瑞峰：上周住宅量价齐跌 井喷行情过后出现回落

　　瑞峰置业10月第三周东莞楼市报告

　　(2012.10.15—2012.10.21)

　　一、一周经济运行和房地产动态

　　54城市住宅成交量节后猛增 环比涨210%

　　15日，多家机构发布国庆长假后首周房地产市场数据。在10月8日至10月14日一周内，监测的40个重点城市中，半数城市同比增长。与去年同期相比，长沙、南昌和温州增幅超过100%，其中温州增幅最大，达到275.37%。环比数据来看，仅厦门成交环比上周略有下降，其余城市均有大幅增长。全国主要54城市成交量合计为59929套，环比国庆一周上涨210%，基本恢复节前水准。

　　季度GDP增7.4%创3年多新低 未达今年目标

　　初步测算，前三季度国内生产总值353480亿元，按可比价格计算，同比增长7.7%。其中，一季度增长8.1%，二季度增长7.6%，三季度增长7.4%。分产业看，第一产业增加值33088亿元，同比增长4.2%;第二产业增加值165429亿元，增长8.1%;第三产业增加值154963亿元，增长7.9%。从环比看，三季度国内生产总值增长2.2%。此前，温家宝总理今年3月5日在十一届全国人大五次会议上说，中国GDP增长目标为7.5%，3季度经济数据显示，GDP表现略低于这个增长目标。

　　陕西省出台全国首个商品房限利政策

　　陕西省住建厅会同省物价局发布的通知要求，各地要按照土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目，根据2009《陕西省建设工程工程量清单计价规则》及当年涉及建筑的各项价格指数测算出较为准确的开发成本，在这个成本的基础上，加上10%左右的合理利润率，得出房屋最后的售价，这是全国首个限利政策。

　　9月CPI上涨1.5% 东莞重返"1"时代

　　市统计局 10月17日公布，9月份，东莞市居民消费价格总水平(CPI)与上月持平，同比涨幅继续收窄，上涨1.5%，回到2%以下，重新跌入“1”时代，1~9月份东莞居民消费价格总水平累计上涨3.4%，比1~8月份回落0.3个百分点。

　　R2线东城站主路围蔽下月中旬拆除

　　上周，东莞首条地铁施工取得重大进展：R2线试验段两站、两区间的主体工程已经全部完成。此消息经报道后引发市民强烈关注，市民纷纷表示，希望该路段的地铁施工围蔽早日拆除，从而使东城海雅百货附近路面拥堵状况得以改善。对此，R2线试验段承建方中铁二局回应称，东城站围蔽起来的东城中路有望于11月15日前后拆除主路的围蔽，届时该路段拥堵情况有望改善。此外预计到明年第三季度，东城站和天宝站附近的道路围蔽都将全部拆除。

　　二、土地市场

　　1、上周无土地成交信息

　　2、本周土地待拍信息：凤岗3.43万㎡商住地待拍 起始楼面价为1401元/㎡

　　本周仅1宗商住地块进入国土资源交易网最后竞拍环节。地块位于凤岗镇的塘沥村，出让面积约3.43万㎡，容积率小于等于1.6，起始价为7700万元，起始楼面地价为1401元/㎡。从地段来看，交通较为便利，处于金凤凰大道与沿河路交汇处，毗邻东深河，景观资源丰富;配套设施完善，周边有汇商花苑漫城、永盛1号、金凤豪园、麒麟湾等在售楼盘，也有汇益集团的碧湖豪苑项目和世纪时尚豪园等待售项目。地块前景较为看好，但是附近项目众多，未来竞争压力也较大。

　　3、上周土地出让公告信息：石排再推江景靓地 石碣3宗连体地同时出让

　　上周共有5宗商住商服用地在国土资源网进行了挂牌公示，其中出让面积最大的是位于石排镇横山村，编号为2012WG050的商住地块，出让面积约4.7万㎡，起始楼面地价为1084元/㎡，略高于前一周出让的同一区域的商住地块。此地块位于石排大道和规划一路的交汇处，交通较便利;毗邻东江河，拥有江景资源，加上石排房地产处于起步阶段，此地块前景比较看好。

　　公告中唯一属于商服性质的地块来自于东坑镇的初坑村，出让面积约1.74万㎡，起始楼面价约为1000元/㎡。地块位于莞樟大道和东坑大道的交汇处，通过莞樟大道可至城区，规划中的轻轨R3线在其穿过，临近松山湖，可辐射来自松山湖的人流量。与东坑地块同一天竞拍的是来自石碣镇光明路的3宗商住地块连体地，合计出让面积为2.99万㎡，容积率都在1至3之间，起拍楼面地价约1400元/㎡。

　　三、房地产市场

　　1、新增供应：住宅和非住宅新增平分秋色 公寓办公产品唱“主角”

　　“银十”逐渐接近尾声，东莞商品房新增供应也放缓了供应步伐。全市共有8个项目有新增供应，其中主要为住宅新增供应的项目有4个，合计住宅新增1187套，面积约7.06万㎡，面积环比下滑6成多。公寓产品占主角，南城的东骏·朗晴居和常平的联冠广场两大新项目分别提供240套48-53㎡和631套48-64㎡的公寓产品进入东莞市场，有洋房新增的项目有南城的金色华庭三期的可可园，推出4栋的100套73-91㎡刚需产品;中堂的新项目华悦名苑，推1-2栋216套74-111㎡两三房新品。上周非住宅新增类型齐全，全市新增816套，面积约5.14万㎡，办公产品有南城新项目茶亭商住小区提供102套，及中堂华悦名苑提供213套;商铺产品则主要由百悦尚城二期和东城万达广场提供;车库的新增有大岭山新世纪·领居。

