金九持续升温推盘量井喷 房企小步快跑折扣加大

　　一、楼市观察

　　一周商品房成交回顾：

　　据东莞中原市场研究部监测数据显示，本周(9月17日-9月23日)商品房成交面积12.62万㎡，环比下降10.69%，同比下降4.22%;成交套数1397套，环比上升10.17%，同比上升12.66%;成交金额11.21亿元。

　　本周住宅成交面积11.72万㎡，环比上升5.95%，同比下降7.67%;成交套数1160套，环比上升7.81%，同比上升4.50%;成交金额9.59亿元。本周非住宅成交套数237套，成交面积8966㎡，金额1.63亿元，成交均价18145元/㎡。

　　价格方面，本周住宅成交均价为8178元/㎡，环比上升1.06%，同比下降0.04%。其中普通洋房成交均价为7140元/㎡，高端洋房为8739元/㎡，豪宅洋房为10795元/㎡，别墅为13323元/㎡，公寓为7724元/㎡。。

　　新增供应量井喷，开发商抢先机小步快跑。

　　金九进入下半段，今年最后一波传统购房高峰即将到来。对比金九开局时，东莞开发商按兵不动，本周显得尤为积极。12家楼盘共新增供应愈4269套，供应商品面积为30.75万㎡，环比上周新增供应4.03万㎡，呈现供应井喷态势，为今年最高量。同时，本周新增供应产品形态丰富，洋房、别墅、公寓、商铺、车位等皆有涉及。其中洋房供应面积区间以80-100㎡的刚需户型为主流产品，即将进入第四季度，大面积的别墅及洋房户型供应也增多，如御花苑推出390㎡左右的高层洋房，花样年·江山4栋推156㎡高层洋房，北大资源御湾推155㎡和177㎡的江景楼栋单位，金地·湖山大境新推一百多套120㎡、150㎡、190㎡的享受型大户型。部分中高端别墅、洋房项目，在经历一两个月的市场观望之后，陆陆续续采取措施，开始小批量推盘，以试探市场。

　　新增供应上涨的同时，本周竣工项目也维持可观的量。本周竣工的有葡萄庄园、万科·金域松湖、万科·紫台、星河传说、中惠·金士柏山等5个项目，共计24.01万㎡的建筑面积。本周新批预售项目共有11个。开发商小批量拿预售，高层一次一两栋，洋房也就两三栋，只要工程进度一旦跟上，便迫不及待小步快跑，抢先机、抓客户。随着第四季度新增库存和入市项目的逐渐增多，金九银十的销售大戏才刚开始，可以预见越往后越热闹。

　　金九接近尾声推盘量大销售却未见大长，楼盘竞争激烈。

　　据东莞中原研究部不完全统计数据显示，本周东莞共有接近30个楼盘推出各种大小不同的营销活动。经过几周的储客蓄客及宣传造势，本周共有7个项目选择开盘。根据监测的数据可知，锦龙又一城推3、4栋的57-93㎡单位共130套，去化80套。天利中央花园推7栋的141-163㎡单位共67套，共销售10多套。东骏朗晴居本周销售150户48-53㎡户型，去化40套。上东国际推出230多套89-156㎡的户型，销售180套。江南第一城推113㎡、130㎡、160㎡的户型单位共76套，开盘仅销30套左右。从去化率来看，本周开盘项目推货情况并不理想。原因在于：其一，金九集中上市的项目多，客户选择性多，无突出性价比优势的项目很难突围而出;其二，金九银十，不同开发商推出不同的折扣优惠，乱花渐欲迷人眼，客户难以判断是否最佳入市时机，尚在观望等待更大折扣优惠。其三，一些项目处于竞争激烈的区域，如天利中央花园与东骏朗晴居所处的西平，本地房企、外来大鳄云集，大盘、小盘比肩林立，所以不少楼盘虽然使出浑身解数，如顺应市场行情，以低于市场预期价开盘，仍较难取得理想的战绩。

