瑞峰：“金九银十”完美落幕 本月开局续良好形势

　　瑞峰置业11月第一周东莞楼市报告

　　(2012.10.29—2012.11.4)

　　一、一周经济运行和房地产动态

　　10月PMI为50.2% 重回荣枯线以上

　　10月，中国制造业采购经理指数(PMI)为50.2%，比上月上升0.4个百分点，重新回到临界点之上。分企业规模看，大型企业PMI为50.9%，比上月上升0.7个百分点，连续2个月位于临界点以上，是本月制造业经济总体回升的主要动力;中型企业PMI为49.3%，比上月下降0.5个百分点;小型企业PMI为47.2%，比上月回升0.5个百分点。

　　28部门联手起草国土开发宪法 年内上报国务院

　　《全国国土规划纲要(2010~2030)》已经完成初稿框架，即将上报国务院。规划将依据中国未来20年的发展目标和环境资源承载能力，规范区域职能，并划定限制开发和禁止开发区域。规划的起草工作由国家发展改革委、国土资源部牵头，财政部、环保部、住房和城乡建设部等总计28个中央有关部门共同参与，目前，国家发改委和国土资源部正在对规划进行最后修改，完成后将直接呈报国务院。

　　央行表示:必须坚决抑制投机投资性的购房需求

　　11月3日，央行发布了今年第三季度《中国货币政策执行报告》。报告指出，下一阶段，央行将继续实施稳健的货币政策，增强调控的前瞻性、针对性和灵活性，加强预调微调，把握好经济增长、物价稳定和风险防范三者的平衡，重在保持货币环境的稳定，为市场经济自身的调整和稳定机制发挥作用创造条件。

　　楼市政策悄然调整 20多城市调公积金贷款额度

　　在“银十”接近尾声之际，不少地方的楼市调控政策悄然微调。全国已有20多个城市上调了公积金贷款额度。深圳市从9月28日开始就将住房公积金贷款由原来的80万元提高到90万元。昆明市也表示将提高贷款最高额度，放宽公积金贷款还款年限。公积金互贷也在越来越多的城市中推开。武汉从10月20日起，在外地用商贷购房，也能提取武汉住房公积金。除此之外，珠三角及湖南长株潭、沈阳、北京等城市也加入到公积金异地互贷的行列。

　　东莞新火车站增两快道通市区 道路升级六车道

　　位于石龙的东莞新火车站有望于年底前非毛坯完毕，而一旦这个东莞新火车站投入使用，R2线与广深铁路成功对接之后，市民就可以更为方便地从市区乘坐地铁、再换乘火车直达香港。为配合解决新火车站建成后带来的大量车流，新火车站周边道路将进行规划升级改造。其中石龙侧环湖路、温泉路升级改造为双向六车道，路宽30米;岭南东路拓宽至40米，双向六车道。西湖三路南侧、岭南东路西侧新增规划一路、规划二路通过下穿铁路隧道连接茶山石大路，路宽40米，下穿铁路隧道净宽32米，双向六车道。

　　二、土地市场

　　1、上周土地成交信息：汇景沙田再扩版图 底价擒获3.04万㎡商住地

　　上周东莞市汇景凯伦湾房地产开发有限公司轻松以底价4390万元拿下了位于沙田镇民田村约3.04万㎡的商住地块，折合楼面地价为1110.6元/㎡。该地块位于沙田镇沙田大道附近，周边沙太路、进港大道、工业大道等主要交通干道交错纵横。交通便利，周边配套齐全。目前，汇景地产在沙田民田村已经成功开发了汇景御海蓝岸项目，在售产品别墅参考均价为15000元/㎡，洋房参考均价为7100元/㎡。此次拿下的地块临近汇景御海蓝岸，将成为汇景集团在沙田第3幅扩大版图的地块。前两次分别是去年5月和8月斩获的两宗民田村商住地块。

　　2、本周土地待拍信息：塘厦第四宗商住地待拍 楼面地价为2767元/㎡

　　今年塘厦的第四宗商住地，编号为2012WG047，位于蛟乙塘村的商住地块将于本周进入最后的交易环节。该地块出让面积约5.13万㎡，起始金额约2.55亿元，起始楼面地价约2767元/㎡。此地块交通方便，位置优越。西面为莞深大道，南面为蛟坪大道，东靠中信观澜凯旋城项目，而观澜凯旋城项目拿地时的楼面地价约2804元/㎡。近两年塘厦品牌开发商云集。碧桂园集团、万科地产、珠江投资、金众地产不约而同扎堆塘厦楼市，塘厦市场甚至于整个临深片区的竞争已达白热化阶段。

