东莞楼市成交冲击年内最高水平 均价降7%跌“破8”

　　瑞峰置业11月第二周东莞楼市报告

　　一、一周经济运行和房地产动态

　　十八大:市场配置结合政府保障 加强保障房建设

　　十八大报告提出，建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理。“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度”，阐释了房地产制度“双轨制”的发展目标，不仅从制度层面明确了未来完善方向，同时也对市场走势带来影响。长期来看，信贷、税收等市场化调控手段将成为楼市调控的主体，行政干预性质的措施将逐渐退出，但目前的政策不会有明显松动。

　　30城市微调公积金政策 警惕搅动房价上涨预期

　　大连、深圳等城市将首套房公积金贷款首付比例降至两成，厦门、芜湖、合肥等地上调公积金贷款额度，且上调幅度普遍在15%至25%之间，广东省异地互贷城市增至9个，湖南长株潭、河北、辽宁等省市也于此前先后实施“异地互贷”等。截至目前，我国有近30个城市调整了住房公积金政策，其中，近期多个二三线城市公积金贷款额度上限大幅提升，异地购房公积金还贷也在逐渐铺开。楼市调控政策悄然微调，虽然覆盖面较小，有利于刚需人群，但应警惕非刚需入市推高后期房价上涨预期。

　　多家房企目标超额完成 年底开发商或涨价逐利

　　随着房企三季报以及10月财报的公布，2012年房企业绩脉络已经基本呈现。与一部分中小房企持续亏损步履维艰相比，万科、招商等大型房企业绩增长态势明显。截至目前，世茂、招商、中海、中骏、越秀等多家房企已超额完成了全年目标。从目前情况来看，楼市以价换量已经结束，年底出现降价的可能性基本不存在，在土地溢价已经上涨的情况下，开发商对利润的要求可能更高。

　　因申报价格偏低 广东三成二手房申报价被调增

　　广东省地税局11月10日发布相关信息披露，自2012年4月1日至8月31日存量房交易计税评估系统全面上线运行以来，共审核纳税申报存量房86243套，其中认定申报交易价格偏低且无正当理由的有29833套，占比达35%，纳税人自报交易金额391.14亿元，通过评估系统调增了交易金额54.26亿，增收税额3.03亿元，比按申报价格征收增长26.8%。从前四个月的运行情况看，共有超过三成的存量房(即二手房)被该系统认定申报交易价格偏低且无正当理由，被该评估系统调增了交易价格。

　　市住房公积金管理中心：骗取公积金贷款将取消代办资格

　　根据市住房公积金管理中心近日下发的《关于代办住房公积金贷款业务律师事务所续期备案及有关要求的通知》，鉴于多家代办住房公积金贷款业务律师事务所(以下简称代办律师所)备案将到期，需续期备案的代办律师所要将续期备案的资料递交到中心。逾期不办理的，将视为放弃代办资格。代办律师所编造虚假材料或协助申请人制造虚假材料，骗取住房公积金贷款的，一经查实，即取消其代办资格，通报市相关职能部门，并追究相关法律责任。

　　市委书记：水乡片区要自觉融入大南沙

　　11月11日，十八大代表、东莞市委书记徐建华在接受采访时表示，水乡片区和广州实现对接是必须的，我们自觉地把东莞的水乡放到了广州南部，特别是南沙一带，“我们希望通过和广州的对接，找准在这个更大区域里面，东莞水乡可以承担什么样的功能，能发挥什么样的作用。进而融入大南沙，对接大南沙。”徐建华认为，大南沙是国务院批复的一个大平台，它享受特殊的政策。“我们水乡就算版图不大，享受不到特殊的政策，但我们自觉地把它放到这个大系统里面去，也是更高层次，更大范围的一体化概念。”

　　二、土地市场

　　1、上周土地成交信息：万科塘厦再下一子 旗下永裕房地产底价摘地

　　上周位于塘厦镇蛟乙塘村，编号为2012WG047的商住地块在国土资源交易网进行了竞拍，万科旗下的东莞市永裕房地产开发有限公司以底价2.553亿元轻松将地块收归囊中，折合楼面地价2767元/㎡。地块总面积约5.13万㎡，与中信观澜凯旋城项目距离不远，楼面地价略低于中信去年拿地时2804元/㎡的价格，地块附近有观澜高尔夫球会、塘厦第三小学，距离莞深高速大坪出入口约2公里，地理位置优越，驱车半小时之内可以抵达深圳梅林关。项目可辐射深圳市场，利润空间较大。

