中原：公寓供应爆发增长 整体市场维持高亢行情

　　公寓供应创年内周次新高位，后市投资客入市增多。

　　据东莞中原研部监测数据显示，本周东莞有8个项目新增供应2110套，合计12.4万㎡。其中，洋房供应316套，合计2.67万㎡;公寓供应1069套，合计5.09万㎡;商铺供应197套，合计2.67万㎡，写字楼供应93套，合计1.43万㎡。从供应套数比重来看，洋房占比14.98%，公寓占比50.66%;商铺占比9.34%;写字楼占比4.41%。本周公寓、商铺和写字楼投资类产品供应合计占比超6成。其中公寓有东骏朗晴居、华悦名苑和联冠广场三个全新项目上市，共供应1069套，创下今年内周次新高位。

　　进入金九银十，开发商保持高涨的推货热情。住宅市场保持活跃的交投氛围，开发商抓住旺季节点，加推商业和投资类产产品的积极性也大大增加，主要原因如下：其一，第三季度GDP同比增长7.4%，出现见底迹象。稳经济措施进一步见效，第四季度经济有望复苏。宏观经济好转，投资者入市信心增强。其二， 9月CPI回落至1.9%。物价持续走低，为货币政策提供更大的调整空间。同时，全球货币宽松政策启动，年底通货膨胀或会重新抬头。投资者出于房产抗通胀考虑，也加快入市步伐。其三，今年来开发商基本把重心放在自住型产品上，客户的需求得到了不同程度的释放。填补市场空白处，加推中小户型的公寓或会受到投资客和过度自住客的追捧。其四，企业高管或老板在年底往往会有分红或奖金，资金充裕也会助长投资欲望。

　　本周住宅签约量明显回落，整体市场保持高亢行情。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅成交1419套，环比上周1829套下降24.87%，同比去年同期上升14.57%。国庆累积的成交数据集中在上周大量签约，致使上周住宅单周成交1829套，再创年内新高周次。随着国庆签约数据逐渐被释放，本周住宅成交明显回落。

　　本周东莞住宅有152个楼盘成交记录，除了碧桂园时代城单盘成交158套外，还有20个项目成交套数在20套以上，61个项目日均成交1套以上。从这个角度来说，虽然本周的签约数据出现大幅度回落，主要是国庆集中签约后成交明显放缓，但这仍属于市场的正常波动范围。本周住宅成交量价齐跌，整体市场维持高亢行情，一方面个别项目持续热销，如塘厦的碧桂园时代城推出30-130㎡的中小户型产品，再加上低价入市，包括非毛坯修才去到7000多元/㎡，本周签约158套，位于住宅成交第一。另一方面市场热点项目较多，出货情况良好。如万江的北大资源.御湾签约40套、松山湖的万科金御松湖签约39套、黄江的花样年江山签约37套等。

　　本周住宅均价小幅回落，开发商定价趋于理性。

　　价格方面，本周住宅成交均价为8114元/㎡，环比下降3.72%，同比上升5.77%。本周东莞住宅均价出现小幅下降，主要是个别项目签约均价下降幅度较大，如海逸豪庭本周签约价格为11100元/㎡，环比上周19500元/㎡下降42.66%;迪纳酒店公寓产品差异大，价格差异也较大，本周签约16套，均价为7900元/㎡，上周为9675元/㎡，环比下降17.97%。

　　事实上，从8月底以来，东莞住宅均价一直维持在“8”字头。剔除个别特殊项目影响，东莞楼价基本企稳。一方面，目前市场成交的仍旧以中户型的刚需产品为主，本周洋房成交1024套(合拼后)，占比8成，公寓203套，占比16%;别墅41套，占比3%。其中，80-120㎡的刚需洋房成交584套，占总套数的46%。刚需客户群体对房价较为敏感，开发商调高价格，会滋生购房者的观望情绪。另一方面即将临近年底，金九银十是出货的良好时机。开发商出货任务繁重，以价换量为王，在定价上也趋于理性。况且今年来东莞楼市环境相对平静，没有较大的政策调控，市场波动性不大。开发商对后市把握显得更为从容，定价趋于理性，价格上的调整也不大。