市场吸纳周期继续下探。

　　2012年8月，一线区域楼盘集中上市，其中加推楼盘货量较大，开盘销售率十分理想，故库存呈现稳步回落，市场吸纳周期有所下降，截止8月底为11.0个月。

　　二线区域住宅供应断档，市场吸纳周期维持低位。

　　2012年8月，虽然二线区域市场供应偏少，甚至部分区域出现断档的情况，库存量仍然处在不断下降的通道当中，截止8月底市场吸纳周期为10.5个月。

　　三线区域市场吸纳周期保持平稳。

　　2012年8月，三线区域大部分楼盘以自然消化为主，既没有大规模的供应上市，也没有特别针对性的营销造势，截止8月底市场吸纳周期为11.7个月。

　　2012年8月东莞楼市分物业类型吸纳周期：

　　四、即使东莞楼市处于传统淡季，市场供需仍同步走高。

　　8月楼市“淡季不淡”，市场供需同步走高。

　　2011年以来，除了3月、9月出现供应集中，楼盘扎堆上市之外，其他正常月份，特别是淡季的二季度供应持续偏紧，三季度的9月经过爆发放量供应之后，四季度维持在正常的水平，但是由于购房者受楼市大环境的影响观望加剧，楼盘出货能力受到严重考验，需求明显回落，透露出市场主动地位从“卖家市场”转为“买家市场”。

　　进入2012年，1月部分楼盘被迫延迟开盘，减少供应量，但是需求的萎缩更为明显，市场进入供过于求的状态，但是进入节后的2月，伴随货币政策微调释放的种种利好，以及各地政府通过上调普通住宅标准、提高限价标准、放宽公积金贷款等举措，使得购房者的心理预期也发生微小变化，经过4个月的观望之后，入市购房的意愿进一步增强。5月楼市传统旺季营销窗口期的到来，东莞楼市进入第一波供应的高峰，楼盘扎堆入市的趋势愈加明显，开发商也明显加大“以价换量”的力度与范围。进入7-8月即使是淡季，但市场买卖双方并没有因此放慢脚步，反而继续踊跃入市，市场保持供应与成交的高位。

　　五、剔除部分人才公寓影响，本月普通住宅均价维持“7字头”。

　　剔除部分人才公寓影响，8月份普通住宅均价为7712元/㎡，环比上升2.05%。

　　2012年8月东莞各物业成交量价情况(单位：元/㎡)：

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2012年8月，东莞楼市刚需楼盘继续发力，特别是寮步的香市1号、常平的卓越蔚蓝城邦、南城的恒大御湖、石龙的中央豪门·御府，剔除人才公寓的影响，本月普通住宅均价达到7712元/㎡，环比上升2.05%。

　　2011年以来普通住宅成交月度情况：

　　8月份普通住宅中位价格为6654元/㎡，环比上升1.26%。

　　中位值法：1、定义：一组数据按从小到大的顺序依次排列，“奇数”取处在中间位置的一个数(偶数取最中间两个数据的平均数)。2、中位数的优缺点：中位数是样本数据所占频率的等分线‘它不受少数几个极端值得影响，有时也会成为优点。

　　2012年8月，东莞普通住宅成交52.88万㎡，环比增加3.13%，共5642套。从价格上来看，普通住宅中位房价为6654元/㎡，环比上升1.26%，深究其中的原因，8月份东莞楼市保持一定活跃度，并且有63.58%的楼盘价格上升，剔除由于产品素质、户型差异因素之外，开发商对后市预期趋于乐观，特价促销单位减少也不可忽视。

　　全市162个楼盘连续两个月有普通住宅成交，76.54%的楼盘价格环比变化幅度在±5%以内，不过价格上升楼盘比例明显高于下降楼盘，占比达到63.58%。

　　2012年8月全市普通住宅价格环比变化区间：

　　刚需风潮持续席卷楼市，占成交总货量的74.90%。

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从户型面积上看，8月东莞住宅成交刚性需求的中小户型成交占比维持高位，120㎡以下产品合计占整体的74.90%，主要是由香市1号、卓越·蔚蓝城邦、恒大御湖、中央豪门·御府、保利·红珊瑚、北大资源御湾所贡献。除此之外，本月改善需求的大户型产品也有亮点，中信森林湖·兰溪谷、富盈·御荷、金域半山的大户型逆势畅销。

