瑞峰：节后首周楼市现大反弹 签约量再创年内新高

　　一、一周经济运行和房地产动态

　　2012年9月份全国居民消费价格同比上涨1.9%

　　2012年9月份，全国居民消费价格总水平同比上涨1.9%。其中，城市上涨2.0%，农村上涨1.7%;食品价格上涨2.5%，非食品价格上涨1.7%;消费品价格上涨1.8%，服务项目价格上涨2.3%。1-9月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.8%。9月份，全国居民消费价格总水平环比上涨0.3%。其中，城市上涨0.3%，农村上涨0.4%;食品价格上涨0.2%，非食品价格上涨0.4%;消费品价格上涨0.4%，服务项目价格上涨0.3%。

　　百城房价四连涨 年内楼市或难再现“降价潮”

　　9月全国100个城市(新建)住宅平均价格为8753元/平方米，环比上涨0.17%，为今年6月以来连续第4个月上涨，但涨幅继续收窄。100个城市中60个城市房价在9月份出现环比上涨，38个环比下跌，2个城市持平。包括北上广深在内的十大城市，9月住宅均价为15573元/平方米，环比上涨0.22%。

　　多地首套房贷利率优惠绝迹 银行：随时会上浮

　　最近，多地部分银行缩减或取消了首套房贷利率折扣。随着第四季度的来临，银行贷款额度消化，房贷市场进一步趋紧。部分银行个人经营性贷款与个人消费贷款利率已经上浮，业内人士认为，此举会对楼市产生一定程度的影响。而未来银行对首套房贷的利率随时都可能上浮。

　　东莞前8月财政收入累计增长12.9%

　　市统计局近日发布了8月份全市主要经济指标。作为拉动GDP的“三驾马车”之一，我市8月份固定资产投资总额达到114.71亿元，在上月基础上持续增加，1-8月，我市固定资产投资累计增幅达到8.7%。与此同时，社会消费品零售总额、出口总额都保持稳定增长势头，地方财政一般预算收入增幅也有所回升。

　　前八月东莞出口见起色 新签欧美项目大增

　　今年经济形势严峻，外向型特征显著的东莞深受影响，也成为外界关注的焦点。最新数据显示，8月份东莞出口78.7亿美元，同比增长6.0%，比全省3.6%的平均值高出不少。1-8月东莞全市外经贸进出口累计总量为920 .8亿美元，同比增长5 .6%，略高于全省5.3%的平均值。其中出口536.1亿美元，同比增长7.2%，高于全省的5.8%.进口384.7亿美元，同比增长3.4%。

　　二、土地市场

　　1、上周土地成交信息：捷盈投资获东坑地块 茶山地块入茶山国际酒店囊中

　　10月第二周，共有两宗商住商服用地在土地资源交易网进行最后一轮的竞价，分别位于东坑和茶山。其中，编号2012WG039，位于东坑镇丁屋村面积约3.11万㎡的商服地块，经过8轮的短暂竞价后，广东捷盈投资发展有限公司以7095万元总价擒获该地块，折合楼面地价943元/㎡，溢价率为11%。地块位于东坑大道旁边，交通便利，附近配套设施有光威酒店、新东泰娱乐广场、东坑德才小学、东坑北部社区卫生站等。而与其隔路对望的是深圳市平深石油供应有限公司在9月28日以底价960万拿下的商住地块，面积仅2827㎡，楼面地价为851元/㎡。

　　另一宗成功交易的土地来自茶山镇横江村，出让面积约4.82万㎡的商服用地，被东莞市茶山国际酒店有限公司以底价11920万元轻松收入囊中，楼面地价853元/㎡。该地块位交通便利，位于茶山镇横江村茶山南路和安泰路交汇处，通过该两条交通干道可快速切换到莞龙路、珠三角环线高速，也可接驳到茶山大道和东部快速干线。南临寒溪河，生态资源丰富。区域发展成熟，横江村内有伟隆国际花园、美丽湾畔花园、宇丰名苑等项目。随着今年底茶山与石龙交界西湖村的东莞新火车站建成通车，未来茶山区域价值升级可期。

　　2、本周无土地待拍信息

　　3、上周土地出让公告信息：3宗商住地出让 石排现8.49万㎡巨幅商住地块

　　继7月份的2宗塘厦大坪村合计面积约14.08万㎡的商住地块意外流拍后，塘厦在上周又公布了一宗面积约5.13万㎡，位于蛟乙塘村的商住地块，容积率在1与1.8之间，起始价为25530万元，起始楼面地价为2767元/㎡，该地块位于鹤湖围村，地块方正面积较大，临近蛟平路，附近有塘厦第三小学，生活配套成熟。不远处就是去年东莞市观澜晋景房地产有限公司以底价5.44亿元拿下商住地块，楼面地价为2804元/㎡，其打造的中信观澜凯旋城已于今年4月份开工，预计很快就会入市。

