中原：“金九”首周未现开门红 楼价“稳”字当头

　　一、楼市观察

　　一周商品房成交回顾：

　　据东莞中原市场研究部监测数据显示，本周(9月3日-9月9日)商品房成交面积15.83万㎡，环比下降13.39%，同比上升49.24%;成交套数1850套，环比下降2.53%，同比上升55.07%;成交金额13.67亿元。

　　本周住宅成交面积13.66万㎡，环比下降18.69%，同比上升35.76%;成交套数1315套，环比下降22.96%，同比上升36.55%;成交金额10.96亿元。本周非住宅成交套数535套，成交面积2.17万㎡，金额2.72亿元，成交均价12520元/㎡。

　　价格方面，本周住宅成交均价为8018元/㎡，环比下降1.76%;同比上涨0.34%。其中普通洋房成交均价为7144元/㎡，高端洋房为8092元/㎡，豪宅洋房为11549元/㎡，别墅为12098元/㎡，公寓为9148元/㎡。

　　本周楼市稍显平淡，开发商推广重在整个“金九”。

　　8月中下旬的东莞楼市热闹非凡，各类场面及规模浩大的营销活动让人应接不暇。而进入“金九”旺季的第一周，本周末的东莞楼市稍显平淡。

　　东莞本周仅有三个项目开盘，其中南国雅苑推货84套，富盈·东方华府仅推52套单位，新世纪星城推货756套，但据市场监控了解，其开盘当天仅销售120套，去化率不足20%。从开发商的营销策略上来说，9月份第一周一般新盘开盘少，其主要营销策略还是继续蓄客，登记认筹、销售抵值券、举办各种小型的暖场活动，目的是等待下一阶段的发力。

　　但从活动大小来看，本周的大型活动依然不少，如富盈·东方华府开盘邀请许志安开唱，万达广场举办华夏商业投资峰会，中熙·弥珍道买房抽车等。而从目前市场的推广信息观察可知，本周东莞有12个项目投放了20多版的报纸广告，推广力度远远高于前几周。相比于金九第一周抢一个好彩头，开发商更看重9月整个黄金销售期，一定要在广告策略和营销策略方方面面做好准备后，才会一次性放量推盘。目前东莞市场上不少项目市在8月下旬才开始进行全方面的营销推广，为整个九月份旺季营销的到来做准备，所以金九银十的高峰期将会从9月中旬开始出现。

　　金九首周东莞楼市成交冷淡，开发商推货力度不足。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅成交1315套，日均成交不足200套，“金九”第一周，楼市传统销售旺季启幕，从本周成交数据来看，东莞市场似乎还没有进入状态，在8月的尾巴上经历一次高位运行后再次回落。本周东莞住宅有148个成交记录，环比上周143个增加了5个楼盘成交记录，而成交套数环却比上周下降22.96%。

　　金九第一周东莞住宅成交没有实现开门红的主要原因：其一，目前在售项目的促销优惠并不足够吸引准备出手的购房者，不少购房者尚在观望。从近一个多月的新上市房源情况来看，价格高的房子销售较平淡，那些单价较有竞争优势的房源销量则相对不错，如香市1号、恒大雅苑等。从本周楼盘活动信息中可见，9月第一周，降价促销的项目并不多，楼盘活动以暖场为主，和上周相比推盘力度有所不及。以两周均有成交的洋房数据为例，108个洋房项目中，成交价格不降反升的占据一半，目前房价的调整幅度并不让购房者满意，尤其是一些前期热销楼盘逆市提价，更是让购房者觉得开发商欠缺诚意。其二，自8月中下旬开始，东莞开发商就摆出各种吸引眼球的架势，增大刚需货量供应，举行各类花样翻新的促销措施不断刺激购房者“神经”，促使刚性需求爆发增长，8月楼市呈现淡市不淡的态势。而本周的楼盘活动以小规模的暖场活动为主，对购房者的刺激不够。其三，本周成交量不高与推盘量减少也有关系，本周开盘推货的仅有富盈东方华府、南国雅苑、新世纪星城三个楼盘，且货量都不多。“金九银十”刚刚开始，部分开发商来说，不能一下子把底牌全部亮出来，须根据市场情况调整营销手段，许多开发商目前还不是十分着急推货，预计在9月中旬和“十一”假期集中发力迎来高峰期。其四，上周热销明星楼盘本周成交回落。上周签约216套洋房的恒大御湖本周仅成交54套，上周成交170多套的上东国际也仅成交96套，上周签约119套的花样年·江山本周仅成交25套。

