十八大为楼市赢发展契机 金九银十将旺势推向高峰

　　合富辉煌东莞2012年10月楼市总结

　　楼市综述

　　“十八大”为楼市赢得发展契机 “金九银十”将成交旺势推向高峰

　　2011年中国楼市遭遇史上最严厉调控，2012年楼市调控力度整体维持2011年水平。在巩固调控成果的大前提下，今年楼市政策出现定向性适度宽松，即继续打击投资投机，支持合理购房需求。今年以首次置业为主的刚需得到积极释放，支撑楼市成交。而今年稳定的楼市政策环境，与保卫“十八大”不无关系，今年楼市赢得难得的发展契机。

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年10月东莞一手住宅网签面积高达61.4万平方米，约6200套，超过9月份，达到年内签约最高记录，在历史上月度成交量排名第五。这意味着今年东莞创下了连续6个月(5-10月)月成交量超50万平方米的历史最高记录，堪比楼市最疯狂的2007年。数据上相同的是2007年和2012年5-9月均月成交超50万平方米，所不同的是07年成交量基数高于2012年。2007年曾创下连续7个月(5-7月)成交量超70万平方米，而2012年则表现较均匀，5-10月成交量普遍集中在55-60万平方米。

　　之所以今年创下连续6个月成交平稳在55-60万平方米高水平，有以下几大原因：一。“十八大”在11月8日的召开，稳定了全年的政策预期，房地产赢得了难得的持久的发展契机，尤其刚需受到政策倾斜表现突出;二。2010-2011年两年东莞楼市整体处于“供应偏紧”态势，即楼市供应节奏跟不上楼市需求，而在2011年四季度开始楼市供应增加的情况下，累积的需求逐渐得到释放;三。东莞区域楼市发展不平衡，部分区域楼市处于较严重的供不应求，在今年供应改善的情况下，部分区域成交热闹支持全市成交。四。今年楼市供应结构发生着变化，刚需产品供应比重有所增加，迎合了当前楼市政策要求。五。2012-2013年东莞供应量较大已经成为开发商普遍共识，而在东莞宏观经济面短期内无明显改观的局面下，全市市场容量将难有实质性突破，因此开发商采取“抢占客户、走量为先”的谨慎稳妥路线，打破传统楼市淡旺季，出货意愿较明显，定价较为理性，楼市需求得到持续积极释放。六。2011年第四季度东莞楼市成交跌入冰点，开发商信心受到严重动摇，大大放慢了2012年上半年开发步伐。在楼市超常回暖的形势下，上半年普遍开工节奏跟不上，下半年开发商抓住回暖行情，积极出货。

　　2012年剩下最后两个月，东莞楼市全年态势已基本清晰，在不出意外的情况下，11-12月成交量仍将可观，房价亦以平稳为主。预计2012年全年 “供求价”均会表现平稳和平衡。一手住宅供应量和成交量将会维持在550万平方米上下，表现较2011年小幅增加，房价仍然会保持与2011年不相上下，维持在8200元上下水平。

　　5-10月连续6月成交超50万平方米，创历史第一

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年10月东莞全市一手住宅供应面积约58.1万平方米，较9月有所回落;签约面积约61.4万平方米，较9月略有增加，并创下年内最高峰及历史第五高峰。从持续的时间来看，今年5-10月连续6月成交超50万平方米创历史第一。

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年10月东莞全市一手住宅网签均价约8231元/平方米，从图中很明显看出，自从2010年10月开始东莞房价从此步入“8000”大关，并且持续至今一直保持在8200元上下不变。东莞房价呈现较为明显的平稳态势，过去的两年里房价维持平稳。

　　10月：120平方米以下刚需产品供应持续增加 2012年供应结构已经发生变化

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年10月120平方米以下户型供应比重高达80%，主要体现在70平方米以下户型的增加。今年以来公寓产品供应量较往年有较大幅度的提升。相对于2011年，今年121-140平方米户型供应比重有所下降，此类产品以首改需求为主，在二套房政策限制下，首改需求受到了政策抑制，首付六成将一部分需求拒之门外。同时注意到，141平方米以上大户型比重仍然居高水平。今年1-10月141平方米以上大户型供应比重达18%，较2011年减少4个百分点，减幅不是太明显。在二套房、三套房、限购政策等不放松的情况下，东莞普通大户型销售仍将面临困难。

