鸿福商圈街铺频频以高价出售 商家缺乏联动营销

南城鸿福商圈是一个新兴的商圈，与东城、莞城等老商圈相比，区别在于后者是自发形成而发展的，而鸿福路则是按照政府的规划形成。这个曾备受关注的东莞新兴商圈，目前的发展现状如何？对比东城、莞城等成熟商圈，它的竞争优势在哪里？它的发展前景又将走向何方？本期东莞商业地产调查系列报道把目光投向这个正在崛起的新兴商圈。

整体情况：商家扎堆 竞争日趋剧烈

近几年来，随着鸿福路扩建，东城行政中心、图书馆和玉兰剧院等落成，吸引了不少地产商进驻鸿福商圈开发商业项目（如希尔顿广场、时尚岛等），此外，时尚电器、苏宁、国美、必胜客、肯德基、海雅百货等多个大品牌商家进驻，令鸿福商圈日趋成熟。

虽然商业气氛逐渐浓郁，但是这个商业体量近10万平米的多业态复合型商圈依旧没能摆脱商圈零售业扎堆的现象、竞争日趋激烈的局面。伴随着沃尔玛、家乐福、海雅百货、苏宁电器、新加坡嘉德高档百货店、时尚岛女性主题商城等商家的相继开业或高调非毛坯，多家来自国内外的大型品牌零售商密集分布在不到1公里长的鸿福中路。

现象分析：商家各自为政 缺乏联动营销

业内人士指出，商家互动难是该商圈存在的另一问题。瑞峰置业副总经理姚丽军指出，鸿福商圈比较突出的问题就是鸿福路街道两边人流互动有比较大的障碍，直接导致人气难以聚集。另外，商家之间没有一定的互动性质，即缺乏一些商业旺区的公共配套；同时也缺乏集体联动的整合性品牌营销。天诚房地产公司总经理黄润祺也表示，鸿福商圈内各品牌都是在小规模做活动，基本是各自为政，各自搞促销，因此不但难形成品牌效应，可能还会加剧内部竞争。

百货零售业：商圈内超市热闹 百货冷清

记者走访发现，虽然商圈没能避免零售业扎堆的硬伤，但是超市与百货却经历着两种截然不同的命运，超市人气越来越旺，百货则显得比较冷清。其中，以一条人行天桥之隔的沃尔玛和时尚岛的反差最大，天桥一端的沃尔玛人气越来越旺，不愿意将车停到楼上的车主们，每天都将沃尔玛门前的马路挤得水泄不通，而时尚岛百货在硬挺数月后，宣布全面停止开放，停业整顿，时尚岛相关负责人告诉记者，该商场将重新定位成一个休闲娱乐购物中心。

在去年的“五一”，时尚岛开业之时，时尚岛的发展商就表示，其定位为比较高端的时尚购物中心，这与鸿福路商圈高档写字楼密布的特征相吻合，并对鸿福路商圈未来的发展充满信心，认为苏宁、国美、时尚电器、海雅百货纷纷进驻，让该片区商业氛围越来越浓，而且整个新城市中心区的定位较高，长远来看，差异化的定位必能赢得该片区的消费力。

现象分析：品牌太少难以吸引消费者

在商圈人气已经不是问题的情况下，为何超市与百货的经营状况会出现如此大差别？地产分析人士徐华全分析，这与东莞人的消费习惯有关，“就目前的情况而言，东莞人最热衷的仍然是逛超市”，徐华全说，城区消费者仍然喜欢去西正路、新芬路以及花园路等一些商业较为集中的街道，同时，购物中心品牌、设施并不齐全也是原因之一。市民王小姐就告诉记者，她平时习惯在深圳的百货公司购物，因为品牌较全，这是东莞的百货商场无法比拟的。

商铺写字楼：表现强势 有望成莞商业地产回暖源头

虽然商圈内百货业的经营状况并不理想，但随着鸿福商圈的形成，该区商铺写字楼租赁、买卖业务却越来越红火。

据了解，此前满堂红也专门成立了满堂红商业项目部，专门负责商铺写字楼租赁买卖业务。而嘉茂广告创意有限公司的总经理透露，上个月刚刚把办公室搬至腾龙商务中心，虽然现在出现全球经济危机，但写字楼作为公司的“门脸”，选一块临近市政府的专业写字楼对提升公司形象作用不小，而现在这一带租金处于合理价格，综合比较下来，决定把公司搬到这里。

除了之外，中心区街铺频频高价销售，价格是东莞市街铺均价的好几倍。4月底，东莞希尔顿广场街铺竞拍时，靠近大门两旁的街铺以62800元/平方米的价格被竞拍下来，而靠近最里面的街铺也以35000元/平方米的价格被竞拍；时尚岛推出的32席街铺，尽管是并非沿着大马路边的街铺，价格仍35000元/平方米；而中环财富广场位置较好的街铺目前价格已经是8万多元/平方米，但是仍然有不少人问价欲购买。

对此，徐华全分析认为，由于东莞的商圈有集中趋势，而写字楼的租赁也以鸿福路一带最为热闹，商圈内写字楼和街铺的强势表现，鸿福商圈极有可能称为东莞商业地产回暖的源头。

现象分析：商务人流集中是其最大优势

就目前的商圈环境来看，鸿福商圈虽存在商圈发展过程中常见的硬伤，但业界对于其发展前景却一致看好。据悉，在南城的“一个龙头，三大产业”的发展思路中，鸿福商圈被定位为总部经济聚集区域以及现代服务业、文化产业汇集地。

据南城街道党委委员张耀平介绍，根据商业网点的规划，鸿福商圈将以新型业态为主，以大型综合百货和大型综合超市为主力店，构建一个大型购物中心以及配套品牌专卖店、专业店、便利店、各类品牌连锁餐饮网点等；购物中心及其配套网点设施将与行政、商务的整体规划和发展环境协调一致，辐射全市乃至珠三角地区，同时商圈还将引进星级品牌商务酒店。而姚丽军则指出，东莞从莞城发展起来，整个城市的发展趋势是往南城方向发展，行政中心近在咫尺，鸿福路最突出的优势是商务人流集中，而这些人群则是消费力最旺盛的群体。此外，商圈配套完善、地理位置优越、交通方便都是促使该商圈日趋成熟的先天条件。

家住在银丰路的张小姐告诉记者，以前她购物多去莞城的文化广场，但自从沃尔玛、海雅百货等商家先后进驻后，现在基本在鸿福商圈购物，“毕竟这是离家最近的一个商圈,约朋友逛街、喝茶都很方便”。

另据了解，目前大型商业项目的开发也逐渐由销售转为自持物业，如第一国际二期和三期、时尚岛等项目的商铺都是开发商自留物业。