　　东莞楼市成交量价齐升，住宅均价再次企稳“8”字头。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅均价为8178元/㎡，环比上升1.06%。东莞住宅均价继续维持在“8”字头，波动性不大。本周东莞有133个洋房成交记录，整体洋房均价为7618元/㎡，环比上升1.93%。其中价格出现不同幅度上涨的有53个项目，价格出现不同幅度下降的有53个项目。降价项目数量与涨价项目持平。整体楼市交投氛围良好，一些持续热销的项目悄然涨价，如在所处镇区大热的富盈·御荷、富盈·盈翠熙园分别环比涨价13.26%、8.20%。北大资源御湾和江南第一城二期推售的是更优质的楼栋单位，价格也分别环比上涨19.08%、10.37%。当然也不乏一些销售周期长或货量大或市场热度不够的项目紧抓“金九银十”旺季销售时机降价促销，如恒大御湖、御花苑、葡萄庄园等。

　　9月前三周，东莞整体楼市延续了8月份的销售趋势。虽然销售成绩还比较可观，但相较于整个市场对“金九”的预期，销量成绩略显平淡。本周东莞住宅成交量价齐升，但环比涨幅依然不大，处于趋稳状态。过去的7、8月淡季的市场回暖，透支了部分三、四季度的有效需求。从需求角度分析，首次置业的婚房需求经过半年的集中释放已成强弩之末，改善型需求由于银行执行“认房又认贷”的按揭政策而入市艰难，恐慌性需求经过政府有关部门的一再喊话和表态而日趋平复，投资投机型需求因为低落的经济形势又难以回场，因此，年底前市场面临的是有效需求不足。而从供应方面来看，一方面年底前的开盘量将会进一步增加，另一方面现有的巨量新房库存还有待消化，东莞二手房挂牌量也未见减少，因此，年底前的供应量是充足的。 预计“量价企稳”将是今年最后3个月的总趋势。第四季度的单月交易量或难超过8、9月份，而房价也将趋于平稳。

　　明星营销成重头戏，楼盘折扣优惠增多。

　　东莞全市供货量突然加大，为了抢占更大的市场份额，众多楼盘均以诚意登记可享折扣优惠的措施吸引购房者。有的楼盘更以买房送黄金的旗号先声夺人。除却7个开盘的项目，本周仍有19个或启动认筹或进行各种大小规模暖场活动的项目。

　　鉴于近期市场购观望面扩大、项目蓄客难、竞争激烈等因素，此次绝大多数楼盘都进行了不同程度的优惠，使得新一轮打折潮汹涌而来。开盘98折或96折是最常见的优惠方式，如御花苑、天利中央花园、上东国际、江南第一城、怡景花园等项目;佳兆业御府首付5万，永江花园香溪首付一成吸引眼球;2万抵5万，10万抵20万也是很普遍的打折方式，这其中，汇景御海蓝岸5万抵50万的别墅认筹优惠以金额巨大引人注目。随着“金九”渐渐接近尾声，“银十”接近，开发商为了把握最佳的销售时机渐渐释放出更多实实在在的价格优惠信息，而不再止于噱头营销。从目前一些楼盘的反应来看，目前市场已经到了用房子换票子得时候了。纵观市场，部分楼盘确实打出了真优惠，但体量不大，大部分楼盘特别是一些老项目的优惠还只能算是毛毛雨。再多活动，不如给购房者优惠来的实在，尤其是开盘用高额优惠促进签约，打好临门一脚十分关键。在旺季去库存的大背景之下，顺势走量成了开发商不二选择。在波状升温的楼市里，价格、房企、营销所带来的市场集合在十月还将有一个爆发点。

　　本周楼市推广还有一个明显的特点就是明星营销成重头戏。据不完全统计数据显示，本周到莞为楼盘助阵造势的明星有7位：钟嘉欣、汤宝如、李诗韵、王祖蓝、李思捷、徐子珊、陈法拉，可谓是星光璀璨。这其中不乏熟悉面孔，钟嘉欣、陈法拉已是多次来莞为不同项目做过暖场宣传。富盈地产在9月多个项目动用“明星效应”如富盈公馆邀请苏永康献唱，富盈东方华府有许志安助阵，本周富盈御荷陈法拉亲临，富盈盈翠熙园有徐子珊，双星闪耀。明星营销在聚集人气方面屡试不爽，因此明星营销在东莞楼市一直较为受欢迎。但如今消费者越来越精明，直接的折扣和降价更能有效促进成交。而且有些明星太过频繁出现，客户易审美疲劳失去新奇效应。

