节后签约爆发式增长 新开项目抢占销售旺季先机

　　一、楼市观察

　　一周商品房成交回顾：

　　据东莞中原市场研究部监测数据显示，本周(10月8日-10月14日)商品房成交面积20.43万㎡，环比上升554.80%，同比下降4.13%;成交套数2117套，环比上升511.85%，同比下降7.88%;成交金额17.63亿元。

　　本周住宅成交面积18.39万㎡，环比上升511.69%，同比下降0.02%;成交套数1829套，环比上升555.56%，同比上升7.15%;成交金额15.50亿元。本周非住宅成交套数237套，成交面积2.04万㎡，金额2.13亿元，成交均价10468元/㎡。

　　价格方面，本周住宅成交均价为8428元/㎡，环比下降2.99%，同比下降2.07%。其中普通洋房成交均价为7166元/㎡，高端洋房为9195元/㎡，豪宅洋房为10719元/㎡，别墅为13817元/㎡，公寓为8273元/㎡。

　　新开项目抢占销售旺季先机，优惠力度提升以价换量。

　　十一黄金周已尘埃落定，金九银十，这个传统楼市旺季迎来了“下半场”。对于开发商而言，紧抓旺季的尾巴机不可失，10月开盘数量便凸显了开发商们急于打开金秋销售局面的愿望。东莞2012年10月预计有32个住宅或别墅开盘或加推新货，与9月相比有所下降，但纯新项目数量增加，共有10多个，分别为君源铂尔曼、中惠卡丽兰、天骄峰景、长堤1号、碧桂园时代城、金色华庭、永江花园·香溪、鼎峰花漫里、金田花园花域、宏远御庭山、中堂东港城7号等项目。刚刚过去的这个星期，东莞就有四个新开楼盘开盘，共推出870多套房源。据市场监控得知，长安君源铂尔曼试水100套42-78㎡的小户型单位，去化率约45%。凤岗永江花园•香溪项目推售370多套单位，去化率在60%以上。12日开盘的鼎峰花漫里推出161多套单位，去化率也在60%以上。周日开盘的金色华庭共推出240多套70-90㎡的单位，去化率高达93%，现场到访人数400多人。这些项目在国庆前和国庆期间的大量储客，加上优惠力度的提升，开盘去化率都较理想。如君源铂尔曼、永江花园•香溪都可以享受开盘优惠98折，另1万抵3万的优惠，鼎峰花漫里除了享受多个开盘折扣之外，还赠送给成交业主一年物业管理费，最引人关注的是西平项目金色华庭，均价7500元/平，在西平众多优质项目中突围成功。以价换量的销售策略，以及善于抓住市场窗口期，是中小开发商征战“银十”楼市销售旺季抢占先机的法宝。

　　项目“赶工期”，下一波开盘潮将集中10月中下旬。

　　本周共有7家楼盘新增供应2456套，供应商品面积为23.87万㎡，国庆期间无新增供应，9月最后两周新增供应面积分别为30.75万㎡、47.04万㎡，与9月最后两周的大批量供应项目，本周新增供应似乎有些后劲不足。究其原因，一方面是开发商在“银十”工作日首周需要有一个加推缓冲期，另一方面工期赶不上开盘节点，也是令各家相当头疼的问题，就从东莞市建设局监控到的楼盘竣工信息和商品房预售许可信息来看也印证这一点。

　　但即便是这样，本周新增供应面积在今年全年各周次中也是极为可观的。本周新增洋房供应面积为16.78万㎡，其中塘厦的碧桂园时代城672套，莞城的龙光•君御旗峰416套，麻涌的大步花园355套，大朗的敏捷春天花园184套，樟木头的中惠•香樟绿洲252套，一些项目庞大的货量将加剧片区竞争，一些项目则将给久无市场供应的片区楼市带来活力。