　　金九首周东莞楼市价格“稳”字当头，未现以价换量。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅均价为8018元/㎡，环比下降1.76%，同比上涨0.34%。本周东莞洋房有132个成交记录，从价格涨跌幅度来看，环比上周，东莞有54个项目出现了不同幅度的涨价，54个项目出现了不同幅度的下跌。整体洋房价格下降0.01%，数据变化不大。东莞上半年的房企共识是以价换量，吸收去年的累积刚需。而随着成交量提升、信贷政策放松，东莞楼价基本企稳，大部分开发商不再为“走量”而降价，目前大部分项目在价格上变动不大，房价维持在原有水平，而部分热销楼盘逆市提价。

　　“金九银十”几乎是一年当中最后一次大量出货的最好时机，而“价格”则是最有效最直接的手段，但在今年东莞楼市最新一轮的楼市促销中，显现出一些微妙的变化。上半年充盈于市的低首付，低总价，零首付，低单价，多折扣……促销活动销声匿迹，围绕着价格做文章的楼盘并不多，97折、95折、优惠1万的促销力度与淡季无明显分化，开发商“低价”姿势尚未放开。“以价换量”不再是市场主旋律，但市场分化将在“金九银十”表现更加明显。性价比更高的楼盘占有率将提升，相反则有一些楼盘的成交率将进一步下滑。

　　上半年开发商“以价换量”暂时缓解了资金压力，市场“回暖”后，一些刺激性优惠逐步降低，不过，在调控压力下，房价不可能大涨。如无明显的市场或政策变化东莞房价将“稳”字当头。

　　开发商开始瞄准换房族和投资者，商铺投资持续升温。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅供应16.19万㎡，而上周供应9.10万㎡，洋房供应套数为1564套，80-100㎡的为453套，环比大幅增长的面积区间为100-120㎡、120-140㎡，分别供应180套、151套。本周新增供应还有63套商铺，供应面积为1.71万㎡。

　　九月开端第一周，大部分楼盘仍在观察市场，暂时没有出现供需大幅提升的情况。但开发商在金九银十放量的房源上出现了很大分化，有的着重推刚需房源，而有的则着重推中高端物业。一个明显的变化就是，中大户型的项目近期营销推广活动开始增加，众多高端楼盘开始蓄力为销售做好准备。

　　在经历几个月楼市高成交量的同时，买方心理由年初的看跌房价预期，逐渐转变成了看涨房价的预期。在这种预期下，投资性购房者观望情绪减弱，跟风、追涨入市的现象更加明显。房价逐步趋稳，一些投资性购买者或将加快入市的步伐，部分开发商开始瞄准换房族和部分投资者，积极加推改善型户型物业和底层商铺。

　　本周东莞非住宅，成交面积共2.17万㎡，环比上涨46.90%，同比上涨298.09%，金额2.72亿元，成交均价12520元/㎡。成交套数535套，其中商铺共成交161套，为今年成交量单周之最。受通胀压力、投资渠道狭窄的影响，不少消费者出手投资商铺。而部分开发商也有意通过销售商铺加快回笼资金，是以加大商铺的促销推广力度，商铺投资受楼市调控影响小，现在正值投资热，这都是近期商铺热销的原因。

　　二、一级市场

　　本周土地交易信息：

　　2012年9月5日，编号为2012WG037位于东城区樟村社区约4万平商服用地，经过2家房企3轮竞价，最终被东城樟村股份经济联合社以4136万元总价收入囊中，折合楼面价630.5元/平，溢价5.1%。该地块占地面积41001平米，容积率≤1.6，建筑密度≤50%，出让年限仅10年。地块位于大王洲桥(东城中路)旁，紧邻东江，与达鑫江滨新城隔江对望。地块附近有较多交通干道纵横交错，除了东城中路，还有莞龙路、东江大道、运河路、滨江路、文华路、银竹路等环绕。而东莞轻轨R2线也在地块附近设下桥站，站点离地块直线距离约1公里。该地块建成商业服务项目后，或能辐射周边联华半山湖、翠景花园、利景花园、新桃花园等住宅小区。此外田禾地产在项目附近也有地块储备。

