东莞镇区新项目纷纷面市 整体市场维持强劲势头

　　一、楼市观察

　　一周商品房成交回顾：

　　据东莞中原市场研究部监测数据显示，本周(2012.10.29-11.4)商品房成交面积18.77万㎡，环比下降5.33%，同比上升126.67%;成交套数2010套，环比上升1.41%，同比上升112.03%;成交金额16.47亿元。

　　本周住宅成交面积17.61万㎡，环比下降0.13%，同比上升135.78%;成交套数1773套，环比下降1.06%，同比上升132.98%;成交金额14.61亿元。本周非住宅成交套数237套，成交面积1.16万㎡，金额1.86亿元，成交均价16060元/㎡。

　　价格方面，本周住宅成交均价为8297元/㎡，环比上升2.72%;同比上升2.58%。其中普通洋房成交均价为7131元/㎡，高端洋房为9182元/㎡，豪宅洋房为11469元/㎡，别墅为15900元/㎡，公寓为9447元/㎡。

　　本周镇区全新项目纷纷上市成供应亮点，刚需盘仍唱主角。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞商品房供应1439套，面积合计14.51万㎡。9月中旬以来，东莞楼市供应持续爆发增加。过去5周，东莞商品房供应均在2000套以上。本周供应量出现了明显放缓，这主要与开发商安排的推货计划有关。金九银十向来是房地产销售的旺季，往往呈供需两旺的局面。从今年9月和10月的成交量也确实印证了这点。由于项目工程进度影响，个别项目未能赶上金九银十节点而押后入市。

　　镇区全新项目纷纷入市，成为本周新增供应的一大亮点。如虎门的外滩一品供应256套洋房、23套商铺和102个车位，面积总合计3.52万㎡;凤岗的名流印象花园供应200套洋房、27套商铺，面积总合计2.06万㎡，凤岗还有祥利上城供应192套洋房和27套商铺，面积总合计1.75万㎡;寮步的鼎峰花漫里供应192套洋房和27套商铺，面积总合计2.37万㎡。这些项目均是镇区的全新上市项目。

　　供应产品结构上，洋房依旧占主导地位，供应1166套，超过8成。从供应洋房的户型结构来看，两房供应476套，占比40.82%，三房供应425套，占比36.45%，四房供应245套，占比21.01%，复式供应20套，占比1.72%。其中，80-100㎡的刚需两房、三房共供应592套，占比50.77%，超过一半。100-120㎡三房、四房供应439套，占比37.65%。这两类产品占据洋房供应总量的88%。此外，120-140㎡的改善产品供应100套。整体而言，刚需盘仍旧唱市场主角，首次改善和改善产品持续入市。

　　临近年底，市场成交热度不退，整体表现强劲。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅成交1773套，环比上周下降1.06%，同比上升132.98%。住宅成交面积17.61万㎡，环比上周下降0.13%，同比上升135.78%。与上周相比，本周东莞住宅成交出现微小下降，同比去年同期，出现大幅增长。住宅成交1773套，属于今年以来排名第三的周次成交记录。价格方面，本周住宅成交均价为8297元/㎡，环比上升2.72%;同比上升2.58%。

　　本周东莞住宅有169个成交记录，日均成交253套。其中，成交套数在20套以上的楼盘有23个，日均成交超过1套的共有64个记录。从这个角度来说，市场仍然维持旺季中旺盛的成交记录。本周住宅成交呈量微跌价小幅上升局面。进入11月份，整体市场交投热度不退，表现强劲势头，主要原因如下：其一，为冲刺完成“金九银十”的出货目标，开发商推货热情保持高涨。其二，供应上的持续放量，房源选择性加大，尤其全新项目的面市大大提高购房者的积极性。据东莞中原研究部监测数据显示，截止到10月31日，东莞住宅库存可售项目有317个。供应上的持续放量，在售项目也在逐步消化，为楼市成交打下了坚实的基础。其三，新盘入市推出部分中小户型，低价单位吸引了一部分刚需置业。这部分项目价格合理又处于热点区域，普遍走货良好。较高的成交量集中在南城、塘厦、凤岗等热点区域，如厚街的南峰国际二期本周签约137套，均价为6000元/㎡，塘厦的碧桂园时代城签约105套，均价为7200元/㎡(非毛坯修价)，南城的恒大雅苑签约70套。

