轻轨R2线城区枢纽站楼盘分析：你家处于第几站

都说罗马不是一天建成的，但当有人拿着一份2001年的旧版东莞地图，告诉你眼前那气势非凡的新城市中心区就是原来一片野草荒郊地时，你或许会感叹奇迹是如何创造的。

当R2线从石龙轰隆隆地启动建设开始，有人预测这又将是新城市中心发展轨迹的再次上演。贯穿东城、南城的轻轨，给城区的楼盘和置业者们将带来怎样的机遇呢？你或许没有耐心等待罗马的建成，但是你肯定关心，你家会是轻轨第几站？

蔚蓝星湖的业主吴先生在看到轻轨的站点之一“温南站”就设在自己家附近时，他不禁兴奋“庆幸几年前买了现在这个房子”，同时，他对房子未来的升值空间抱有很大信心，还得意地说2005年30万买的还算边郊的房子，五年后出手价格或能翻几番。

郊区项目受益明显

同是R2线枢纽站点的楼盘，受益程度也因站点的现有城建配套而有所不同。合富辉煌研究部副经理李兴旺认为轻轨能将城区不同区域的地理空间距离拉近，尤其是郊区项目受益明显，它将使郊区居民更方便享受城市中心商业等生活配套。

君悦2046策划部的相关负责人程诚认为，轻轨R2线对城区楼市的带动作用的确会很大。在东莞的毗邻就有很好的例子，如番禺，在地铁3号线尚未铺建前，房产开发只是以广州这个省会城市的郊区形态而存在，远未形成格局，碧桂园当时最高均价不过3000元，而随着地铁线路的铺设，到如今，那里的楼盘均价已经不低于9000元。

同样R2线站点上的楼盘，在生活成本相差无几的情况下，价格的升值空间就成了消费者考量的重要因素。如温南站与东城中心站，站点里程所用时间不过几分钟，但是东城中心站周边楼盘就要比前者高数千元；如东城中心站周边一项目东海阳光的价格在6000元左右，温南站的小户型项目在4000元左右，投资升值空间的差异或会让郊区楼盘受益更明显。

改变城市中心单一辐射格局

东莞过去商品房发展都是以城市中心单一向往辐射，R2线贯穿东城、南城，会将改变过去地产的分布格局？城区的楼盘布局会逐渐向轨道交通沿线靠拢吗？

业内人士认为轻轨开通后，不仅仅是交通的便利，而且是带来了全新的生活理念，扩大了人们的居住半径、工作半径、生活半径、交际半径，城市中心单一向往辐射格局必然会有所改变。从北京、上海、广州等大都市的居住分布来看，靠近轻轨物业这是城市发展的趋势。

合富辉煌研究部副经理李兴旺认为轻轨将打破原来纯粹以地段，商业配套，其它生活配套，行政地位等分布，将会增多以轻轨沿线的楼市分布。但是商品房的开发视土地开发周期和进度而定，不纯粹向轻轨靠拢，当然，未来楼市开发向交通便利如轻轨将是一个趋势。金信联行市场部经理林清平表示了同样的观点，东莞不像一些二线城市，往往只有一个行政中心向周边辐射，东莞区域较分散，轻轨连接了多个镇街，加强了城市中心区与镇街的联系，轻轨的出现有利于中心区的集中和形成。

未来楼市格局还是会以城市规划结合自然资源来形成，以后或会形成向旗峰山、中央生态区、中央商务区靠拢的几个热点的板块，当然或有跟轻轨建设重叠的区域，楼市格局形成的主要推动力还是大城建的引导， 中原地产研究部经理车德瑞如此判断。

物业、土地升值效应将逐步显现

轻轨对枢纽站周边地区物业、土地的升值效应已开始逐步显现了吗？对一些楼盘率先走出楼市低迷有多大的刺激作用？

对此业内人士普遍表现冷静客观，认为伴随着拆迁、改造等，轻轨沿线商住土地将日益稀缺，周边物业、土地的升值效应会在一段时间后逐渐显现。但同时认为短期内，只是表现在增强了人们对未来投资的信心，另外轻轨在这几年对楼市的刺激作用是表现在对周边公共设施、配套完善会起一定的积极影响。影响的显现，还需要一段时间。就如广州的轻轨和地铁带动周边区域配套的成熟，需要4~5年时间，不是省会城市的东莞要形成这样的效应，或要更漫长些。

自轻轨站点确定后，很多开发商会逐步盯上这个区域，会关注哪个站点潜力更大，初期个别开发商开发部分楼盘，形成一些初期配套；发展期后成交量才会越来越大。必须经历这个漫长过程，轻轨的带动作用显现至少要在5年以上，对于某些区域，城建进程或许会更慢。