　　2012年9月6日，编号为2012WG038位于寮步镇坑口村近1万平的商服用地宣告流拍。这是今年2月以来，继塘厦大坪村两宗商住用地惨遭流拍后，第三宗流拍的地块。该地块占地面积9987平米，容积率≤3.77，建筑密度≤35%，出让年限40年，起始价为5480万元，起拍楼面价约1455.5元/平。近期，寮步石步5万平商住地块和寮步塘边5000平商务金融地块相继成功拍出，在一定程度上重振业界对寮步土地市场的信心，政府也顺势推出近1万平的商服用地，可惜该地块未能延续此前旺势顺利嫁出。

　　本周挂牌土地信息：

　　三、二级市场

　　1、新增供应

　　本周新增供应项目：

　　2、商品房总体成交

　　本周商品房总体成交情况：

　　本周(2012.9.3-9.9)商品房成交面积15.83万㎡，环比下降13.39%，同比上升49.24%;成交套数1850套，环比下降2.53%，同比上升55.07%;成交金额13.67亿元。

　　本周住宅成交面积13.66万㎡，环比下降18.69%，同比上升35.76%;成交套数1315套，环比降幅22.96%，同比上升36.55%;成交金额10.96亿元，成交均价为8018元/㎡，环比下降1.76%;同比上升0.34%。

　　本周非住宅成交套数535套，成交面积2.17万㎡，金额2.72亿元，成交均价12520元/㎡。

　　3、物业类型成交

　　本周各物业类型成交情况：

　　4、住宅成交量价走势

　　本周(2012.9.3-9.9)住宅成交1315套，成交面积13.66万㎡，成交均价为8018元/㎡，环比下降1.76%。本周住宅中位数价格为7198元/㎡，环比上周7127元/㎡，上涨1.00%。

　　5、住宅成交单价区间分布

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1315套，其中成交价格在5000元/㎡以下共有57套，占比4.33%;成交价格在5000-6000元/㎡共有154套，占比11.71%;成交价格在6000-7000元/㎡共有316套，占比24.03%;成交价格在7000-8000元/㎡共有293套，占比22.28%;成交价格在8000-9000元/㎡共有178套，占比13.54%;成交价格在9000-10000元/㎡共有142套，占比10.80%;成交价格在10000元/㎡以上共有175套，占比13.31%。

　　6、区域住宅成交

　　本周各区域住宅成交情况：

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1315套，成交面积13.66万㎡。从各镇街成交情况来看，本周共有31个镇街有成交记录，其中成交套数在40套以上的有南城、寮步、万江等10个镇区，成交套数在10-40套的有厚街、长安、虎门等10个镇区，成交套数在10套以下的有桥头、大岭山、高埗等11个镇区。其中排在前列的镇街有南城222套、寮步220套和万江146套等。

　　从各镇街住宅成交均价来看，成交均价在10000元/㎡以上的有松山湖、长安、厚街等5个镇区，成交均价在8000-10000元/㎡的有南城、虎门、东城、莞城等4个镇区，成交均价在6000-8000元/㎡的有茶山、万江、樟木头等10个镇区，成交均价在6000元/㎡以下的有高埗、沙田、石龙等12个镇区。

　　7、各住宅类型成交

　　8、楼盘成交排行

　　本周洋房成交情况(前10名)：

　　本周公寓成交情况(前10名)：

　　本周别墅成交情况(前10名)：

　　本周商铺成交情况(前10名)：

　　本周写字楼成交情况(所有项目)：

　　本周车位成交情况(前10名)：

　　9、开工信息

　　本周项目开工信息：

　　四、东莞中原地产代理部分楼盘最新动态

　　★个案名称：香市1号

　　本周主题：哈根达斯冰淇淋节

　　下周预告：无

　　地段：寮步香市路与富源路交汇处

　　寮步位于东莞“四位一体”战略中心，是东莞中央休闲区的核心。香市1号坐落于镇政府西北部，处于中央休闲区的核心地带，是中心的中心，占据寮步价值制高点。项目由东莞地产名牌企业—广源地产开发建设，与海悦花园、新都会、海悦广场、海德堡、蟠龙等组合共同打造广源专属百万㎡国际大社区。本周末举行哈根达斯冰淇淋节。

　　★个案名称：中信·森林湖

　　本周主题：插花DIY、明信片、还有跳房子、飞行棋的游戏;名医进社区活动，同时教师购房有折扣

　　下周预告：无

　　地段：南城东莞大道与环城路交汇处

　　主推户型：145—175㎡

　　中信森林湖兰溪谷是中信森林湖的第五期产品，位于森林湖项目的正南端，北面正对森林湖原生态湖泊，南侧紧邻绿色世界、东莞植物园，可远眺水濂山公园。兰溪谷占地17万平方米，总建筑面积51万平方米，总户数约2400户，是由16栋11-33层的高层洋房组成，产品面积从120㎡到400㎡。本周末活动有：插花DIY、明信片、还有跳房子、飞行棋的游戏;名医进社区活动，同时教师购房有折扣。