　　二、一级市场

　　本周土地交易信息：

 

　　本周挂牌土地信息：

　　三、二级市场

　　1、新增供应

　　本周新增供应项目：

　　2、商品房总体成交

　　本周商品房总体成交情况：

　　本周(2012.9.17-9.23)商品房成交面积12.62万㎡，环比下降10.69%，同比下降4.22%;成交套数1397套，环比上升10.17%，同比上升12.66%;成交金额11.21亿元。

　　本周住宅成交面积11.72万㎡，环比上升5.95%，同比下降7.67%;成交套数1160套，环比上升7.81%，同比上升4.50%;成交金额9.59亿元，成交均价为8178元/㎡，环比上升1.06%;同比下降0.04%。

　　本周非住宅成交套数237套，成交面积8966㎡，金额1.63亿元，成交均价18145元/㎡。

　　3、物业类型成交

　　本周各物业类型成交情况：

　　4、住宅成交量价走势

　　本周(2012.9.17-9.23)住宅成交1160套，成交面积11.72万㎡，成交均价为8178元/㎡，环比上升1.06%。本周住宅中位数价格为7195元/㎡，环比上周6934元/㎡，上升3.77%。

　　5、住宅成交单价区间分布

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1160套，其中成交价格在5000元/㎡以下共有69套，占比5.95%;成交价格在5000-6000元/㎡共有166套，占比14.31%;成交价格在6000-7000元/㎡共有303套，占比26.12%;成交价格在7000-8000元/㎡共有193套，占比16.64%;成交价格在8000-9000元/㎡共有175套，占比15.09%;成交价格在9000-10000元/㎡共有114套，占比9.83%;成交价格在10000元/㎡以上共有140套，占比12.07%。

　　6、区域住宅成交

　　本周各区域住宅成交情况：

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1160套，成交面积11.72万㎡。从各镇街成交情况来看，本周共有30个镇街有成交记录，其中成交套数在40套以上的有南城、黄江、凤岗等9个镇区，成交套数在10-40套的有道滘、清溪、长安等11个镇区，成交套数在10套以下的有大岭山、沙田、东坑等10个镇区。其中排在前列的镇街有南城250套、黄江124套和凤岗104套等。

　　从各镇街住宅成交均价来看，成交均价在10000元/㎡以上的有松山湖、大岭山等2个镇区，成交均价在8000-10000元/㎡的有长安、虎门、塘厦、厚街等6个镇区，成交均价在6000-8000元/㎡的有凤岗、万江、茶山、寮步等13个镇区，成交均价在6000元/㎡以下的有沙田、石碣、高埗等9个镇区。

　　7、各住宅类型成交

　　8、楼盘成交排行

　　本周洋房成交情况(前10名)：

　　本周公寓成交情况(前10名)：

　　本周别墅成交情况(前10名)：

　　本周商铺成交情况(前10名)：

　　本周写字楼成交情况(所有项目)：

　　本周车位成交情况(前10名)：

　　9、开工信息

　　本周项目开工信息：(无)

　　10、竣工信息：

　　四、东莞中原地产代理部分楼盘最新动态

　　★个案名称：滨江公馆

　　本周主题：哈根达斯月饼品鉴、国庆五重大礼提前享

　　下周预告：无

　　地段：万江区莞穗大道万盛花园大门旁

　　主推户型：98-148㎡4房

　　滨江公馆位于万江最繁华最热闹的万龙片区，莞穗大道与蓬庙桥交汇处。23万㎡大盘，一线崛起中的万江城区，高端居住区集中地。超高赠送户型，使用率达145%和8万㎡，再加上英伦纯正台地园林，1000户业主已经入住。本周举行哈根达斯月饼品鉴、国庆五重大礼提前享等活动。

　　★个案名称：御花苑

　　本周主题：开盘

　　下周预告：无

　　地段：南城区水濂湖畔御花苑小区内

　　主推户型：270-380㎡

　　御花苑天珑湾占地1200亩左右，建筑面积80万平米左右，项目依山而建，傍水而居，自然环境资源得天独厚，内部配套更是无与伦比。在这里，您可以享受到2000亩的水濂湖，10平方公里的水濂山，2万平方米的荔林半岛，7公里的湖岸线，还有108米高的牛牯岭山体公园。本周9月23日盛大开盘。