　　市场营销转平淡，诸多新项目进入形象推广和储客阶段。

　　据不完全统计，本周东莞有10个项目推出大小不同的营销活动。前段时间，东莞已有不少项目集中开盘，释放了一轮的客户资源，本周开盘或加推的项目明显减少，市场营销也转平淡。从周六、日的营销活动来看，本周的楼盘活动主要一些全新面市的新项目推出的一些储客活动，以样板房开放和新品发布会为主要形式。

　　明星助阵是房地产屡见不鲜的营销方式，而且是开发商惯用的一种营销手段。这种手法虽不能为项目带来直接的成交量，但确确实实为楼盘带来一定的人流量。尤其对于一个全新上市的项目来说，也能达到一定的宣传推广效果。本周明星营销的楼盘有常平的哈啰小城样板房开放，汤宝如亲临现场;东城万达公馆样板房开放，吴佩慈亲临;中堂的粤丰江畔豪庭举行新品发布会，风水大师麦玲玲亲临现场等。此外，还有锦绣山河观园样板房开放，万科广场样板房开放。诸多新项目已进入形象推广和储客阶段。

　　地产股反弹超于预期，后市成交仍可观。

　　地产板块从10月29日结束两日下跌翻红以来，已经连续5日录得涨幅，累计涨幅达到8.5%，仅仅近三日的涨幅就达到6.48%，领涨大盘，成交量也呈现急速放大的趋势。上周四和周五资金持续大幅流入地产板块。数据显示，近5日地产板块的资金流入量达到16亿元。

　　地产板块连续大涨，三季报超预期被认为是上涨原因之一。回归到东莞市场来看，东莞住宅成交已连续6个月突破50万㎡以上，10月份的成交量更是创年内月份成交新高的61万㎡。从当前成交情况来看，今年1-3季度万科等地产成交金额同比去年有所增加。金九银十，不少开发商基本完成阶段性的出货目标，资金压力相应放缓。但同时进入第四季度，全年销售任务仍旧繁重，开发商仍旧采取以价换量策略。当前东莞楼市的供应量也相当可观，预计后市市场成交较为理想。

　　目前全国已有约30个城市微调公积金政策，上调贷款额度与放宽贷款限制是最主要的两个方向。党的“十八大”即将召开，会后或会出台更多针对楼市的宏观调控政策，未来楼市发展走势仍然紧随国家宏观调控。

　　二、一级市场

　　本周土地交易信息：

　　2012年10月30日，编号2012WG046的沙田镇民田村地块，最终被东莞市汇景凯伦湾房地产开发有限公司以底价收入囊中，该地块占地面积3.04万㎡，容积率小于1.3，成交总价4390万元，折合楼面地价1111元/㎡，该地块为R2(二类居住用地)，地块商业建筑面积不得超过计容建筑面积的5%。

　　虽然汇景集团发迹于厚街，但是近几年对沙田房地产市场的战略重心愈加明显，首先是2010年6月通过协议出让的方式取得沙田镇民田村商住地块，地块面积5.12万㎡，也即是目前沙田在售的别墅、洋房大盘汇景•御海蓝岸，此后在2011年5月、8月再在民田村斩获两幅地块扩大版图，当时楼面地价分别是1521元/㎡、1110元/㎡，远高于佳兆业齐沙村地块600多元/㎡的价格，汇景集团此次拿地，显然是造城运动的进一步升级。

　　本周挂牌土地信息：

　　三、二级市场

　　1、新增供应

　　本周新增供应项目：

　　2、商品房总体成交

　　本周商品房总体成交情况：

　　本周(2012.10.29-11.4)商品房成交面积18.77万㎡，环比下降5.33%，同比上升126.67%;成交套数2010套，环比上升1.41%，同比上升112.03%;成交金额16.47亿元。

　　本周住宅成交面积17.61万㎡，环比下降0.13%，同比上升135.78%;成交套数1773套，环比下降1.06%，同比上升132.98%;成交金额14.61亿元，成交均价为8297元/㎡，环比上升2.72%;同比上升2.58%。