　　六、南城继续领跑全市，寮步、常平充当楼市“黑马”。

　　2012年8月，东莞33个区域住宅成交57.25万㎡，成交排名前五的是：南城、寮步、常平、松山湖、万江。这些排名靠前的区域，本月都有较大的推售体量，刚需产品的两房、三房占据主角，其中南城的恒大御湖、中信森林湖·兰溪谷、万科·金域华府二期开盘，并且取得十分不错的吸纳量;此外，寮步、常平由广源·香市1号、卓越·蔚蓝城邦的带动，片区跻身成交前列，俨然成为楼市的“黑马”。

　　2012年8月，全市只有13个区域成交面积环比上升，19个区域环比下降;18个区域成交价格环比上升，14个区域价格环比下降;从各区域短期的成交量价表现来看，销售量互有涨跌，区域价格也是两边分化;此外，8月有9个区域量价齐升，分别是松山湖、黄江、桥头、茶山、石龙、南城、东坑、塘厦、横沥，相反同时有10个区域量价齐跌，其中东城、樟木头、企石下滑最大。

　　2012年8月区域住宅量价环比变化情况一览：

　　2012年8月区域普通住宅均价列表：

　　七、万科、中信、广源淡季之中仍然挣得盘满钵满。

　　2012年8月，东莞楼市成交呈现一幅“淡季不淡”的景象，不少开发商抢先在“金九银十”之前入市，并且一炮打响、名利双收。从前十名开发商业绩排名来看：万科地产依靠万科·金域华府二期洋房畅销、万科广场街铺卖完，以5.69亿元的销售额遥遥领先，占有率高达10.96%;亚军的中信地产凭借山水资源大盘中信森林湖·兰溪谷、中信凯旋公馆，揽金3.13亿元;排名第三的广源地产，则是依靠香市1号销售套数冠军的实力，销售额达到2.93亿元，成为本月房地产企业的一匹“黑马”。

　　2012年8月开发商销售排名前十名：(按销售金额)

　　1-8月万科地产销售金额43.20亿元，继续独领风骚。

　　2012年1-8月开发商销售排名前十名：(按销售金额)

　　本月香市1号以成交852套的业绩傲视群雄。

　　根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，8月东莞楼市最红火的楼盘当属广源地产在寮步的标杆楼盘香市1号，该楼盘以852套的业绩排名东莞普通住宅成交第一;常平的“常青树”楼盘卓越·蔚蓝城邦，主打“不怕一万，就怕万一”的首付策略，本月以销售261套屈居亚军;此外，南城的恒大御湖新组团高度开盘，当月成交套数达到201套位列第三。

　　2012年8月普通住宅销售套数排行：

　　八、后市展望

　　虽然近期楼市节节回暖，开发商出货欲望不断增强，但由于前期工程进度的滞后，2012年东莞不少开发商的营销计划都不得不延后，上市高潮要到9月份以后，接下来一段时期，如果“金九银十”期间中央政府层面没有后续政策出台的话，借助本次东莞普通住宅标准调整的有利时机，以及9月份传统旺季的节点，购房者的入市意愿将愈加强烈，东莞楼市将呈现稳中有升的格局，特别是成交量将迅速放量，毕竟东莞绝大部分的开发商还是需要最后几个月的走量，才能完成年度的销售目标，当中尤其以万科、中信、光大为代表。从推售价格策略来说，价格将呈现小幅上升趋势，但不会太过激进，实现快速销售仍然是开发商的不二选择。