轻轨对楼市的刺激是显而易见的，对于目前低迷的楼市也会有一定的积极作用。从长期看，这一利好对楼市的促进会很大，但短期而言，效果还不明显。预计在几年后轻轨建成投入使用后，消费者的亲见体验才能真正促成新一轮的投资热潮，在广州生活多年的程诚对此很有信心。

南城水濂公园站：以别墅为主

水濂山站所辐射的楼盘相对高端，深业御泉山 、御花苑 、清华居等都是拥有了稀缺自然资源的项目，轻轨的利好更多将表现在这一区域城建配套的完善。

不仅拥有稀缺资源，还拥有城建规划便利，这两者的结合对一个物业的投资价值来说，无疑是最佳的。

新城中心站：中央生活区又一利好

与其说轻轨给这里带来交通便利，不如说加快了对中央生活区的成熟，让东莞大道的楼盘开发、发展得更快。它能带动如百悦上层、国际公馆、金域中央等楼盘的周边配套的完善，对项目本身影响不大。

东莞大道旁的楼盘在早几年就被投资者看好，百悦上层、金域中央在2007年楼市高涨期时，价格也一度被市场放大，在经历一轮楼市“过山车”后，相信轻轨对东莞大道旁的许多楼盘业主算是一个莫大的好消息。

会展中心站：高档楼盘聚集

会展中心站、新城市中心站是最成熟的两个站点，如这两个站点之间的西平板块，聚集了大批楼盘，聚集了购买力强的消费者。这个站点可谓是东莞CBD的心脏，林清平认为，经过几年的城市建设，这一带的公共交通比较发达，而且附近楼盘如凯旋城这种高端楼盘，业主对公共交通的依赖程度并不高。轻轨对这一带居民出行的影响并不是很明显，它的作用更多的是延伸到镇街，对城市中心区向外辐射影响大一点 。

轻轨作用有多大 调整期里难下结论

中原地产车德瑞认为，现在是地产调整期，价格还处在下行通道，因此轻轨的作用并不能得到很客观准确的市场反应。如果在楼市的上涨期，轻轨对楼市的影响将能很好地判断出来。

城建投资对房地产开发的有利支撑作用，是有很多因素组成的。对开发商来说，看到政府的政策支持和资源投入，会预测哪个区域有利随之拿地，在开发初期也只有几个楼盘启动，配套也不完善，城建的积极作用不会在这初期显现。而到了复苏期里，形成开发热潮，很多开发商一起集中某个区域开发时，加速了配套的成熟，城建带动的区域价值才得以慢慢体现。东莞的新城市中心区就是一个很好的例子，2001年政府大力投资建设开发这个区域，带动一些开发商关注并拿地，渐渐形成雏形。在前几年的东莞楼市上涨期，开发商和投资者都蜂拥进入，随着这个区域的市政建设越来越完善，楼盘开发越来越多越来越集中，并最终由CBD带动形成了CLD。东莞的轻轨建设，也可以看成是城市中心区发展轨迹的又一次上演。

R2线13个站点

R2线为北部——西南方向的切线，全长59.91公里。途经石龙、茶山、东城、莞城、南城、厚街等镇街，共设13座车站：东莞火车站（石龙新火车站）、茶山站、银珠街站、温南路站、东城路站、旗峰公园站、会展中心站、新城中心站、南城水濂公园站、厚街大道站、厚街汽车站、厚街展览中心站和东莞虎门站（虎门白沙）。

温南路站：辐射多为公寓

自从轻轨R2线4月份正式动工后，作为城区的其中一个枢纽站——温南站附近的楼盘之一君悦2046，就已很明显地感受到了这一利好对楼盘销售的刺激。自4月份以来，来访客户明显增多，成交量也有放大趋势。还有盛世东方，也在温南路站出入口附近，本身也紧邻东城中心这个商业圈。君悦2046地处东城中路和莞龙路交汇处，与毗邻的盛世东方一同成了坐享温南站交通利好的两个小户型项目。

这一站点对君悦2046、盛世东方小户型的利好更为明显，那个轻轨站点辐射的都是小项目。林清平认为这些非城市中心区的楼盘受益是最大的，这区域业主或租户对交通因素更为敏感。

但是也有人认为，从整个城区的规划来讲，规划、配套、温南路一带不是未来重点，现有配套也不是很完善，属于旧城区，支撑起温南站附近楼盘的有利支撑点作用有限，刺激应该和其他诸如产品因素综合。