　　进入第四季度，作为投资型项目的商铺和公寓新增供应也增多。本周商铺新增供应5.11万㎡共294套，公寓新增供应1.27万㎡共260套。

　　经历了9月份的大规模加推，10月初不少项目都在“赶工期”，本周共有石竹山水园、万科朗润园、万科金域松湖、万科金域国际、君珆花园、东田山畔华庭等项目共51.55万㎡开工，预计下一波开盘潮将会集中在10月中下旬。

　　节后楼市签约量爆发式增长，为今年最高成交周次。

　　根据东莞市房产管理公众信息网数据统计显示，黄金假期后的第二周，除却10月8日的日签199套，东莞楼市每天都能维持200套以上的网签量。而据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅成交1841套，为今年最高成交周次。节后东莞楼市住宅成交爆发式增长的原因有以下几个，其一，东莞楼市国庆期间楼盘营销动作不断，促销优惠力度加大部分项目人气高涨，但由于网签滞后，成交情况在节后才显现，典型的如国庆期间开盘的万科朗润园在本周成交数据显示为157套，万科•金域国际、中信•森林湖成交数量都为55套。其二，由于今年黄金周的特殊性，长假出行人数众多，部分购房者将购房计划延缓到节后，导致节后楼市热度不减。其三，本周开盘项目不少，优惠力度提升，部分加推项目延续黄金周优惠力度，吸引观望购房者入市成交。

　　节后楼市营销稍显平淡，开发商推货定价更显从容。

　　与节前热烈的众多明星参与的楼市营销活动相比，本周楼市周末活动稍显平淡。除了4个开盘项目人气爆棚之外，本周多数楼盘进行的是小规模的暖场活动或相对低调的诚意登记。如中信御园请风水大师陈冠宇开授讲座，北大资源•御湾摄影比赛颁奖，宝安•山水江南寻找印记微博活动等。进行诚意登记的项目有长堤1号、万科金域华府、富恒浅水湾、保利红珊瑚等，分别提供不同程度的优惠折扣。在本周的楼市营销中，开发商不再局限于打价格战，而注重宣传项目品牌、产品特征等其他优势，开发商推货、定价更显从容与淡定，而经历节前的恐慌性购买，楼市重新需要一段储客期，预计10月中下旬客户才会回归市场，而届时楼盘的营销力度与优惠也会加大。

　　据不完全统计数据显示，本周共有9个楼盘投放了接近12个版面的报广广告，与国庆前几周项目，项目宣传力度大为减弱。这其中，东城万达公馆尤显高调，占据一半的版面，为周日的新闻发布会进行大手笔的轰炸式宣传。

　　国务院下放房地产预售许可权，开发商信心与压力俱存。

　　10月10日，国务院公布《国务院关于第六批取消和调整行政审批项目的决定》，宣布下放商品房预售审批权，在房地产市场掀起不小波澜。这虽然是从行政审批改革的视角进行的一次决策，但适当放松预售资格审查可以促使开发企业可以提前进行销售，将会加快楼市供应量的增长速度，或一定程度上抑制房价，促使市场成交量有所回升，是通过变相放松预售监管来刺激房地产市场成交量的回升。

　　楼市进入四季度，市场由旺转平、政策晦暗不明，房企迎来了年度销售任务的压力。国务院下放预售证审批权，一方面提升开发商对楼市的信心，一方面也使中小房企的压力在第四季度进一步加大，不排除在第四季度重新出现新一轮促销。

　　二、一级市场

　　本周土地交易信息：

　　2012年10月11日，上午10:00点，编号2012WG044的茶山镇横江村商服地块，被东莞市茶山国际酒店有限公司以底价收入囊中，该地块占地面积4.82万㎡，容积率不超过2.9，成交总价11920万元，折合楼面地价853元/㎡，该地块为C2(商业金融业用地)，靠近安泰路、环城路交汇处，寒溪河也在地块附近流淌而过。