　　本周非住宅成交套数237套，成交面积1.16万㎡，金额1.86亿元，成交均价16060元/㎡。

　　3、物业类型成交

　　本周各物业类型成交情况：

　　4、住宅成交量价走势

　　本周(2012.10.29-11.4)住宅成交1773套，成交面积17.61万㎡，成交均价为8297元/㎡，环比上升2.72%。本周住宅中位数价格为7253元/㎡，环比上周7203元/㎡，上升0.69%。

　　5、住宅成交单价区间分布

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1773套，其中成交价格在5000元/㎡以下共有80套，占比4.51%;成交价格在5000-6000元/㎡共有321套，占比18.10%;成交价格在6000-7000元/㎡共有348套，占比19.63%;成交价格在7000-8000元/㎡共有376套，占比21.21%;成交价格在8000-9000元/㎡共有242套，占比13.65%;成交价格在9000-10000元/㎡共有172套，占比9.70%;成交价格在10000元/㎡以上共有234套，占比13.20%。

　　6、区域住宅成交

　　本周各区域住宅成交情况：

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1773套，成交面积17.61万㎡。从各镇街成交情况来看，本周共有32个镇街有成交记录，其中成交套数在40套以上的有南城、厚街、塘厦等14个镇区，成交套数在10-40套的有道滘、樟木头、莞城等10个镇区，成交套数在10套以下的有石龙、石排、企石等8个镇区。其中排在前列的镇街有南城353套、厚街256套和塘厦178套等。

　　从各镇街住宅成交均价来看，成交均价在10000元/㎡以上的有东城、松山湖、长安3个镇区，成交均价在8000-10000元/㎡的有虎门、莞城、南城等6个镇区，成交均价在6000-8000元/㎡的有凤岗、樟木头、万江等9个镇区，成交均价在6000元/㎡以下的有石碣、高埗、大朗等14个镇区。

　　7、各住宅类型成交

　　8、楼盘成交排行

　　本周洋房成交情况(前10名)：

　　本周公寓成交情况(前10名)：

　　本周别墅成交情况(前10名)：

　　本周商铺成交情况(前10名)：

　　本周写字楼成交情况(所有项目)：

　　本周车位成交情况(前10名)：

　　9、开工信息

　　本周项目开工信息：(无)

　　四、东莞中原地产代理部分楼盘最新动态

　　★个案名称：中熙弥珍道

　　本周主题：抄底2012换房大行动，楼栋热销

　　下周预告：无

　　地段：南城西平社区东骏路16号

　　主推户型：120㎡-145㎡

　　中熙弥珍道由中熙房地产开发，项目位于南城西平社区,占地33660平方米，以高档洋房为主。建筑面积12万多平方米，容积率2.5，建筑密度45%。主力产品：75-83㎡二房、97-133㎡三房和143㎡四房，另外还有40-50㎡商务公寓。本周推出“抄底2012换房大行动”活动， 120-145㎡楼栋热销全城。

　　★个案名称：江南第一城

　　本周主题：加推20套精选单位

　　下周预告：无

　　地段：南城区金丰路10号

　　主推户型：110-160㎡

　　江南第一城是宏远地产继江南世家、江南雅筑之后，又一个旗舰式项目，可谓全面升级的江南庭院社区。打造40万㎡社区，十年耕耘，大社区犹如一站式巨型超市，衣食住行通通妥贴。包括有南城文化广场、金丰体育公园、滨江体育公园，南城富民步行街、宏远酒店、宏远批发市场、宏远菜肉市场、宏远沿河路住宅区、宏远外国语学校、宏远幼儿园、南城阳光小学等一系列各种配套设施，生活非常便利。本周加推20套精选单位。

　　★个案名称：中信.御园

　　本周主题：周六常平高尔夫球比赛

　　下周预告：无

　　地段：东城区黄旗山北麓迎宾路3号

　　主力户型：670-900㎡南中国顶尖富豪独栋别墅

　　中信御园坐落在迎宾路上、黄旗山下、背靠市政公园、距离东城区政府不足1公里的东莞传统富人区，位于东莞市迎宾路及东邻石井路交汇处。总占地约14万㎡，总建筑面积约 11.9万㎡，建筑容积率0.57, 建筑密度23.25%，绿化率约45.12%。共155套独栋别墅，户型面积约670㎡～900㎡。项目依山而建，人临水而居，南加州西班牙风格建筑，三大景观轴线顶级园林，营造座山而居的自然景观氛围，形成了优美的生活空间。本周六在常平举行高尔夫球比赛。