　　全国楼市：百城住宅均价连续3个月上涨，后市走势备受政府关注。

　　中国指数研究院发布数据显示，2012年8月百城(新建)住宅平均价格为8738元/㎡，环比7月上涨0.24%，涨幅缩窄，但是同比来看，百城住宅均价仍然连续5个月下跌。与此同时，中央进一步释放信号，日前国务院总理温家宝在天津考察保障房建设时强调，巩固房地产市场调控成果，需要坚决遏制投资投机性购房需求，更重要的是增加住房有效供应，包括普通商品房和保障房供应。在国务院7月底派出督查组对全国16个省市房地产市场进行督促检查之后，近期发改委也表示严防房价反弹，在政策的监督和约束下，8月百城住宅均价环比涨幅收窄，表明绝大多数开发企业定价理性，全国价格总体较为平稳，在接下来的两个月，开发商集中推盘，“金九银十”成交量价变化主要看政策层面。

　　东莞政策：新版普通住宅标准实施，将降低购房税费、增强客户入市信心。

　　从2007年至今已过去近5年，东莞房价已经有了明显的上涨，2011年全市成交的48978套住宅，仅有11123套房源符合普通住房的条件，占比近23%，这也就意味着余下的37855套、占比77%的房源为“豪宅”。根据新的普通住房标准，东莞各片区普通住房价格调整如下：一类区域从原先的6000元/㎡上调至8000元/㎡ ，二类区域从原先的5300/㎡上调至6000元/㎡ ，三类区域仍保持原有的4500元/㎡不变。万江、厚街、寮步等三个镇街从一类区域下调为二类区域，而凤岗、大朗、大岭山等三个镇街则从二类区域上调为一类区域。另外，石碣、企石、高埗等三个镇街从三类区域上调为二类区域，而横沥则从二类区域下调为三类区域。新的普通住房标准实施时间则是从2012年9月1日起实施，有效期为一年。

　　对开发商而言，普通住房标准的上调，意味着在政策面出现利好，能提高开发商的楼市预期，增强对后市的信心。对购房者来说，普通住房标准的上调，此前一些“被豪宅”的住宅物业将回归普通住房，按照东莞市现行相关政策，能够减免部分契税，一定程度上减轻购房者的经济负担，会在一定程度上小幅的刺激需求。本次普通住房标准调整的公布时间，选择在金九前夕的8月底。从东莞市场情况来看，本次普通住房标准的上调，受益面超过25%。由于9月份是传统楼市旺季，普通住房标准的上调，能提高购房者的入市意愿。

　　入市时机：政策利好、选择增多，9月-10月成楼市最好交投时机。

　　由于酝酿良久的东莞普通住宅新标准实施，9月开始东莞不少购房者将享受到契税的优惠，此覆盖面将得到迅速扩大，根据2012年前7个月的成交情况，而按照新的普通住房标准，享受契税优惠所占比重为39%，接近4成，合计节省资金1万元左右，对于精打细算的首次置业者而言，既减轻负担，又增强入市的信心。

　　此外，从9月-10月东莞楼市的供应规模、产品分布而言，将给予购房者更多的选择空间，不少上半年供应断档的区域，缺乏的户型产品将陆续上市，刺激持币待购的客户群。可见8月份的持续预热之后，无论是对于开发商还是购房者，都会将接下来两个月作为年内最好的交投节点，快速出货、择机购房仍然是买卖双方的不二选择。

　　营销动态：9月借助东莞政策微调利好，开发商推货欲望高涨。

　　虽然近期楼市节节回暖，开发商出货欲望不断增强，但由于前期工程进度的滞后，2012年东莞不少开发商的营销计划都不得不延后，大规模的上市要到9月份以后， 预计9月东莞楼市将有41个左右的楼盘加推或全新上市，显然经过8月底的明星预热、积极蓄客之后，开发商开盘将变得更加信心十足，重点产品仍然是公寓、两房、三房，但是同时大户型、别墅也来凑热闹，当中尤其以御花苑·天珺湾、松湖春天、碧桂园·天麓山为代表;从推售价格策略来说，开发商所以为了保证开盘销售率，保证集团任务的完成，价格策略不会有根本性的扭转，借助普通住宅调整的利好，实现快速销售仍然是不二选择。

　　2012年9月东莞楼盘上市产品一览：