　　前10月: 史上罕见“供、求、价”三稳

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年1-10月全市一手住宅新增面积约469万平方米，同比基本持平;1-10月全市一手住宅网签面积约459万平方米，同比略减1.7%，去年11-12月为东莞楼市成交谷底期，今年11-12月则会保持销售旺势，因此今年全年销售量超过去年大势已定;1-10月全市一手住宅网签均价约8217元/平方米，同比基本持平.去年至今，东莞房价整体平稳在8200元。今年出现史上罕见的“供、求、价”三稳现象，供应量、销售量和成交价与去年同期比较均表现不相上下，变化幅度均在2个百分点以内。

　　楼市成交形势持续向好 今年东莞成交量铁定超去年

　　2012年春节后，东莞楼市销售形势持续向好，持续时间长达10个月。1月萎缩幅度高达-75%，前2月调整为-54%，前3月调整至-35%，2012年1-3月东莞楼市成交状态得到跳跃式的改观，奠定了开发商对2012年后市的信心。今年稳定的政策环境，为房地产发展提供机会，东莞楼市成交持续走高，截至10月累积同比减少幅度减少至-1.6%。2011年11-12月东莞楼市成交急转直下，两个月累积签约面积仅52.6万平方米，而今年11月份仅一个月签约面积乐观预计能超50万平方米。这意味着，今年东莞成交量将铁定超过去年。

　　库存水平仍处低位 房价受支撑

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，截至10月31日全市一手住宅库存面积约500万平方米，比9月略有回落，过去的一年以来，东莞库存水平波动较小，集中在470-500万平方米之间，处于适度宽松的库存水平(消化库存时间不到一年)，在此库存背景下，只要政策保持稳定，房价基本无下行压力。

　　热销集中具有地段、品牌和性价比优势楼盘

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，前10月住宅签约金额前10名楼盘中，以品牌开发商居多，如万科、中信、恒大、保利、万达等。地段优越楼盘热销，如万科金域华府、万达广场等。资源优势楼盘热销：如保利红珊瑚、中信森林湖等;性价比高楼盘热销，如蔚蓝城邦、江山花园等。

　　签约金额前10名项目总金额占全市比重达26%，楼盘分化现象较明显，3%的楼盘销售了26%的市场份额。

　　万科以过半百亿元稳居房企榜首

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，1-10月全市住宅网签金额前十名开发商，万科地产以过半百亿元稳居东莞榜首，连续三年保持14%左右比重份额。前十品牌开发商居多，如万科地产、中信地产、保利地产、和记黄埔等。今年开发商分化现象也较明显，5%开发商占据了市场43%的份额。

　　10月区域分化较明显，塘厦、厚街和南城楼市成交表现突出

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，从成交量增幅来看，2012年10月表现较突出的区域为塘厦、厚街和南城，此三大区域成交量全市排名前三，同时也是较9月增幅较明显区域。塘厦和厚街是今年东莞楼市增长热点区域，其共同原因为品牌开发商的强势进入，10月几大品牌楼盘热销支撑全市成交量。如万科进入厚街，万科及碧桂园重点布局塘厦等。10月东莞成交区域分化较明显，除了塘厦、厚街、南城和大朗等镇以外，普遍区域成交量较9月略有回落。

　　10月住宅新增供应主要集中在市区及西南片区(厚、虎、长)

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年10月全市有19个项目有新增供应共6121套， 其中四大城区新增供应共803套，仅占全市的13%。新增供应的产品类型中洋房4967套，公寓1131套，别墅23套，公寓环比9月756套增加50%，主要是碧桂园时代城、联冠广场及东骏朗晴居有为数不少的公寓产品供应，而别墅供应则继续在低位徘徊。东莞南部区域的地理位置优势日益凸显，10月供应区域以西南部和东南部的供应比较突出，如东南片区(清溪、凤岗、塘厦)项目未来将以走量为主，3个项目总供应套数高达1928套，占市区总套数31%。另外西南片区(厚街、虎门、长安)总套数1732套，占住宅供应总套数28%。