东莞转让地块暗流涌动 土地交易市场依然很冷清

尽管小阳春行情依然在上演，却掩饰不住繁荣背后的另一面：转让地块风潮在部分开发商中暗流涌动。伴随着土地购置面积的减少、新开工面积的回落、库存量的逐步消化，一个潜伏的问题也开始日益突出：结构性失衡。

“我们把握不准房地产市场的未来前景”，作为同时兼任综艺集团副董事长和副总裁两个职务的冯丽娇如此表示。她告诉记者，2006年，他们公司与几个股东合伙在万江购置了一块面积5万平方米的地块，3年多时间过去了，他们现在想转让地块使用权。至于为何要卖掉，冯丽娇用“市场前景不明朗”作为理由。她还坦诚，万江地块土地转让的消息并非现在公布，之前就有一些开发商联系过他们，但这些人“大多只是拿了一些资料，并没有下文”与大多数开发商面对企业敏感问题时迂回婉转的回答，冯丽娇多了几丝不加掩饰。

记者从一知情人士处了解到，上周五，东莞某开发商已经对综艺旗下项目进行了考察，包括看了其位于万江的地块。但有坊间人士预测，由于该开发商在主城区项目影响力都不小，他们进驻万江市场的可能性并不大。

这是9·27房贷新政盘整后，一个非常特殊的地产市场环境。尽管房地产公众信息网每日成交的数据，依然保持了小阳春行情的上演，但这并不能掩饰活跃交易氛围的另一面：伴随着地产行业的深度调整，中小开发商转让地块使用权的实例也开始越来越多。

王欣（化名）坦诚告诉记者，她手上有不少土地转让项目，现在急需买家。去年，市场低迷时，网络、报纸都有不少土地转让的公告。大约10个月前，北京，潘石屹高调抛出“百日巨变”论。其中就提到，将有大量房企会因为持续不破的销售环境而倒闭。房地产开发企业资金实力强劲也好，生死边缘死死撑住也罢，总之，去年房企倒闭案例不多见的市场状况，甚至让老潘在后来的公开场合改变了之前的“口吻”。

去年，大多数东莞地产商接受记者采访时都无一例外地表示，尽管整个市场相对疲软，但由于东莞房企资金链充裕，相对于其他城市，东莞开发商能较平稳度过2008年，房企倒闭案例将在今年上半年较集中出现。

这个观点与某业内人士不谋而合。“如果说2008是‘房价拐点年’，2009年就是‘房企拐点年’。‘三分之一房企退出、三分之一房企挣扎、三分之一房企壮大’是2009年的一种趋势”。

土地交易市场依然冷清

5月12日，土地交易中心，空气中流淌着几许热烈。也许，在房地产高峰时期，7.48万平方米的成交地块面积，甚至会很少人去关注。但在这个特殊的时期，它的成功拍卖，让开发商涌起阵阵暖流的同时，也注定让竞拍者—东莞市龙泉实业发展有限公司成为一个关注的“焦点”。

因为，经济在好转，但并未完全恢复；市场貌似回暖，但观望氛围依旧很浓烈。尽管楼市小阳春行情带给土地市场的是流拍事件的减少，但冷清的土地交易氛围，似乎一直没有得到改观。

东莞市房地产业协会提供的一份关于2008年土地市场分析报告显示，去年东莞土地市场共发布拍卖和挂牌宗土地175宗，计797.35万平方米。其中工业用地303.25万平方米，占总供应量的38%；商住用地供应212.2万平方米，仅占供应总量的26.6%。与土地供应量下降相伴随的是，成交量也在锐减。数据显示，去年交易土地125宗，其中商住地块成交仅29宗，成交面积148.2万平方米，去年下半年成交仅占全年商住总量16%左右。流拍成为去年土地交易市场的主要关键词。数据显示，去年大多数商住用地都以底价成交，全年共流拍36宗土地，达237.8万平方米，流拍面积占总供应量的30%。

春节以来，去年压制了近一年的刚性消费群体纷纷入市，楼市“小阳春”行情一直延续到现在。但土地交易市场并没有因此而变得热闹，冷清——依然成为主要关键词。根据东莞合富辉煌统计数据显示，4月份土地成交共7宗，成交面积为187751平方米，同比减少44%，成交总金额为2.6亿元，同比减少51%。

