金九持续升温推盘量井喷 房企小步快跑折扣加大

　　东莞楼市成交量价齐升，住宅均价再次企稳“8”字头。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅均价为8178元/㎡，环比上升1.06%。东莞住宅均价继续维持在“8”字头，波动性不大。本周东莞有133个洋房成交记录，整体洋房均价为7618元/㎡，环比上升1.93%。其中价格出现不同幅度上涨的有53个项目，价格出现不同幅度下降的有53个项目。降价项目数量与涨价项目持平。整体楼市交投氛围良好，一些持续热销的项目悄然涨价，如在所处镇区大热的富盈·御荷、富盈·盈翠熙园分别环比涨价13.26%、8.20%。北大资源御湾和江南第一城二期推售的是更优质的楼栋单位，价格也分别环比上涨19.08%、10.37%。当然也不乏一些销售周期长或货量大或市场热度不够的项目紧抓“金九银十”旺季销售时机降价促销，如恒大御湖、御花苑、葡萄庄园等。

　　9月前三周，东莞整体楼市延续了8月份的销售趋势。虽然销售成绩还比较可观，但相较于整个市场对“金九”的预期，销量成绩略显平淡。本周东莞住宅成交量价齐升，但环比涨幅依然不大，处于趋稳状态。过去的7、8月淡季的市场回暖，透支了部分三、四季度的有效需求。从需求角度分析，首次置业的婚房需求经过半年的集中释放已成强弩之末，改善型需求由于银行执行“认房又认贷”的按揭政策而入市艰难，恐慌性需求经过政府有关部门的一再喊话和表态而日趋平复，投资投机型需求因为低落的经济形势又难以回场，因此，年底前市场面临的是有效需求不足。而从供应方面来看，一方面年底前的开盘量将会进一步增加，另一方面现有的巨量新房库存还有待消化，东莞二手房挂牌量也未见减少，因此，年底前的供应量是充足的。 预计“量价企稳”将是今年最后3个月的总趋势。第四季度的单月交易量或难超过8、9月份，而房价也将趋于平稳。

　　明星营销成重头戏，楼盘折扣优惠增多。

　　东莞全市供货量突然加大，为了抢占更大的市场份额，众多楼盘均以诚意登记可享折扣优惠的措施吸引购房者。有的楼盘更以买房送黄金的旗号先声夺人。除却7个开盘的项目，本周仍有19个或启动认筹或进行各种大小规模暖场活动的项目。

　　鉴于近期市场购观望面扩大、项目蓄客难、竞争激烈等因素，此次绝大多数楼盘都进行了不同程度的优惠，使得新一轮打折潮汹涌而来。开盘98折或96折是最常见的优惠方式，如御花苑、天利中央花园、上东国际、江南第一城、怡景花园等项目;佳兆业御府首付5万，永江花园香溪首付一成吸引眼球;2万抵5万，10万抵20万也是很普遍的打折方式，这其中，汇景御海蓝岸5万抵50万的别墅认筹优惠以金额巨大引人注目。随着“金九”渐渐接近尾声，“银十”接近，开发商为了把握最佳的销售时机渐渐释放出更多实实在在的价格优惠信息，而不再止于噱头营销。从目前一些楼盘的反应来看，目前市场已经到了用房子换票子得时候了。纵观市场，部分楼盘确实打出了真优惠，但体量不大，大部分楼盘特别是一些老项目的优惠还只能算是毛毛雨。再多活动，不如给购房者优惠来的实在，尤其是开盘用高额优惠促进签约，打好临门一脚十分关键。在旺季去库存的大背景之下，顺势走量成了开发商不二选择。在波状升温的楼市里，价格、房企、营销所带来的市场集合在十月还将有一个爆发点。

　　本周楼市推广还有一个明显的特点就是明星营销成重头戏。据不完全统计数据显示，本周到莞为楼盘助阵造势的明星有7位：钟嘉欣、汤宝如、李诗韵、王祖蓝、李思捷、徐子珊、陈法拉，可谓是星光璀璨。这其中不乏熟悉面孔，钟嘉欣、陈法拉已是多次来莞为不同项目做过暖场宣传。富盈地产在9月多个项目动用“明星效应”如富盈公馆邀请苏永康献唱，富盈东方华府有许志安助阵，本周富盈御荷陈法拉亲临，富盈盈翠熙园有徐子珊，双星闪耀。明星营销在聚集人气方面屡试不爽，因此明星营销在东莞楼市一直较为受欢迎。但如今消费者越来越精明，直接的折扣和降价更能有效促进成交。而且有些明星太过频繁出现，客户易审美疲劳失去新奇效应。

　　二、一级市场

　　本周土地交易信息：