半个月前，在银行工作的彭小姐开车经过东城一楼盘，看到“轻轨第一站”的醒目条幅宣传后心动不已，看过几个沿线轻轨楼盘后相中一套50多平米的公寓，于是说服老公把套在股市里的钱拿出来一部分投资了一套，从看到买前后只花了一个星期时间，并不比女人在商场买衣服的速度慢多少。

轻轨R2线4月动工，但是很多沿线楼盘已经把这个当成了宣传卖点，这对消费者投资置业的吸引和诱惑有多大，业内人士对这类打算购买沿线楼盘的消费者有什么建议？

轻轨有多少诱惑

东城某项目负责人张小姐表示，轻轨物业现在是卖点，将来也会是卖点，而且轻轨旁物业也会是消费者追捧的对象。对于目前来讲，轻轨物业可能会略贵于周边一些物业，但是目前轻轨价值尚未最大化，现在购买轻轨物业肯定是值得的，5年、10年之后，轻轨物业价值将会得到体现。

林清平认为，如按时间表进行，轻轨R2线对二手市场的刺激作用将很大体现在消费者对市场的良好期望和信心上，这将使二手房成交热点区域增加。不过影响二手房增值因素很多，如一个十年之后的楼盘，各方面产品素质、建筑质量、外立面、物管服务水平等，都要经过时间的考验；所以项目本身素质第一，第二才是轻轨；交通只是城建规划中的一部分。

莫为“轻轨”二字冲动

李兴旺表示，不可否认轻轨将对沿线楼盘带来升值条件，作为消费者也想购买性价比高、升值潜力大的产品。但应充分考虑置业目的及噪音影响。

程诚也认为投资置业，首先还是要考虑自身需求，自住、纯投资、过渡居住等不同的置业需求也就要考量不同的因素，公交等环境配套以及区域发展潜力等。

林清平认为这虽然可以是沿线楼盘比较大的卖点，但对于消费者来说，还是要考虑更多自身实际因素，如工作是否涉及到广州、增城、镇街等，而不要就为了轻轨而盲目投资，交通只是投资的其中一个因素而已。还要看产品质量、户型、开发商品牌和美誉度等等。 

投资要综合看待物业的投资价值，不仅仅是看轻轨，就如投资宝典所言的“地段论”，要看清那里是不是未来城建规划的重点和区域，短期或许回报高一些，但还要考虑中长线投资的价值和空间。产品有无创新也很重要，如不会过几年就被市场淘汰，在户型、格局、实用性、赠送面积等都要综合考虑。要考察市场同类产品入住率、投资回报率后再掂量入市价格。

R2线受益楼盘

君悦2046

物业类别：公寓　　　　

物业地址：东城中路和莞龙路交界处

汇景盛世东方

物业类别：花园洋房　　　　

物业地址：东城中路与温南路交汇处

盈彩美地

物业类别：别墅　　　

物业地址：东城东宝路99号

蔚蓝星湖

物业类别：普通住宅　　　　

物业地址：东宝路东莞实验中学旁

花样年华(万盛广场)

物业类别：公寓　　　　

物业地址：东城中路和东纵大道交汇处

宜景康源

物业类别：商住楼　　　　

物业地址：东城中路(世博广场侧)

东城中心.峰景台

物业类别：普通住宅　　　　

物业地址：东城大道东城中心售楼处

金泽花园

物业类别：高尚住宅　　　　

物业地址：金泽花园位于东城区东城大道中

金月湾花园

物业类别：普通住宅　　　　

物业地址：东城大道北侧

中惠华庭

物业类别：普通住宅　　　　

物业地址：东城区东城中路南88号

新世纪豪园

物业类别：高尚住宅　　　　

物业地址：东城旗峰路288号

东方华府

物业类别：花园洋房　　　

物业地址：莞城体育路（天源电脑旁）

第一国际

物业类别：公寓　　　

物业地址：南城元美东路与阳光路交汇处

中信凯旋城

物业类别：高尚住宅　　　　

物业地址：东莞大道中信凯旋城

中信德方斯

物业类别：公寓　　　　

物业地址：南城长泰路与与东莞大道交汇处

尚书银座

物业类别：高尚住宅　　　　

物业地址：南城CBD，北临鸿福路，西临石竹路

金色华庭

物业类别：高尚住宅　　　　

物业地址：南城东莞大道旁边金色华庭

世纪城国际公馆

物业类别：花园洋房　　　　

物业地址：南城区东莞大道东侧

中信森林湖（琥珀洲、香樟林）

物业类别：别墅、洋房　

物业地址：东莞大道与五环路交汇处

金域中央

物业类别：高尚住宅　　　

物业地址：东莞大道与黄金路交汇处