　　★个案名称：中信·森林湖

　　本周主题：金岩石经济讲座

　　下周预告：无

　　地段：南城东莞大道与环城路交汇处

　　主推户型：145—175㎡

　　中信森林湖兰溪谷是中信森林湖的第五期产品，位于森林湖项目的正南端，北面正对森林湖原生态湖泊，南侧紧邻绿色世界、东莞植物园，可远眺水濂山公园。兰溪谷占地17万平方米，总建筑面积51万平方米，总户数约2400户，是由16栋11-33层的高层洋房组成，产品面积从120㎡到400㎡。11月8日，中信森林湖在伯尔曼酒店举行金岩石2013年经济走势的讲座。

　　★个案名称：滨江公馆

　　本周主题：名医进社区

　　下周预告：无

　　地段：万江区莞穗大道万盛花园大门旁

　　主推户型：98-148㎡4房

　　滨江公馆位于万江最繁华最热闹的万龙片区，莞穗大道与蓬庙桥交汇处。23万㎡大盘，一线崛起中的万江城区，高端居住区集中地。超高赠送户型，使用率达145%和8万㎡，再加上英伦纯正台地园林，1000户业主已经入住。目前滨江公馆开盘在即，本周项目现场举行名医进社区活动。

　　★个案名称：东江豪门

　　本周主题：企石镇中心小学老师才艺比赛

　　下周预告：无

　　地段：企石杨屋村

　　主推户型：96㎡2+1房，130㎡3+1房(非合拼)

　　佳兆业东江豪门位于东江南岸，与黄大仙公园隔路相望。东南侧为金椅豪园社区，东北角紧挨企石镇水厂。南面临农民房，西面临路为东江第五水厂。佳兆业东江豪门与东江大道有4米-5米落差。一线东江美景，自然资源丰富，毗邻黄大仙公园，上风上水宝地，生态养生豪宅。户型南北通透，格局方正，超大赠送面积，高实用率，性价比高。本周举行企石镇中心小学老师才艺比赛，现场还有抽奖活动。

　　★个案名称：东魅.蓝山郡

　　本周主题：推出一口价促销单位，4988元起。

　　下周预告：无

　　地段：凤岗镇东深二路与玉泉路交汇处

　　主力户型：75-102㎡楼栋

　　东魅蓝山郡地处凤岗行政中心区，凤岗、龙岗、平湖三城中心重要地带，凤岗重要交通干道东深二路旁。中心区内公共配套齐全，五分钟生活圈内有凤岗政府、学校、酒店、医院、金融机构，还有沃尔玛、铜锣湾百货等大型商场，生活相当便利。 蓝山郡总占地约3.5万平方米，总建面约8.5万平方米，容积率低至1.8，绿化率高达35%，项目共分两期开发。目前开发项目一期约1.8万平方米，由四栋九层高的洋房组成，一梯四户，75-102平方米的二房和三房，户型方正实用，南北通透，其中拥有3500平方米商业配套。本周推出一口价促销单位，4988元起。

　　★个案名称：金地湖山大境

　　本周主题：砸金蛋活动

　　下周预告：无

　　地段：东莞市黄江镇三新村

　　主力户型：120-190㎡洋房

　　金地湖山大境地处黄江新城中心，东莞前庭、深圳后院，莞深高速直达，半小时生活圈辐射莞深。项目山环水绕，内揽200亩纯澈湖泊，外拥近万亩天然山林，是莞深黄金生态轴心上一颗耀眼的明珠。金地湖山大境独具稀缺山湖资源，定位为面向深圳及东莞这两座世界级大都市高端客户的休闲度假别墅级大盘。规划有亚洲最大的绿色生态希尔顿酒店、私家山体森林公园、水岸休闲会所、风情精品商业街、环湖独栋及联排别墅、豪华享受型洋房等。本周项目现场有砸金鸡蛋活动。