　　★个案名称：富盈·世界汇

　　本周主题：商铺开盘

　　下周预告：无

　　地段： 大朗镇银朗大道与美景东路交界处

　　富盈·世界汇坐落在东莞市大朗镇银朗大道与美景东路交界处，紧邻大朗商会大厦，位于大朗未来行政商务核心区，城市商务中轴、跨界交通的交点处，区域价值极其优越。

　　富盈·世界汇以国际化理念为向导，采用现代流线设计，时代感浓烈，时尚味十足，拟打造成大朗乃至东莞中心区域的集星级酒店、复合商业、精品公寓于一体的地标性建筑!项目拟引进国际一线连锁酒店、连锁品牌超市/百货，规划有多媒体电影院、特色饮食街、豪华KTV、游戏厅、恒温泳池、健身房、SPA等全方位的生活及商务配套，商务公寓以“纯正五星级酒店式”标准铸造。富盈商业中心，领驭时代的一场财富盛宴!本周其商铺开盘。

　　★个案名称：祥利上城

　　本周主题：本周新品认筹

　　下周预告：无

　　地段：凤岗镇中心永盛大街与观天路交汇处

　　主力户型：128-140㎡

　　祥利上城地处凤岗新行政中心，深圳观澜东，至观澜中心区仅5余分钟，是祥利集团进军东莞凤岗市场第一个项目。项目总建面约20万平米，首期开发6万平米。祥利上城以凤岗、周边中高端客户及深圳辐射人群为目标客户群，致力于打造凤岗高尚人居新地标，营造莞深都市圈核心的魅力生活领地。祥利上城，以70-140平方米的2房--4房为主力户型，多样的户型选择，优越的户型设计，打造轻松，自由的生活空间。高使用率，高达20%--50%赠送面积，高性价比一目了然;动、静分区，功能分区的空间布局，让都市质感生活更意味深长。此外，上城拥有市场上唯一小复式产品，让业主的享受更富于层次，让地位更加尊崇。本周举行新品认筹。

　　★个案名称：江南第一城

　　本周主题：小区儿童游乐场开放

　　下周预告：无

　　地段：南城区金丰路10号

　　主力户型：110-160㎡楼栋

　　江南第一城是宏远地产继江南世家、江南雅筑之后，又一个旗舰式项目，可谓全面升级的江南庭院社区。打造40万㎡社区，十年耕耘，大社区犹如一站式巨型超市，衣食住行通通妥贴。包括有南城文化广场、金丰体育公园、滨江体育公园，南城富民步行街、宏远酒店、宏远批发市场、宏远菜肉市场、宏远沿河路住宅区、宏远外国语学校、宏远幼儿园、南城阳光小学等一系列各种配套设施，生活非常便利。本周末楼栋单位认筹，1万元定制户型，开盘96折。本周小区儿童游乐场开放。

　　★个案名称：虎门国际公馆

　　本周主题： 哈根达斯冰激凌品鉴和风车diy活动

　　下周预告：无

　　地段：虎门镇白沙

　　主力户型：811㎡独栋和437-605㎡双拼别墅

　　虎门国际公馆，是由黄河集团开发的项目，占地面积350000平米。项目拥有虎门第一私家群山，第一私家内湖，第一亿元园林，第一山水公馆，第一五星级私家酒店，绝无仅有的山水排场，唯有虎门国际公馆，敢定义的国际公馆豪门生活。与生俱来的视界高度，山水连城万众景仰，纵揽12000亩三座私家原山，壮阔恢宏，私藏10000平米私家大湖，全城瞩目。本周举行哈根达斯的冰激凌品鉴活动和风车diy。

　　★个案名称：中熙弥珍道

　　本周主题：买房送车首轮抽奖

　　下周预告： 无

　　地段：南城西平社区东骏路16号

　　主力户型：85㎡-128㎡

　　中熙弥珍道由中熙房地产开发，项目位于南城西平社区,占地33660平方米，以高档洋房为主。建筑面积12万多平方米，容积率2.5，建筑密度45%。主力产品：75-83平的二房、97-133平的三房和143平的四房，另外还有40-50平的商务公寓。时隔不到一个月，央行再度降息，楼市抄底时机来临，目前，中熙弥珍道在售85-129㎡两房、三房，超高增值率，剩余稀缺席位正急速递减中，同时中熙·弥珍道“王座”新品120-145㎡阔景中心楼栋火热认筹中，只需1万元诚意登记就能享受开盘95折优惠。继9月1日宝马揭幕仪式为中熙·弥珍道买房送车活动启动后，9月8日下午，“买房送车” 首轮饕餮盛宴即将盛大开启，届时将抽取第一辆豪车。