　　而东坑镇成功拍出两宗商住用地后，上周再接再厉推出一宗面积约1.6万㎡，位于井美村的商住地块，起始楼面地价为987元/㎡。该地块位于东坑镇镇中心的井美村，处于二环路和东坑大道交汇处，生活配置完善，地块附近有东坑汽车站、新供电公司、新天地酒店、新东坑中学、荔香公园等，地块发展潜力大。另一宗出让的商住地块是位于石排镇横山村，出让面积约8.49万㎡，容积率在1与1.9之间，起始楼面地价为1026元/㎡，这也是自2010年以来，石排镇首次推出的商住地。

　　三、房地产市场

　　1、新增供应：节后新增供应回归正常 两大新项目上周上市

　　经过中秋国庆长假的休整，新增供应恢复正常水平。上周共有7个项目有新增供应，住宅新增1835套，面积约18.76万㎡。假期开盘的新项目碧桂园时代城和敏捷春天花园上周在房管局备案。其中，碧桂园推出1栋239套35-55㎡的公寓产品和71-130㎡的洋房产品，参考均价7200元/㎡;敏捷春天花园上周备案的是1、7栋的184套79-99㎡两三房的刚需产品，参考均价为5600元/㎡。大步海滨花园三期也在上周推出355户70-175㎡的洋房产品，参考均价在5800元/㎡。城区仅莞城的君御旗峰豪园进行加推，5、6栋140套159-217㎡的产品正在认筹中。上周唯一的别墅产品新增的项目是丰泰观山碧水，推出23套281-348㎡的联排别墅。非住宅新增294套，面积约5.41万㎡，新增类型主要是商铺。其中碧桂园时代城携带249套商铺，而新世纪·上河居则新增商铺11套。

　　2、成交情况

　　2.1商品房整体签约情况：节后首周楼市现大反弹 “银十”前景看好

　　由于双节原因黄金周签约量一度跌至冰点，节后首周，东莞楼市随即出现大幅反弹。瑞峰置业市场研究部监测数据显示，上周住宅签约1829套，签约面积为18.39万㎡，环比分别大幅增长556%和512%;签约均价为84285元/㎡，环比下降3%。非住宅签约288套，面积约2.04万㎡，环比分别大幅增长330%和1703%，签约均价10468元/㎡，环比下降34%。

　　节后首周东莞商品房签约量出现如此大的反弹主要有两个原因：一是由于节前成交的许多客户都选择黄金周出门游玩，签约手续延后，致使假期成交量跌入冰点;二是因为假期正值营销高峰期，很多项目促销甚至开盘，成交后签约有所滞后。这两部分客户很多都选择节后首周甚至几周完成签约手续，所以造成签约量翻几番的局面。展望后市，依然有黄金周开盘的塘厦碧桂园时代城和节后开盘的南峰国际二期和金色华庭三期等劲销产品陆续签约，东莞楼市热销局面仍将升温。

　　2.2 住宅量价走势：节前与假期成交客户共振 再创年内签约量新高

　　由于节前成交与假期期间成交的客户集中签约产生共振，上周住宅签约量再次创今年新高，合计成交1829套，约18.39万㎡。除10月8日成交199套以外，其他每天成交均超过200套，10月12日-13日甚至超过了300套;从个盘签约情况来看，近期开盘的热盘都还没进入签约状态，签约最多的是万科朗润园156套，碧桂园时代城开盘劲销500多套等仍未纳入签约，后市签约量走势更是可观。价格方面虽然有微幅回落，但是8426元/㎡比较能反映今年全年住宅价格水平。

　　2.3 区域住宅成交：邻深镇区楼市大热 虎门港楼市纳入统计区域

　　上周住宅各区域签约套数在一百以上的镇区共有7个，带动东莞住宅签约再创年内新高。其中领头羊南城以315套的业绩高居榜首，恒大御湖、中信森林湖分别签约57套和55套进入个盘前十，多盘都在节后有所贡献。7个签约套数过百的镇区中邻深镇区占据4席，以塘厦251套为最，也奠定了其区域排名第二的位置，其中万科朗润园以156套遥遥领先其他个盘。

