瑞峰：8月土地供应首超去年同期 11宗土地将面市

　　一、土地市场

　　1、整体情况：8月供地节奏加快 土地供应首超去年同期

　　东莞楼市持续升温、信贷放松以及资金回笼，大大提振了开发商拿地的信心， 8月土地市场竞争异常激烈。据瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2012年8月东莞挂牌上市的土地有16宗，出让面积约55.61万㎡，创年度新高，土地供应也首次超出去年同期。

　　8月挂牌上市的商住土地有3宗，面积约15.11万㎡，环比增长68%，同比下滑35%。此3宗商住地皆在月底经过多轮激烈厮杀竞拍后成功出嫁，总溢价率71.5%，平均楼面地价为3185元/㎡，创2010年以来单月平均楼面地价之最。土地市场依附在楼市的大环境当中，楼市的好坏直接影响到土地市场，东莞楼市自5月以来连续保持旺盛的交投氛围，加上降准降息政策利好，开发商资金回笼情况好转，对后续土地储备有了强烈的欲望，同时政府供地计划也进一步加快，下半年将迎来供地高潮。

　　2、交易明细：多轮竞拍高溢价频现 石龙、虎门地块楼面地价皆创区域新高

　　8月份土地市场成交活跃，在东莞楼市持续高温的支撑下，优质地块的适时推出，自然吸引众多开发商竞价，3宗商住地和8宗总部基地二期商服地皆高溢价成交，月底楼面地价更是创2010年来单月最高记录，整个土地市场呈现一种热闹状态。3宗成交的商住地分别为虎门镇博涌村、石龙镇西湖村莞龙路北侧、寮步镇石步村，地块位置都比较优越及稀缺，其中石龙西湖、虎门博涌地块楼面地价皆创区域新高。

　　虎门地块被万科以约4.07亿竞得，溢价率达68.2%，楼面地价约5854元/㎡，比2010年紫台项目5217元/㎡高出637元/㎡，创下虎门新高价地。面积最大的石龙镇地块被广州云和投资顾问有限公司和集誉有限公司联合以6.57亿竞拍，折合楼面地价约3252元/㎡，溢价率达73%。寮步石步村去年流拍地经66轮的激烈厮杀后，最终以1.55亿元，被广东宏远集团房地产开发有限公司囊中，折合楼面地价1394元/㎡，溢价率72.2%，规划利好加上区域在售楼盘热销，让寮步镇区土地市场逐步升温，今年寮步出让的两宗地块皆顺利成交，一扫去年频繁流拍的阴霾。

　　而商服用地方面，备受瞩目的南城总部基地二期地块出让也在8月落下帷幕，8宗块地总共经过10个小时的激烈竞拍才正式完毕。全部8宗金融用地成交总价约13.62亿元，整体楼面地价2912元/㎡，整体溢价率达到131%。与一期底价成交相比，总部基地二期地块整体溢价131%，形成了鲜明的对比。分析其原因，主要有以下几点：一期政府为了发展总部基地的多种方案中，房地产的进入对后续发展是最有利，最能提升地块价值，所以政府以低价格、低门槛吸引房企进驻，避免了不必要的竞争，故参与竞拍房企都能顺利拿地。而二期地块的出让与一期地块成交相隔2年之久，总部基地概念深入人心，土地价值明显提高。另外，在中央生活区向中央商务区转变的背景之下，出台了许多相关政策，地块周边配套更加成熟，升值潜力无穷，众多企业看好该区域未来发展前景。而此次竞拍采取完全对外开放模式，没有设定门槛，有意进驻南城总部基地的各行各业都希望能够占有一席之地，使得竞争异常激烈。但是，对于金融用地的井喷供应，未来写字楼产品同质化竞争将逐步加剧，为后市带来了不少压力，如何能有效释放该部分需求，关键的因素是东莞经济与产业转型是否成功。

　　3、9月待拍土地：6宗商住商服用地待拍 寮步最后两宗流拍地入市

　　9月共有6宗商住商服用地进入最后的交易环节，商住商服宗数各占一半。3宗商住用地分别位于位于虎门金州、寮步坑口塘边、东坑丁屋，总面积为7.29万㎡。其中，有两宗体量较小的低价，分别是编号为2012WG043的商住地块是东坑今年以来首度出让的首宗房地产开发用地，面积仅有2827㎡，地块背面有一组1万伏高压电线穿过，或对该地块出让结果有所影响;另一宗是虎门金洲地块，面积为9987万㎡，虎门连升路与广珠高速交汇处附近，在虎门CBD核心区域，预计能够迎来好婆家。此外，商住地面积最大的是寮步镇坑口塘边村，面积约6.04万㎡，是去年“五连流拍”的其中一宗，而剩下的一宗流拍地也将酒店用地改为商服用地，自降千万重新入市。另外两宗的商服地分别位于东城樟村和麻涌麻三村，3宗商服地合计6.17万㎡，其中东城地块出让年限仅10年。

　　4、土地出让预告信息：27.98万㎡商住地即将入市 桥头再现大体量商住地

　　从最新的东土交(预告)[2012]6号新可知，未来将有11宗土地面市，合计出让面积约66.30万㎡。其中商住用地约27.98万㎡，约占42%，分布在东坑、沙田、常平、塘厦和桥头等5个镇区。值得一提得是，本次预告出让的商住地块，容积率都比较低，除了东坑一宗小面积的地块容积率在1~4之间外，其余的都是小于或等于2，意味着此次出让商住用地都将建筑高端项目为主。而随着寮步7大村落被划入中心城区规划，对周边镇区也产生一定利好因素，借着利好推出地块，如东坑、常平和桥头等镇，合计面积约19.82万㎡。而邻深片区塘厦将有一块5.12万㎡的地块入市，将会继续引爆塘厦市场。同时本次预告中有一块“巨无霸”商住地块，位于桥头镇石头口，出让面积达到11.88万㎡，建筑面积小于等于30%。