　　★个案名称：皇庭壹號公馆

　　本周主题：凯迪拉克障碍赛赢1000元现金奖!5万抵10万优惠

　　下周预告：无

　　地段：石龙沙河大桥北

　　主力户型：180-220 平方米联排别墅

　　皇庭壹号公馆总占地面积约342514㎡，分二期开发。目前推出的为项目一期，一期占地面积约171056㎡，建筑面积约95875㎡，容积率约0.56，共包括313套精工别墅，是莞北地区唯一的大型纯别墅社区。本周举行凯迪拉克障碍赛赢1000元现金奖活动!新品认筹享受5万抵10万优惠。

　　★个案名称：江南第一城

　　本周主题：开盘

　　下周预告：无

　　地段：南城区金丰路10号

　　主力户型：110-160㎡楼栋

　　江南第一城是宏远地产继江南世家、江南雅筑之后，又一个旗舰式项目，可谓全面升级的江南庭院社区。打造40万㎡社区，十年耕耘，大社区犹如一站式巨型超市，衣食住行通通妥贴。包括有南城文化广场、金丰体育公园、滨江体育公园，南城富民步行街、宏远酒店、宏远批发市场、宏远菜肉市场、宏远沿河路住宅区、宏远外国语学校、宏远幼儿园、南城阳光小学等一系列各种配套设施，生活非常便利。本周末楼栋单位盛大开盘，享受认筹1万元定制户型，开盘96折。

　　★个案名称：丰泰观山碧水

　　本周主题：山湖魅力之夜-丰泰观山碧水8周年焰火晚会庆典

　　下周预告：无

　　地段：厚街横岗湖畔

　　主力户型：140-256㎡洋房，285-385㎡联排，468-805㎡独栋

　　丰泰观山碧水二期坐落于大岭山附近，位于东莞市南部，珠江口的东北部，正处于珠江三角洲开发区的中心地带。北邻厚街，与莞城相对，南接虎门、长安，与深圳相望。本周举行山湖魅力之夜-丰泰观山碧水8周年焰火晚会庆典。

　　★个案名称：香市1号

　　本周主题：高尔夫推杆练习

　　下周预告：无

　　地段：寮步香市路与富源路交汇处

　　寮步位于东莞“四位一体”战略中心，是东莞中央休闲区的核心。香市1号坐落于镇政府西北部，处于中央休闲区的核心地带，是中心的中心，占据寮步价值制高点。项目由东莞地产名牌企业—广源地产开发建设，与海悦花园、新都会、海悦广场、海德堡、蟠龙等组合共同打造广源专属百万㎡国际大社区。本周末举行高尔夫推杆练习。

　　★个案名称：富恒浅水湾

　　本周主题：【誉峰】组团认筹

　　下周预告：无

　　地段：东城区东宝路646号

　　主推户型： 101平-108平和130-160平三四房

　　富恒浅水湾处于东莞四环东宝路与莞龙路交界之处，位于东城新规划的东莞商务区内，离东城商业中心世博广场仅2公里距离。紧邻城际轻轨R2东宝路站，是东莞学府区和东城核心商圈的双核地带，发展潜力广阔。

　　富恒浅水湾紧临城市动脉东莞大道;东临环城路、莞深高速;为东城、莞城以及周边镇区的交通枢纽带;紧邻城际轻轨R2下桥站，莞深穗三城零距离，生活更便利。距东城核心商圈3分钟、距学府区3分钟，距莞深高速入口约5分钟，到南城、莞城、万江、高埗、寮步、石龙、石碣等镇区只要20分钟以内车程。

　　富恒浅水湾独特设计二梯三户，保证每户的景观和私密性，实用率高达85%以上。超宽60米楼距，彰现豪宅个性。在户型设计方面设计有入户花园和空中花园，增加了人与自然的接触空间。主力户型三房二厅二卫加空中花园，在有效利用空间的同时提高居住的舒适度。本周浅水湾三期楼栋【誉峰】组团免费诚意登记，认筹阶段2万抵5万。