　　值得注意的是房管局签约数据改版，虎门港首次作为单独区域统计，虽然上周并无项目签约，但是体现了房管部门对虎门港房地产地位的重视乃至东莞对虎门港经济地位上的肯定。虎门港划分为沙田、麻涌、沙角、长安和内河等五大港区，拥有珠江口53公里可规模开发的深水岸线，海域面积79平方公里，规划控制区32平方公里。

　　2.4 商品房各物业类型签约情况

　　2.5 个盘成交排名：万科朗润园156套登榜首 北大资源御湾70套第二

　　2.6、楼盘活动：楼盘活动降温 项目开盘效果颇丰

　　黄金周过后首周，东莞楼市楼盘活动明显降温，仅10多个项目有促销活动，与之前风风火火的推盘活动形成鲜明对比。但是，虽然黄金周已过，仍然有部分楼盘选择在节后进行大型活动或者开盘，而且均取得了很好的效果，可谓“奇招”。比如达鑫·江滨新城，节后第二个晚上——9日晚，隆重举行了三周年庆典——中国好声音唱红达鑫·江滨新城好生活既120-245㎡南向江景养生大宅新品发布会，轰动了石碣乃至整个东莞，赚足了人气;永江花园、南峰国际二期、君源铂尔曼公馆和金色华庭3期可可园等备受关注的楼盘开盘，其中，南峰国际二期、金色华庭3期分别取得了劲销9成和95%的销售率。可以预见，在黄金周成交遭遇冰点之后，这些楼盘的爆发将为“银十”再添活力，延续今年东莞楼市向好的局面。

　　3、新开工工程：4大项目开工 万科项目占3席

　　上周共有4个项目取得开工许可证，合计住宅面积约24.87万㎡，非住宅面积约4.02万㎡。其中万科项目在上周迎来开工潮，共有3个项目动工。其中塘厦万科朗润园住宅开工面积约16.9万㎡，瑞峰市场研究部数据监测显示，万科朗润园别墅产品自7月开盘以来，销售率已达65%;洋房9月底备案，仅上周一周就网签156套。松山湖有2个项目开工，万科松湖中心开工商铺和车库面积为7089.33㎡;万科金域松湖住宅开工面积为4.48万㎡，商铺为1.18万㎡。东莞市东田房地产开发有限公司在常平开发的项目—东田山畔华庭也在上周动工，此次开工的是6-10栋楼，合计住宅建筑面积约3.49万㎡。

　　总结：

　　1、9月全国100个城市(新建)住宅平均价格为8753元/平方米，环比上涨0.17%，为今年6月以来连续第4个月上涨，虽然涨幅在收窄，但是年内楼市“降价潮”或难再现;而从最新经济数据来看，不管是全国还是东莞，经济向好的迹象已经开始显现。

　　2、10月第二周，两宗商住商服用地在土地资源交易网成功交易。其中广东捷盈投资发展有限公司以7095万元总价擒获东坑镇丁屋村面积约3.11万㎡的商服地块，楼面地价943元/㎡，溢价率为11%;茶山镇横江村，出让面积约4.82万㎡的商服用地，则被东莞市茶山国际酒店有限公司以底价11920万元轻松收入囊中，楼面地价853元/㎡。

　　3、经过中秋国庆长假的休整，新增供应恢复正常水平。上周共有7个项目有新增供应，住宅新增1835套，面积约18.76万㎡，主要是碧桂园时代城和大步海滨花园等项目新增支撑。非住宅新增294套，面积约5.41万㎡，新增类型主要是商铺。

　　4、上周住宅签约1829套，签约面积为18.39万㎡，环比分别大幅增长556%和512%。签约均价为84285元/㎡，环比下降3%。非住宅签约288套，面积约2.04万㎡，环比分别大幅增长330%和1703%，签约均价10468元/㎡，环比下降34%。由于节前成交与假期期间成交的客户集中签约产生共振，节后首周东莞楼市成交量出现大反弹。

　　5、黄金周过后首周，东莞楼市楼盘活动明显降温，仅10多个项目有促销活动，与之前风风火火的推盘活动形成鲜明对比。但是达鑫·江滨新城携手中国好声音明星，南峰国际二期、金色华庭3期等优质项目开盘都取得意想不到的效果，这不同的声音或许能给营销人以新的启发。

　　6、上周共有4个项目取得开工许可证，其中龙头房企万科占据3席，全市合计住宅开工面积约24.87万㎡，非住宅面积约4.02万㎡。