　　3、上周土地出让公告信息：万江首宗商住地出让 面积仅5294㎡

　　上周，编号为2012WG055，位于万江区上甲社区的商住地在东莞国土网进行了公示。出让面积仅5924㎡，容积率在1与2之间，起始价为1784万元，起始楼面地价为1500元/㎡。这是今年万江出让的第一宗商住地块。此地块位交通便利，位于环城西路与汾溪路的交汇处。临近万江河，配套设施齐全，周边有汾溪河畔公园、万江上甲体育公园等。

　　4、出让预告信息：百万平米土地即将入市 塘厦虎门港成供地大户

　　东莞最新的土地预告—东土交(预告)【2012】8号于上周在东莞国土资源局进行了公示。本次公示共有17宗109.63万㎡的土地即将挂牌上市，其中商住地共有6宗，出让面积约42.62万㎡，集中分布在寮步凫山村和塘厦大坪村热门的区域。6宗出让的商住地面积都较大，最小的是位于寮步凫山，面积约4.9万㎡，是今年第一宗纯商住地出让，同一区域的另一宗商住地出让面积约6.84万㎡。此次寮步公布的土地地理位置都比较临近松山湖，随着近期寮步市场的热度不断上升，以及其地理优势，或将顺利成交。此次公告中最引人瞩目的是4宗塘厦大坪村的地块，合计出让30.88万㎡的商住地必将引起全城热议。其中面积约5.09万㎡和8.92万㎡的地块是今年7月流拍的，其因价格太高而无人竞拍。此次再次出让政府是否降价或将关系着地块的交易结果。另外两宗，一宗面积约10.81万㎡，是本次公示商住地中货真价实的“巨无霸”;另一宗出让面积也不小，面积约6.68万㎡。目前，塘厦作为莞深融城的第一站，已逐步成为东莞楼市最火热的片区之一。品牌开发商聚集，住宅项目扎堆上市，今年塘厦新增供应达到了井喷。曾出过“高价地”的大坪村拥有优越的地理交通和环境资源优势，一直以来都是塘厦的豪宅区。面对如此优质的地块，开发商应保持冷静的头脑，理智拿地。

　　预告中还显示 ，虎门港立沙岛将出让8宗，面积约45.63万㎡的工业用地;石排出让一宗约4.72万㎡的工业用地，和一宗面积约13.33万㎡的普通仓库用地;东莞出让面积约3.33万㎡的工业用地。总的来说，此次预告的土地，不管是商住地还是工业工地，出让面积都很大。或因临近年关，政府不但加大了土地的供应，还加大了优质地块的出让，以促成交。

　　三、房地产市场

　　1、新增供应：新增供应环比下滑5成多 3大纯新项目上周上市

　　伴随着旺季十月的结束，新增供应再次回归正常。上周共有8个项目有新增供应，其中住宅新增1206套，面积约13万㎡，环比下滑55%;非住宅新增130套，面积约3.36万㎡，环比下滑41%。3大纯新盘上周上市，分别是寮步的鼎峰花漫里，新推1栋的120套85-88㎡两房和72套117㎡三房的洋房产品，参考均价为6500元/㎡;虎门外滩一品推出256套114-125㎡三四房的新品;凤岗名流印象花园则在上周推出104套88㎡、120㎡的平层产品，及96套88㎡、130㎡的复式产品，参考均价8500元/㎡。另外恒大御湖上周又有推货动作，新增204套81-137㎡两至四房的产品;祥利上城新增192套86-88㎡的两房产品;富恒浅水湾102套102-154㎡新品上市;以及丰泰橡树溪谷新推40套212-380㎡的联排别墅，这也是上周唯一的别墅新增项目。

　　2、成交情况

　　2.1商品房整体签约情况：“金九银十”完美落幕 十一月开局良好

　　上周住宅签约1773套，仅比10月最后一周少19套，签约面积基本持平，住宅市场延续热闹势头，日均签约量高达253套，均价也企稳回升，上升3个百分点至8297元/㎡。在全国楼市经过7、8月井喷之后，“金九银十”各地楼市普遍出现下滑，而东莞以连续5个月创同期最高纪录，东莞楼市再一次走出独立行情，创下楼市神话;而上周的住宅成交表现则为“金九银十”划上了一个完美的句号，同时也为十一月取得良好的开端，让业内对年末寄予了厚望。

　　从成交的楼盘来看，“国庆长假”期间或前后开盘的楼盘大部分得到释放，而楼盘营销活动也逐渐转向以认筹和蓄客为主，因为在房企看来，年末及元旦前的冲刺是最后一场硬战，做好充分的准备是十分必要的，所以预计住宅市场签约在未来几周内会逐步有所回落，但不排除万科或万达等这种大品牌开发商保持“高速运作”，抢占市场，这或许还能给市场带来一阵惊喜。