　　2、本周土地待拍信息：东坑第三宗商住地待拍 石排8.49万㎡地块本周寻主

　　本周共有两宗商住地块进入最后的交易环节，分别位于东坑镇和石排镇。其中编号为2012WG048，位于东坑井美村的地块是东坑今年出让的第三宗商住地块，前面两宗地块已经成功出让。此次出让的地块位于东坑镇镇中心的井美村，处于二环路和东坑大道交汇处，出让面积约1.6万㎡，容积率在1至2.5之间，起始楼面地价为987元/㎡。生活配置完善，地块附近有东坑汽车站、新供电公司、新天地酒店、新东坑中学、荔香公园等，地块发展潜力大。

　　另一宗出让的商住地块是位于石排镇横山村，出让面积约8.49万㎡，容积率在1与1.9之间，起始楼面地价为1026元/㎡。地块位于石排大道旁，交通便捷;临近东江河，拥有丰富的江景资源。这是自2010年以来，石排镇首次推出的商住地，也是本月出让面积最大的商住地。

　　3、上周土地出让公告信息：寮步流拍地再次入市 近万平商服地公示中

　　已流拍两次的寮步镇坑口村的商服地块，上周又重新在国土资源网进行公示。此地块出让面积9987㎡，容积率小于等于3.77，起始价为5480万元，起始楼面地价为1455元/㎡。位于香市大道与莞樟大道之间，交通便利。此地块第一次出让是在去年的7月份，起始价为6550万元的住宿餐饮(酒店)地块无人问津而流拍，之后土地用途改为商服用地，自降1070万元在今年9月重新入市后仍遭流拍。此地块的第三次入市竞价将在12月上旬进行。

　　三、房地产市场

　　1、新增供应：推货步伐减慢 新增供应连续两周大幅度下滑

　　进入11月，东莞商品房供应市场开始降温，在经过几个月的频繁推货后，新增供应连续两周大幅度下滑。上周全市共有四个项目有新增供应，新增类型主要是洋房产品。住宅新增618套，新增面积约6.3万㎡，环比分别下滑49%和52%。其中，凤岗的金凤豪苑新增洋房354套，户型以77-102㎡的刚需两三房为主，目前参考均价为7500元/㎡。寮步新盘中惠卡丽兰新推136套82-146㎡稀缺复式产品，参考均价为13000元/㎡。石碣富盈盈翠华庭提供68套121㎡新品，参考均价在5100元/㎡左右;虎门丰泰东海山庄二期悦榕东岸新品148-180㎡三四房上市，参考均价10000元/㎡。非住宅新增的是底铺产品，新增18套，面积约658㎡，环比分别下滑86%和98%。

　　2、成交情况

　　2.1商品房整体签约情况：签约数据出现不同程度回落 楼市高温基调不变

　　上周东莞商品住宅签约出现不同程度下滑，其中住宅签约1725套，签约面积约17.42万㎡，环比分别下滑3%和1%;签约均价自8月以来再次跌破8字头，为7693元/㎡，环比下降7%。从成交量上来看，住宅日均签约达246套，仍在高位水平，主要得益于多个邻深楼盘集中签约支撑，但是成交均价出现较大降幅，永江花园香溪价格低至5400元/㎡起，由于其占比过大从而拉低凤岗乃至东莞均价水平。非住宅签约233套，面积约0.92万㎡，分别环比下降2%和21%，均价为15910元/㎡，微降1个百分点;非住宅签约面积降幅较大的原因是办公的签约量较少。虽然各项数据环比都出现了不同程度的下滑，但是前一周的基数普遍较高，住宅签约量仍是年内最高水平之一，从推货情况以及市场周期来看，预计住宅市场会逐步降温，但是楼市火热的基调不变;非住宅市场或将迎来推货的最佳时机，商业市场的价值有待进一步体现。

　　2.2 住宅量价走势：成交量连续冲击年内最高水平 均价降7%跌破8字头

　　上周住宅签约面积达17.42万㎡，环比微降1个百分点，连续3周冲击年内最高水平，楼市亢奋状态愈演愈烈，成交主要系永江花园香溪、碧桂园时代城等泛深镇区个盘集中签约带动，预计未来几周签约量或出现回调，但幅度不会太大，高位运行基本可以确定为今年下半年的主基调。价格方面因永江花园香溪等个盘影响，出现较大降幅，打破近段较长时间8200元/㎡左右稳定的均价，再次下探至7693元/㎡，但预计不会成为主流。