　　该地块将建成五星级酒店，提升茶山服务配套档次水平。

　　据悉，东莞市茶山国际酒店有限公司注册于2011年4月，经营范围酒店投资，此次以853元/㎡的楼面地价斩获该地块，可谓“物美价廉”，唯一具有可比性的地块是，2010年12年，茶山镇生态园管委会行政文化岛编号2010G079的商务金融地块，当时楼市形势一片红火，出让地块的定价也十分进取，即使最终以起拍价成交，楼面地价也高达1564元/㎡，两者相比价格缩水45.46%，让利幅度可见一斑。按照详细规划指标，该宗茶山镇横江村商服地块，建筑高度将达到150米，酒店面积不少于5.9万㎡，未来将成为茶山的最高楼、新地标，显然这对提升茶山商业、服务业配套的档次，具有极大的飞跃，从而吸引更多的外资进入茶山掘金。

　　茶山房地产市场将迎来发展“快车道”，大部分项目处于前期规划阶段。

　　目前，茶山在售楼盘仅有新世纪丽江豪园五期、美丽湾畔花园2个楼盘，近几年年度商品房成交量在100-200套之间，普通住宅均价5300元/㎡，整体表现十分平淡、中规中矩，其中最新的美丽湾畔花园洋房均价达到7300元/㎡，但是出货相对较为缓慢。不难发现，虽然茶山房地产市场规模较小，但是经过多年的沉淀积累之后，茶山房地产市场将迎来发展的快车道，大部分项目处于前期规划阶段，其中富盈•香茶郡、宇丰名苑、伟隆国际花园都蓄势待发，未来可望给茶山的房地产市场注入活力。

　　近期茶山规划利好凸显，轻轨R2、石龙新火车站都增添其接受辐射的能力。

　　2011年，茶山完成生产总值72.21亿元，同比增长8.7%，排名全市第21，在未来的发展上，茶山镇确定了“四大片区”的空间发展构想，进一步完善城市副中心功能，“四大片区”中，中心片区是承担行政办公、商业中心、文化娱乐和居住职能的集中区域;东部片区是围绕茶山镇工业区的发展而形成带动全镇发展的工业示范区;物流片区则是紧抓铁路货运站升级改造的机遇，着力建设辐射周边地区的物流中心;西南片区主要发展居住、工业、商业服务、教育为主等综合功能。其中，最为指日可待的是轻轨R2线、石龙新火车站的规划利好，尤其是未来随着处于茶山、石龙交界处的新火车站建成投入使用，将促进当地商贸物流业的发展，增加茶山接受其他周边发达区域的辐射能力。

　　本周挂牌土地信息：

　　三、二级市场

　　1、新增供应

　　本周新增供应项目：

　　2、商品房总体成交

　　本周商品房总体成交情况：

　　本周(2012.10.8-10.14)商品房成交面积20.43万㎡，环比上升554.80%，同比下降4.13%;成交套数2117套，环比上升511.85%，同比下降7.88%;成交金额17.63亿元。

　　本周住宅成交面积18.39万㎡，环比上升511.69%，同比下降0.02%;成交套数1829套，环比上升555.56%，同比上升7.15%;成交金额15.50亿元，成交均价为8428元/㎡，环比下降2.99%;同比下降2.07%。

　　本周非住宅成交套数288套，成交面积2.04万㎡，金额2.13亿元，成交均价10468元/㎡。

　　3、物业类型成交

　　本周各物业类型成交情况：

　　4、住宅成交量价走势

　　本周(2012.10.8-10.14)住宅成交1829套，成交面积18.39万㎡，成交均价为8428元/㎡，环比下降2.99%。本周住宅中位数价格7001为元/㎡，环比上周7468元/㎡，下降6.26%。