　　★个案名称：南国雅苑

　　本周主题：9.8开盘

　　下周预告：无

　　地段：中堂镇振兴路鸿富国际大酒店旁

　　主推户型：67-89㎡

　　南国雅苑2期御江全面升级，占据中堂中央商务区和中心生活区，咫尺中堂汽车站，镇政府、银行寸步之间，学校瞬间即达，中天城市广场、尚佳超市等商场超市林立，一城繁华尽享，生活丰盛至极。独有商业街《南国坊》，涵盖“美食广场/幼教广场/时尚街区”三大主题，各种生活享受一一配置。吃、喝、玩、乐一站式体验，更以轻轨连城，30分钟广州生活圈。

　　南国雅苑耗时7年打造中堂入住率最高社区，这里居住氛围浓厚，你可以找隔壁王太太切磋煲汤秘籍，也可以和李先生相约周末钓鱼，常在小花园里遛狗的钱老是地道的象棋高手，你可得准备好。再去社区园林里转转，南国雅苑采用现代岭南风格筑园，园林景观十分丰富。亭台楼阁、景池水池、立体花木到处都有，整个家园一片葱郁。

　　中天·南国雅苑4月29日第一次开盘即创下劲销8成的优异成绩，此后更连续夺得东莞乡镇楼市销售榜冠军，江景美宅一经推出市场受到业主大力追捧，现再推出67-89平米的阔两房、大三房，于9月8日热闹开盘。

　　★个案名称：中天.城市之门

　　本周主题：雷诺试驾

　　下周预告：无

　　地段：东莞大道与莞太路的交界处

　　主力户型：76㎡拉阔四房

　　中天城市之门，城市门户首席综合体，东莞大道第一排形象。以优越占位CBD口岸，荣登这座城市的封面。项目集酒店式公寓、SOHO、住宅和商业于一体的商务综合体，融合了居住、商务办公、酒店和购物中心功能，生活、工作、购物、交通都非常便利。本周举行雷诺试驾活动。

　　★个案名称：富恒浅水湾

　　本周主题：【誉峰】组团免费诚意登记

　　下周预告：无

　　地段：东城区东宝路646号

　　主推户型： 101平-108平和130-160平三四房

　　富恒浅水湾处于东莞四环东宝路与莞龙路交界之处，位于东城新规划的东莞商务区内，离东城商业中心世博广场仅2公里距离。紧邻城际轻轨R2东宝路站，是东莞学府区和东城核心商圈的双核地带，发展潜力广阔。

　　富恒浅水湾紧临城市动脉东莞大道;东临环城路、莞深高速;为东城、莞城以及周边镇区的交通枢纽带;紧邻城际轻轨R2下桥站，莞深穗三城零距离，生活更便利。距东城核心商圈3分钟、距学府区3分钟，距莞深高速入口约5分钟，到南城、莞城、万江、高埗、寮步、石龙、石碣等镇区只要20分钟以内车程。

　　富恒浅水湾独特设计二梯三户，保证每户的景观和私密性，实用率高达85%以上。超宽60米楼距，彰现豪宅个性。在户型设计方面设计有入户花园和空中花园，增加了人与自然的接触空间。主力户型三房二厅二卫加空中花园，在有效利用空间的同时提高居住的舒适度。本周浅水湾三期楼栋【誉峰】组团免费诚意登记，开盘可享优惠1万。

　　★个案名称：御花苑

　　本周主题：抱枕DIY+英式下午茶

　　下周预告：下周样板房开放

　　地段：南城区水濂湖畔御花苑小区内

　　主推户型：150-430㎡

　　御花苑天珑湾占地1200亩左右，建筑面积80万平米左右，项目依山而建，傍水而居，自然环境资源得天独厚，内部配套更是无与伦比。在这里，您可以享受到2000亩的水濂湖，10平方公里的水濂山，2万平方米的荔林半岛，7公里的湖岸线，还有108米高的牛牯岭山体公园。本周活动有抱枕DIY+英式下午茶，下周样板房开放。