　　住宅市场或将迎来降温，而非住宅市场或将迎来出货的好时机，因为今年很多营销动作都集中在了住宅上，而致使非住宅的供需出现失衡状态，买方市场和卖方市场对此出现了分歧;但是住宅成交如此热闹似乎昭示着东莞楼市强大的消化力，所以未来非住宅的价值或将经历一个逐步被认可的过程，而开发商所需要做的或是像住宅一样，进入一个“精准营销”的时代。

　　2.2 住宅量价走势：成交量连续冲击年内最高水平 均价稳中有升

　　从量价走势图来看，住宅成交最近四周有三周都处于年内最高水平，楼市热闹程度不言而喻。上周住宅成交量达17.61万㎡，与前一周基本持平，成交仍主要系南峰国际二期、碧桂园时代城等“十一”前后开盘的楼盘签约，预计十一月未来几周签约量或将出现回调，但幅度不会太大，高位运行基本可以确定为今年下半年的主基调。价格方面更加稳定，上周8298元/㎡，近段较长时间均在去年均价水平附近徘徊，预计短时间内也不会有大的波动。

　　2.3 区域住宅成交：南城扩容厚街受惠 上周分列冠亚

　　南城以353套的绝对优势稳居区域住宅签约排名第一位，其中西平板块表现最为抢眼，恒大御湖、金色华庭和中信森林湖分列个盘签约排名3-5位，均价出现小幅回落，跌破9000元/㎡。南城以当仁不让的姿态领跑，同时近年来城区扩容取得明显成效，南城郊区乃至厚街区域楼市也受惠不少，出现一段时间的真空期之后，近段时间厚街成交可谓如火如荼，上周更是凭借南峰国际二期新品以及海逸豪庭的出色发挥再度登上次席宝座。区域住宅价格方面近段时间过万区域有所减少，上周仍然是三个，分别是松山湖、东城和长安，近段时间没有特别高端的楼盘入市或者签约是主要原因。

　　2.4 商品房各物业类型签约情况

　　2.5 个盘成交排名：南峰国际摘冠 西平板块三盘入列前五

　　2.6、楼盘活动：楼盘活动迎来新一轮蓄客期 样板房开放和认筹为主

　　随着国庆前后开盘楼盘签约陆续释放，新一轮蓄客期开始上演，上周末楼盘活动主要以认筹蓄客为主。有样板房开放、认筹优惠活动、业主活动、新品发布会、特价优惠活动等。其中上周多个项目新的样板房开放，有国际巨星吴佩慈助阵东城万达广场的殿堂级奢装板房开放盛典;汤宝如亲临Hello小城的68-99㎡样板房开放;锦绣山河四期【观园】140-216㎡的洋房样板房开放;以及长安万科广场天誉新奢派华宅样板房长安首映等。进行认筹活动的有鼎峰尚境380-418㎡的环山别墅;中天城市之门40-50㎡的公寓;北大资源御湾的87-177㎡【阅海楼栋】洋房新品、二期273-546㎡【瀛台】别墅。特价优惠活动的有君御旗峰、上东国际公园1873、万科紫台金街二期、恒大御湖等。此外，还有江畔豪庭举行新品发布会，和皇家公馆举办小朋友的梦幻生日会等业主活动。

　　3、上周无新开工工程

　　总结：

　　1、10月中国制造业采购经理指数(PMI)时隔两月之后重回50%荣枯线以上，报50.2%，较上月上升0.4个百分点。PMI好转，经济拐点已经出现，未来经济环境将有较大改善，对房地产或整个中国经济再度腾飞有大的利好作用。

　　2、汇景凯伦湾在沙田再扩版图，轻松以底价4390万元拿下了位于沙田镇民田村约3.04万㎡的商住地块，折合楼面地价为1110.6元/㎡。位于塘厦镇蛟乙塘村的商住地块将于本周进入最后的交易环节，这是今年塘厦出让的第四宗商住地块。最新的土地预告东土交(预告)【2012】8号上周公示，约109.63万㎡土地即将入市，商住地占四成，约42.62万㎡。

　　3、伴随着旺季十月的结束，新增供应再次回归正常。上周共有8个项目有新增供应，其中住宅新增1206套，面积约13万㎡，环比下滑55%;非住宅新增130套，面积约3.36万㎡，环比下滑41%。

　　4、上周住宅量稳价升，合计签约1771套，面积约17.59万㎡，签约均价为8298元/㎡，环比上涨3%;非住宅签约237套，面积约1.16万㎡，环比分别上涨25%和下降47%，签约均价16623元/㎡，环比上涨8%。

　　5、随着国庆前后开盘楼盘签约陆续释放，新一轮蓄客期开始上演，上周末楼盘活动主要以认筹蓄客为主：样板房开放、认筹优惠活动、业主活动、新品发布会、特价优惠活动等。

　　6、上周无项目取得新开工许可证。