供应结构性失衡

作为职业经理人，对于东莞房地产市场未来的供应格局，朱必步表现出了少有的忧虑。他表示，一方面，经济走向扑朔迷离，直接导致开发商不敢轻易购置土地，交易市场不活跃。与之相伴随的是，在首次置业者消费力大幅释放的前提下，东莞商品房库存量正得到逐步消化；另外一方面，许多开发商纷纷减少新开工面积计划，这样一来，很有可能导致市场供应结构性失衡的问题。

这种观点同时得到了多位开发商的一致认同。市场现状也正体现了这点。东莞中原地产监测数据统计显示，截至2009年4月底目前东莞商品房的累积可售存量为693.05万㎡，自2009年1月份开始连续四个月呈现持续回落态势，一方面市场缩量供应，另一方面市场成交持续放量，存量逐步消化，高库存消化压力开始逐步缓解。目前东莞住宅存量为569.59万㎡，共51616套，其中洋房存量为465.59万㎡，共42535套；别墅存量61.28万㎡，共1554套；公寓存量42.72万㎡，共7527套。除了别墅由于新增供应引起存量上升之外，洋房及公寓存量都有不同程度的下降。

一级市场热闹的销售历史并没有被改写，但一个突出的问题也开始日益尖锐：城区中等户型产品缺货的现象，便是“供应结构失衡的最好证明”宏远地产策划部经理廖良越如此分析道。相关数据显示，截至4月底，80~120平方米该户型区间的库存量约为3700套，根据去年该类产品的正常消化需求，有代理机构推算出今年城区80~120㎡产品的供应缺口高达2600套左右。

在去年底一系列利好政策的刺激下，积压的消费力开始大幅释放。作为一直监控市场变化的多家代理机构数据均显示，今年，东莞全市商品房供应量将再度超过1000万平方米。正是在“起码可以消化2~3年以上”的言论影响下，再者，囿于去年许多开发商把握不准楼市走向之际，因此，纷纷减少开工计划和投资额。瑞峰置业提供的数据显示，今年1~4月，住宅新开工面积同比减少56.82%。1~4月商品房签约面积同比增长88.19%，商品住宅签约面积同比增长91.59%。

资金链仍是一大难题

5月还没到，另外一个貌似可以进一步缓解开发商资金紧张的利好政策横空出台。4月29日，国务院常务会议决定，降低城市轨道交通、煤炭、机场、港口、沿海及内河航运、铁路、公路、商品住房、邮政、信息产业、钾肥等项目资本金比例，同时适当提高属于“两高一资”的电石、铁合金、烧碱、焦炭、黄磷项目以及电解铝、玉米深加工项目的资本金比例。商品住宅项目资本金比例要求，将迎来2004年宏观调控以来的首次松动。

另外，根据银行机构发布的一季度数据显示，房地产开发贷款表现出增长的态势。一季度，东莞房地产贷款增加47.02亿元，其中开发贷款增加25.31亿元，占53.83%，购房贷款增加22.04亿元，占46.87%。3月底，全市本外币房地产贷款余额822.83亿元，比年初增长6.06%，其中开发贷款余额274.45亿元，比年初增长10.16%，购房贷款余额548.38亿元，比年初增长4.12%。

由此来看，东莞房企似乎不存在资金链短缺的局面。但现实并非如此。地产策划人士陈真诚认为，降低商品住宅项目资本金比例要求，说白了就是降低开发贷款对自有资金的要求，降低开发贷款的门槛，应该能在一定程度上使部分开发商的贷款增加，增加部分开发商投资的积极性。但这个效果别寄太大的希望，因事实上，除少数大的开发商获得了不少贷款或授信外，大量的中小开发商很难获得开发贷款，又没能贷到多少款。因此，即便降低资本金比例要求，但银行本身就不太想向大量的中小开发商贷款，那么这个降低资本金比例对大量中小开发商来说等于没多少好处。

北京师范大学金融研究中心此前在一份房地产行业研究报告中，对2009年的房地产市场作了两种预测，如果2009年房地产遭遇中期调整，那么资金缺口将达到9290亿元；如果2009年房地产遭遇短暂调整，那么资金缺口将达到4925亿元。

从东莞本地市场来看，另外一个侧面也许可以看出部分开发商资金链状况端倪。黄忠（化名）是南城某楼盘的置业顾问。她告诉记者，她所属的公司在东莞地产开发项目不多，属于小型企业，因此开发商向银行贷款存在一定难度，“我已经好几个月没有拿过工资和销售提成了。”一不愿意透露姓名的业内人士表示，某开发商现在急于转售土地使用权，这是他们资金链紧张的最好证明。