价格差异大 东莞楼市个盘成交呈现两极分化现象

　　7月15日，万江北大资源·御湾开盘，推出230套房，两小时内认购销售了210多套，基本卖完。7月21日，厚街万科·金域国际开盘当天推出550套新品，现场就认购销售了540多套，两个楼盘开盘当天销售都超过了九成。

　　车德锐对此表示，这两个楼盘推出的时机好，周边没有同类产品的楼盘进行竞争，而产品本身所具有的资源优势和开发商的品牌影响力也同样影响了购房者对这两个楼盘的认同度，多种原因造成了两个楼盘开盘热销的局面。

　　此外，今年以来，新开楼盘的定价更加合理，在刚开盘就吸引了不少购房者入市。

　　8月底，恒大·御湖抢“金九银十”先机入市，价格在7000多元/平方米，低于购房者预期，此外，近期大量签约的香市1号，价格仅4000多元/平方米，记者了解到，为了快速出货，开发商在定价时也更加理性，不少楼盘的定价往往低于购房者预期，推出后有望畅销。

　　销售冷：户型大价格高 面临尴尬

　　这边的楼盘销售很红，那边隔着一条马路的楼盘销售却很差，这种“怪现象”引起了业内人士的关注。业内人士分析称，开发商不知名、楼盘地段比较偏，产品打造不好等都是造成个盘销售差的原因。

　　2012年是刚需年，适合刚需的中小户型受到追捧，而适合改善需求和投资需求的大户型则被冷遇，在这种情况下，缺乏地段、景观资源的大户型楼盘就面临着滞销的局面。业内人士认为，随着下半年大户型入市的增加，资源少的大户型要脱离销售困难，需要通过降价促销等营销手段来吸引购房者。

　　“以价换量”是今年市场主流，在周边区域楼盘价格下降的情况下，部分区域楼盘价格甚至调高价格，也受到购房者冷遇。如西平片区楼盘均价在8800元/平方米左右，而有同类产品的其他南城楼盘价格仅7000多元/平方米，购房者自然会选择价格低的楼盘。业内人士表示，在目前的市场情况下，个盘价格居高不下，购房者并不买账。

　　业内人士

　　销售两极分化与市场环境有关

　　成交向个盘高度集中，热销楼盘持续热销，滞销楼盘则继续受到冷遇，这是在市场差的时候楼市显现出来的规律。东莞中原地产策略总监车德锐认为，这种两极分化现象跟市场环境有关，市场差的时候成交集中度更高，通常是品牌开发商开发楼盘走得顺一些，市场好的时候所有的楼盘都会走得比较好。

　　面对这种情况，车德锐表示，目前开发商对后市普遍反应不乐观，因此在定价上或将更谨慎。“近期开盘的楼盘销售率都不是很高，在四成到六成左右，虽然有开发商推货急，推的货量大，但是客户量却相对不足。”他认为，刚性需求有间歇性的特色，8月份是传统楼市淡季，开发商抢跑已经消耗掉了相当大的一部分刚性需求，现在的销售率低源于客户的不足，这种现象也加剧了开发商对前景的不自信，对后市偏悲观。车德锐表示，开发商不想浪费掉难得的“金九银十”旺季机会，因此在对前景不乐观的情况下，楼盘的定价也将低于市场预期，甚至还将有不少特价房出现。