　　5、住宅成交单价区间分布

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1829套，其中成交价格在5000元/㎡以下共有71套，占比3.88%;成交价格在5000-6000元/㎡共有219套，占比11.97%;成交价格在6000-7000元/㎡共有449套，占比24.55%;成交价格在7000-8000元/㎡共有394套，占比21.54%;成交价格在8000-9000元/㎡共有266套，占比14.54%;成交价格在9000-10000元/㎡共有204套，占比11.15%;成交价格在10000元/㎡以上共有226套，占比12.36%。

　　6、区域住宅成交

　　本周各区域住宅成交情况：

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1829套，成交面积18.39万㎡。从各镇街成交情况来看，本周共有33个镇街有成交记录，其中成交套数在40套以上的有南城、塘厦、万江等11个镇区，成交套数在10-40套的有道滘、石龙、长安等14个镇区，成交套数在10套以下的有东坑、大岭山、麻涌等8个镇区。其中排在前列的镇街有南城315套、塘厦251套和万江168套等。

　　从各镇街住宅成交均价来看，成交均价在10000元/㎡以上的有厚街、虎门等2个镇区，成交均价在8000-10000元/㎡的有松山湖、长安、大岭山等6个镇区，成交均价在6000-8000元/㎡的有万江、寮步、清溪等12个镇区，成交均价在6000元/㎡以下的有常平、石碣、麻涌等13个镇区。

　　7、各住宅类型成交

　　8、楼盘成交排行

　　本周洋房成交情况(前10名)：

　　本周公寓成交情况(前10名)：

　　本周别墅成交情况(前10名)：

　　本周商铺成交情况(前10名)：

　　本周写字楼成交情况(所有项目)：

　　本周车位成交情况(前10名)：

　　9、开工信息

　　本周项目开工信息：

　　10、竣工信息：

　　四、东莞中原地产代理部分楼盘最新动态

　　★个案名称：御花苑

　　本周主题：国际电影原型展·中国首展

　　下周预告：无

　　地段：南城区水濂湖畔御花苑小区内

　　主推户型：270-380㎡洋房，380-1000㎡别墅

　　御花苑天珑湾占地1200亩左右，建筑面积80万平米左右，项目依山而建，傍水而居，自然环境资源得天独厚，内部配套更是无与伦比。在这里，您可以享受到2000亩的水濂湖，10平方公里的水濂山，2万平方米的荔林半岛，7公里的湖岸线，还有108米高的牛牯岭山体公园。御花苑的最顶级的三期纯别墅项目目前也盛启诚意登记，产品为380m²和双拼别墅和600-1000 m²的山湖独栋。由国庆假期延续到本周末的“国际电影原型展”，每件展品皆为经典电影人物真品原型展示。

　　★个案名称：富恒浅水湾

　　本周主题：【誉峰】组团2万抵5万元优惠认筹

　　下周预告：无

　　地段：东城区东宝路646号

　　主推户型： 101平-108平和130-160平三四房

　　富恒浅水湾处于东莞四环东宝路与莞龙路交界之处，位于东城新规划的东莞商务区内，离东城商业中心世博广场仅2公里距离。紧邻城际轻轨R2东宝路站，是东莞学府区和东城核心商圈的双核地带，发展潜力广阔。

　　富恒浅水湾紧临城市动脉东莞大道;东临环城路、莞深高速;为东城、莞城以及周边镇区的交通枢纽带;紧邻城际轻轨R2下桥站，莞深穗三城零距离，生活更便利。距东城核心商圈3分钟、距学府区3分钟，距莞深高速入口约5分钟，到南城、莞城、万江、高埗、寮步、石龙、石碣等镇区只要20分钟以内车程。

　　富恒浅水湾独特设计二梯三户，保证每户的景观和私密性，实用率高达85%以上。超宽60米楼距，彰现豪宅个性。在户型设计方面设计有入户花园和空中花园，增加了人与自然的接触空间。主力户型三房二厅二卫加空中花园，在有效利用空间的同时提高居住的舒适度。本周末三期楼栋【誉峰】组团100-160㎡三至五房认筹进入倒计时，2万抵5万优惠最后时机，仅102套稀缺尊席，绝版臻品不容错过!

