鸿福商圈街铺频频以高价出售 商家缺乏联动营销

南城鸿福商圈是一个新兴的商圈，与东城、莞城等老商圈相比，区别在于后者是自发形成而发展的，而鸿福路则是按照政府的规划形成。这个曾备受关注的东莞新兴商圈，目前的发展现状如何？对比东城、莞城等成熟商圈，它的竞争优势在哪里？它的发展前景又将走向何方？本期东莞商业地产调查系列报道把目光投向这个正在崛起的新兴商圈。

整体情况：商家扎堆 竞争日趋剧烈

近几年来，随着鸿福路扩建，东城行政中心、图书馆和玉兰剧院等落成，吸引了不少地产商进驻鸿福商圈开发商业项目（如希尔顿广场、时尚岛等），此外，时尚电器、苏宁、国美、必胜客、肯德基、海雅百货等多个大品牌商家进驻，令鸿福商圈日趋成熟。

虽然商业气氛逐渐浓郁，但是这个商业体量近10万平米的多业态复合型商圈依旧没能摆脱商圈零售业扎堆的现象、竞争日趋激烈的局面。伴随着沃尔玛、家乐福、海雅百货、苏宁电器、新加坡嘉德高档百货店、时尚岛女性主题商城等商家的相继开业或高调非毛坯，多家来自国内外的大型品牌零售商密集分布在不到1公里长的鸿福中路。

现象分析：商家各自为政 缺乏联动营销

业内人士指出，商家互动难是该商圈存在的另一问题。瑞峰置业副总经理姚丽军指出，鸿福商圈比较突出的问题就是鸿福路街道两边人流互动有比较大的障碍，直接导致人气难以聚集。另外，商家之间没有一定的互动性质，即缺乏一些商业旺区的公共配套；同时也缺乏集体联动的整合性品牌营销。天诚房地产公司总经理黄润祺也表示，鸿福商圈内各品牌都是在小规模做活动，基本是各自为政，各自搞促销，因此不但难形成品牌效应，可能还会加剧内部竞争。

百货零售业：商圈内超市热闹 百货冷清

记者走访发现，虽然商圈没能避免零售业扎堆的硬伤，但是超市与百货却经历着两种截然不同的命运，超市人气越来越旺，百货则显得比较冷清。其中，以一条人行天桥之隔的沃尔玛和时尚岛的反差最大，天桥一端的沃尔玛人气越来越旺，不愿意将车停到楼上的车主们，每天都将沃尔玛门前的马路挤得水泄不通，而时尚岛百货在硬挺数月后，宣布全面停止开放，停业整顿，时尚岛相关负责人告诉记者，该商场将重新定位成一个休闲娱乐购物中心。

在去年的“五一”，时尚岛开业之时，时尚岛的发展商就表示，其定位为比较高端的时尚购物中心，这与鸿福路商圈高档写字楼密布的特征相吻合，并对鸿福路商圈未来的发展充满信心，认为苏宁、国美、时尚电器、海雅百货纷纷进驻，让该片区商业氛围越来越浓，而且整个新城市中心区的定位较高，长远来看，差异化的定位必能赢得该片区的消费力。

现象分析：品牌太少难以吸引消费者

在商圈人气已经不是问题的情况下，为何超市与百货的经营状况会出现如此大差别？地产分析人士徐华全分析，这与东莞人的消费习惯有关，“就目前的情况而言，东莞人最热衷的仍然是逛超市”，徐华全说，城区消费者仍然喜欢去西正路、新芬路以及花园路等一些商业较为集中的街道，同时，购物中心品牌、设施并不齐全也是原因之一。市民王小姐就告诉记者，她平时习惯在深圳的百货公司购物，因为品牌较全，这是东莞的百货商场无法比拟的。