　　2.3 区域住宅成交：凤岗410套强势封榜 长安均价10075元/㎡独过万

　　上周凤岗永江花园香溪签约196套、名流印象花园签约81套、祥利上城签约76套，全镇以410套的总签约量强势领跑东莞各区住宅签约排行榜，均价因永江花园香溪价格拉低至7010元/㎡，较前一周下滑12%。南城随之下滑至第二的位置，主要仍是中信森林湖、恒大御湖等热售楼盘的支撑。价格方面出现较大变数，全市仅长安均价过万，仅10075元/㎡，“万元户”常客松山湖仅9391元/㎡，厚街9745元/㎡，是今年以来均价过万区域最少的一周。

　　2.4 商品房各物业类型签约情况

　　2.5 个盘成交排名：永江花园香溪196套独领风骚 邻深片区楼盘最旺

　　2.6、楼盘活动：年底冲刺率先抢跑 5大项目上周开盘

　　即使“金九银十”已过去，但东莞楼市依然呈现一片火热，各楼盘为年底跑量使出浑身解数来吸引消费者的注意。据不完全统计，东莞上周共有23个楼盘举办了营销活动。开盘、认筹、试驾、生日会、美食亲子活动、拔河比赛、光棍节party、公开课、嘉年华、卡丁车比赛、钓鱼节等活动轮番上阵。上周共有5个项目开盘，分别是虎门悦榕东岸、南峰国际二期、花样年江山、中天城市之门以及碧水天源荔景湾。而富盈WO城二期栖岸、松湖春天花园、万科紫台金街二期、葡萄庄园二期4个项目也在上周进入认筹程序。塘厦两大新盘观澜碧桂园和中信观澜凯旋城又有新动作：观澜碧桂园销售中心和样本房上周开发，主推279-506㎡联排美墅和80-240㎡法式洋房;而中信观澜凯旋城展示区开放，推75-140㎡的三房、四房。此番动作又将使已热闹的临深片区再起风云。特价优惠方面则有恒大御湖的优惠活动以及君御旗峰的特价单位等。

　　3、上周无新开工工程

　　总结：

　　1、尽管多数城市的住房公积金贷款额度客观上存在调整的需要，但住房公积金贷款额度调整的时机与幅度，往往带有较为明显的政策倾向，反映出地方政府的政策意图，有可能会对楼市预期产生影响。

　　2、上周，万科旗下的项目公司东莞市永裕房地产开发有限公司以底价2.553亿元轻松将地块收获位于塘厦蛟乙塘村的商住地块，折合楼面地价2767元/㎡。东坑今年出让的第三宗商住地和本月出让面积最大的石排商住地块将在本周进入最后的交易环节。而已流拍两次的寮步镇坑口村，面积约9987㎡的商服地块，上周又重新在国土资源网进行了公示。

　　3、进入11月，东莞商品房供应市场开始降温，在经过几个月的频繁推货后，新增供应连续两周大幅度下滑。上周全市共有四个项目有新增供应，新增类型主要是洋房产品。住宅新增618套，新增面积约6.3万㎡，环比分别下滑49%和52%。非住宅新增的是底铺产品，新增18套，面积约658㎡，环比分别下滑86%和98%。

　　4、上周东莞商品住宅签约出现不同程度下滑，其中住宅签约1725套，签约面积约17.42万㎡，环比分别下滑3%和1%;签约均价自8月以来再次跌破8字头，为7693元/㎡，环比下降7%。非住宅签约233套，面积约0.92万㎡，分别环比下降2%和21%，均价为15910元/㎡，微降1个百分点。

　　5、即使“金九银十”已过去，但东莞楼市依然呈现一片火热，各楼盘为年底跑量使出浑身解数来吸引消费者的注意。据不完全统计，东莞上周共有23个楼盘举办了营销活动。开盘、认筹、试驾、生日会、美食亲子活动、拔河比赛、光棍节party、公开课、嘉年华、卡丁车比赛、钓鱼节等活动轮番上阵。

　　6、上周无项目取得新开工许可证。