　　★个案名称：北大资源.御湾

　　本周主题：“醉美东江，醉美御湾”摄影比赛颁奖活动

　　下周预告：无

　　地段：万江新华南MALL

　　主推户型：87-177㎡洋房

　　北大资源御湾择址东江腰带，鼎立城市中心，一揽旷世繁华，专属的尊贵。项目坐享鸿福、新华南MALL两大商圈、身处22公里沿江绿道，独拥宁静滨江公园，滨江体育公园,轻轨R1线途等完善配套。本周日进行“醉美东江，醉美御湾”摄影比赛颁奖活动。

　　★个案名称：中信·森林湖

　　本周主题：三期129-146㎡新品认筹 热闹启动，千人相亲大派对

　　下周预告：无

　　地段：南城东莞大道与环城路交汇处

　　主推户型：129—146㎡

　　中信森林湖兰溪谷是中信森林湖的第五期产品，位于森林湖项目的正南端，北面正对森林湖原生态湖泊，南侧紧邻绿色世界、东莞植物园，可远眺水濂山公园。兰溪谷占地17万平方米，总建筑面积51万平方米，总户数约2400户，是由16栋11-33层的高层洋房组成，产品面积从120㎡到400㎡。目前，兰溪谷三期129、145㎡户型正在火热认筹中，最后一口价清货单位7999元/㎡起，128-400平米丰盛产品领衔十月置业狂潮! 本周日(10月14日)一场甜蜜的千人相亲派对在【中信森林湖·兰溪谷】菠萝蜜婚庆花园上演。

　　★个案名称：中信·御园

　　本周主题：台湾堪舆大师陈冠宇亲授风水智慧，现场劳斯莱斯鉴赏试驾

　　下周预告：无

　　地段：东莞市机关干部住宅小区南面、东城迎宾路与石井大道交汇处

　　主推户型：670-870㎡别墅

　　中信御园位于位于东莞黄旗山东麓迎宾路，总建筑面积逾11万平方米。项目集合莞邑龙脉黄旗山、东莞基业成就者、中信集团品牌实力、全球七大设计师打造瞩目莞邑的顶尖人居，礼献南中国厚德世家。占地14万平方米，建筑面积约11.52万平方米，总投资9.06亿元。项目规划有住宅近200套，均为独栋别墅。中信御园，世界级建筑大师智慧打造，为业主量身定制的时尚世家生活属地，东莞福地黄旗山脚下唯一的纯独栋别墅，670-870㎡传世家宅，礼献莞邑名门!10月14日(周日)下午，台湾堪舆大师陈冠宇大师将亲临东莞第一豪宅——中信御园，举行“藏风纳水福聚御园”风水讲座，现场为众嘉宾解读居家风水的奥秘，分析2013年个人运势。10月13-14日，“双雄会首”，劳斯莱斯尊现御园，为中信御园的业主和贵宾们提供尊贵体验!

　　★个案名称：君源铂尔曼公馆

　　本周主题：10月13日开盘

　　下周预告：无

　　地段：长安沙头社区靖海中路36号

　　主推户型：30—90㎡

　　长安铂尔曼公馆项目是汇源实业集团与雅高集团强强联手打造的，集五星级酒店及高档公寓为一体的综合项目，总占地面积22678平方米，总建筑面积101545.95平方米。26层，地上25层，地下1层。其中公寓占地面积3500平方米，建筑面积 31580.31。酒店占地面积19178平方米，建筑面积69544.99平方米。项目位于滨海新区核心区域，邻近轻轨R2、R3线，毗邻长青路繁华商圈，升值潜力巨大。10月13日君源铂尔曼公馆开盘推出的39-90平方米的非毛坯公寓，带有家电，业主可以真正实现拎包入住。