　　2、成交情况

　　2.1商品房整体签约情况：数据呈不同程度下滑 非住宅价格大涨59%

　　上周住宅签约1419套，签约面积为13.82万㎡，环比分别下降22%和25%;签约均价为8114元/㎡，环比下降4%，连续两周下跌3%以上。非住宅签约213套，面积约1.90万㎡，环比分别下降26%和7%，签约均价16623元/㎡，环比大涨59%，是上周唯一呈上涨的数据，主要受万达广场的商铺签约所带动。虽然上周商品房签约各项数据都出现加大幅度下滑，但是并不意味着市场陷入冷淡，下滑的主要原因是因为前一周的集中签约从而导致基数过大，上周整体来看签约数据是比较合理的，住宅日均签约203套，尚处于年内较高水平。

　　从个盘的签约情况来看，楼市属于整体活跃的态势，个盘中仅塘厦的碧桂园时代城签约套数超过100套，其余签约套数都在50套以下，证明共同支撑市场的是大部分楼盘都有产品释放。永江花园香溪、南峰国际二期和金色华庭三期等开盘劲销的项目都还没进入签约状态，所以后市签约量仍有待释放，“银十”的成色较足。

　　2.2 住宅量价走势：量价齐跌 楼市出现回调

　　上周住宅成交量价齐跌，但从量价走势图来看，签约量仍属于年内高位水平，接近14万㎡，签约均价连续两周下跌，约8114元/㎡ ，下跌的原因主要有两个：一、塘厦碧桂园时代城等8千以下的产品成交比例过高;二、“以价换量”的价格策略仍在持续。

　　2.3 区域住宅成交：塘厦凤岗双双跻身三甲 各区域保持一定热度

　　上周东莞各区域延续较好表现，虽然签约100套以上的区域减少3个，但是除新增的虎门港和谢岗以外，其余各镇区都有成交，证明东莞楼市仍然保持一定热度。前三甲中，毗邻深圳的塘厦和凤岗就占据两席位置，塘厦以碧桂园时代城158套的优异表现打破南城蝉联的局面，凤岗则因锦龙又一城等多个楼盘发力跻身前三。但与各区域成交量表现相比，成交均价则没那么突出，仅松山湖、东城、长安三镇区过万。

　　2.4 商品房各物业类型签约情况

　　2.5 个盘成交排名：塘厦碧桂园独领风骚 前十个盘平均不足50套

　　2.6、楼盘活动：楼盘活动进入蓄客阶段 以业主活动和认筹为主

　　“银十”第三周，东莞楼市进入了暖场和蓄客阶段，活动内容主要以业主活动和认筹为主。譬如皇家公馆的周末High翻天活动，现场举办巧克力DIY、儿童桌球、足球游戏等，香树丽舍的“天才宝贝爱地球”环保活动，恒大御湖的业主乒乓球比赛等都是以业主活动为主，东城万达公馆、东方华府、观澜碧桂园、兰溪谷、大朗碧桂园、城市之门等新盘或旧盘新产品诚意登记和认筹活动。开盘的项目仅长安万达广场1个项目，主推80-140㎡非毛坯华府楼栋组团。其中也不乏一些个盘推出了价格优惠活动，有九龙1号的每周10套特惠以及清华居5套一口价单位。

　　3、新开工工程：中堂新项目动工 塘厦万科棠樾67栋别墅开建

　　上周共有3个项目取得开工许可证，合计住宅面积约9.15万㎡，环比下滑63%，非住宅面积约0.6万㎡，环比下滑85%。分别是中堂的新项目万丰盛商住楼，开工面积约1.02万㎡;桥头的石竹山水园的5-7号楼，住宅开工面积约5.28万㎡;还有塘厦的顶端豪宅项目万科棠樾，共67栋别墅开建，合计面积约2.85万㎡。

　　总结：

　　1、陕西近日出台楼市调控新政，要求商品房利润须控制在10%左右，这是全国首个限利政策。该政策出台，政府旨在引导大家购房理性消费，但是利润“被限制”，产品“质量”是否有保证是个值得深思的问题。

　　2、上周共有5宗商住商服用地在国土资源网进行了挂牌公示，合计出让面积约9.42万㎡。其中出让面积最大的是位于石排镇横山村，唯一的商服用地位于东坑镇的初坑村，另外三宗商住地皆位于石碣镇光明路，属于连体地;而本周有1宗位于凤岗镇的塘沥村，面积约3.43万㎡ 的商住地块将在国土资源交易网进行最后竞拍。

　　3、“银十”逐渐接近尾声，东莞商品房新增供应也放缓了供应步伐。全市共有8个项目有新增供应，其中主要为住宅新增供应的项目有4个，合计住宅新增1187套，面积约7.06万㎡，面积环比下滑6成多，公寓产品占主角;非住宅新增816套，面积约5.14万㎡，面积环比下滑5%，办公产品居多。

　　4、上周住宅量价齐跌，签约1419套，面积约13.82万㎡，环比分别下降22%和25%;签约均价为8114元/㎡，环比下降4%，连续两周下跌3%以上。非住宅签约213套，面积约1.90万㎡，环比分别下降26%和7%，签约均价16623元/㎡，环比大涨59%。

　　5、“银十”第三周，东莞楼盘活动进入暖场和蓄客阶段，全市共有13个项目进行了促销活动，其中城区项目占8个，南城是重点活动区域。

　　6、上周共有3个项目取得开工许可证，分别是中堂新项目万丰盛商住楼、桥头的石竹山水园和塘厦的万科棠樾。合计住宅面积约9.15万㎡，环比下滑63%，非住宅面积约0.6万㎡，环比下滑85%。