　　★个案名称：南国雅苑

　　本周主题：买房得黄金

　　下周预告：无

　　地段：中堂镇振兴路鸿富国际大酒店旁

　　主推户型：67-89㎡

　　南国雅苑2期御江全面升级，占据中堂中央商务区和中心生活区，咫尺中堂汽车站，镇政府、银行寸步之间，学校瞬间即达，中天城市广场、尚佳超市等商场超市林立，一城繁华尽享，生活丰盛至极。独有商业街《南国坊》，涵盖“美食广场/幼教广场/时尚街区”三大主题，各种生活享受一一配置。吃、喝、玩、乐一站式体验，更以轻轨连城，30分钟广州生活圈。

　　南国雅苑耗时7年打造中堂入住率最高社区，这里居住氛围浓厚，你可以找隔壁王太太切磋煲汤秘籍，也可以和李先生相约周末钓鱼，常在小花园里遛狗的钱老是地道的象棋高手，你可得准备好。再去社区园林里转转，南国雅苑采用现代岭南风格筑园，园林景观十分丰富。亭台楼阁、景池水池、立体花木到处都有，整个家园一片葱郁。本周末举行买房得黄金的回馈活动。

　　★个案名称：祥利上城

　　本周主题：周六样板房开放，产品发布会，周日12栋开盘

　　下周预告：无

　　地段：凤岗镇中心永盛大街与观天路交汇处

　　主力户型：128-140㎡

　　祥利上城地处凤岗新行政中心，深圳观澜东，至观澜中心区仅5余分钟，是祥利集团进军东莞凤岗市场第一个项目。项目总建面约20万平米，首期开发6万平米。祥利上城以凤岗、周边中高端客户及深圳辐射人群为目标客户群，致力于打造凤岗高尚人居新地标，营造莞深都市圈核心的魅力生活领地。祥利上城，以70-140平方米的2房--4房为主力户型，多样的户型选择，优越的户型设计，打造轻松，自由的生活空间。高使用率，高达20%--50%赠送面积，高性价比一目了然;动、静分区，功能分区的空间布局，让都市质感生活更意味深长。此外，上城拥有市场上唯一小复式产品，让业主的享受更富于层次，让地位更加尊崇。本周六样板房开放，产品发布会，周日12栋开盘。

　　★个案名称：北大资源.御湾

　　本周主题：开盘

　　下周预告：无

　　地段：万江新华南MALL

　　主推户型：87-177㎡洋房

　　北大资源御湾择址东江腰带，鼎立城市中心，一揽旷世繁华，专属的尊贵。项目坐享鸿福、新华南MALL两大商圈、身处22公里沿江绿道，独拥宁静滨江公园，滨江体育公园,轻轨R1线途等完善配套。本周日北大资源御湾城央江景洋房盛大开盘。

　　★个案名称：东江豪门

　　本周主题：周日开盘

　　下周预告： 无

　　地段：企石杨屋村

　　主推户型：115-150平江景洋房

　　佳兆业东江豪门位于东江南岸，与黄大仙公园隔路相望。东南侧为金椅豪园社区，东北角紧挨企石镇水厂。南面临农民房，西面临路为东江第五水厂。佳兆业东江豪门与东江大道有4米-5米落差。一线东江美景，自然资源丰富，毗邻黄大仙公园，上风上水宝地，生态养生豪宅。户型南北通透，格局方正，超大赠送面积，高实用率，性价比高。本周日盛大开盘。

　　★个案名称：富盈﹒御荷

　　本周主题：2万抵5万认筹，TVB陈法拉亲临

　　下周预告：暂无

　　地段：桥头镇桥光大道与中心路交汇处

　　主力户型：98-130㎡洋房

　　富盈·御荷占据城市中心绝版升值地段，周边购物方便，出行便捷，地理位置非常优越。富盈•御荷占地面积10万平方米，总建筑面积23万平方米，整体规划打造成荷花神韵与国际化理念完美结合的尊贵府邸，是桥头独一无二的“荷文化人文居住社区”。本周日启动98-130㎡洋房认筹，可享受2万抵5万优惠，TVB陈法拉亲临