东莞楼市延续良好行情 塘厦凤岗洋房价格战正酣

　　一、楼市观察

　　一周商品房成交回顾：

　　据东莞中原市场研究部监测数据显示，本周(2012.11.5-11.11)商品房成交面积18.34万㎡，环比下降2.29%，同比上升119.97%;成交套数1958套，环比下降2.59%，同比上升102.48%;成交金额14.86亿元。

　　本周住宅成交面积17.42万㎡，环比下降1.08%，同比上升124.29%;成交套数1725套，环比下降2.71%，同比上升107.83%;成交金额13.40亿元。本周非住宅成交套数233套，成交面积0.92万㎡，金额1.46亿元，成交均价15910元/㎡。

　　价格方面，本周住宅成交均价为7693元/㎡，环比下降7.28%;同比下降3.61%。其中普通洋房成交均价为6865元/㎡，高端洋房为8854元/㎡，豪宅洋房为10052元/㎡，别墅为13196元/㎡，公寓为8376元/㎡。

　　年底冲刺再现开盘潮，市场营销造势再起。

　　11月份，整体楼市开局比较理想。11月首周，东莞楼市延续“金九银十”的旺季交投氛围，日均成交200套以上。据不完全统计，本周东莞楼市有不少于15个项目推出各种大小不同的楼盘活动。从本周推货楼盘来看，本周东莞有丰泰悦榕东岸、南峰国际、葡萄庄园、花样年江山和中天城市之门5个项目集中开盘，无全新项目上市，几个项目均属于旧盘加推货量。本周市场再现一轮开盘潮，一方面临近年底，部分开发商冲量加推货量，另一方面，经过一段时间的宣传推广和储客积累，个别项目采取“小步快跑”策略，释放一小波需求。从市场反馈的信息来说，南峰国际二期推出100多套90㎡和130㎡的产品，销售率超过5成。

　　周末楼盘活动方面，市场营销造势再起。正值“双十一”光棍节，楼盘活动比上周也明显热闹起来。从本周暖场活动可分为两大类：一是在售项目推出的一些增加人气的暖场活动，如中熙弥珍道千人拔河大赛盛启，光大锦绣山河举办第二届钓鱼节;富盈世界汇举办“光棍节狂欢party 唱出你的花样年华”活动等。二是未售项目推出的备客和宣传活动，如观澜碧桂园样板房开放，松湖春天举办“少儿钢琴大赛”等。同时，不少开发商针业主举办一些“业主生日会”、“业主答谢会”之类的活动，通过此种形式来维护业主关系，树立良好的口碑，企图实现“老带新”的营销方式。如本周东城万达广场举行“业主答谢会”，香港巨星腾丽名亲临现场;新里城举办“业主生日会”等。

　　本周新增供全是镇区项目，整体供应明显回落。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞仅有4个项目新增供应616套，面积合计6.40万㎡。其中，中惠卡丽兰推出116套80-150㎡的纯复式洋房和10套商铺;凤岗的金凤豪苑推出280套两房、56套三房和18套复式的洋房;丰泰东海山庄供应60套大户型洋房;富盈.盈翠曦园推出68套三房洋房和8套商铺。本周新增供应全是镇区项目，中惠卡丽兰作为全新上市项目。

　　整体供应量明显回落，这是自9月中旬以来供应最低位的一个周次。进入11月，商品房供应量明显回落，这主要原因是金九银十期间诸多项目已集中上市，提前释放了部分供应量。而近期全新项目开盘和旧盘加推的项目有所减少，也导致新增供应回落。

　　市场延续良好交投氛围，镇区项目出货良好。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅成交1725套，环比下降2.71%，同比上升107.83%。本周东莞住宅有158个成交记录，环比上周169个减少11个。本周住宅日均成交246套，保持较为理想的成交记录。

　　本周东莞住宅持续热销，主要原因如下：其一，进入11月，整体楼市热度不退，成交氛围仍存在。再加上，年底开发商加推货量冲量，定价合理，性价比高的项目基本能快速引导购房者出手。其二，镇区项目低价入市，出货能力较强。本周东莞镇区项目成交，占总比的80%。镇区低价项目持续入市，且开发商定价合理，以“6”、“7”字头居多，性价比高，能有效刺激购房需求。如本周较为热销的镇区住宅项目有:塘厦的碧桂园时代城签约96套、寮步的鼎峰花漫里签约68套、虎门的外滩一品签约58套等。其三，全新项目陆续入市，成交量较多的普遍集中在一些新增项目上，支撑整体楼市维持不错的行情。

　　沿深片区引领楼市热点，凤岗上演价格战。

　　近深片区如凤岗、塘厦、樟木头等片区因靠近深圳的地缘优势，深圳客的外溢使得这部分区域直接受益。早在10月份，碧桂园时代城、万科朗润园等项目已在塘厦悄然打响价格战。同样是临近深圳边缘的凤岗近期陆续有新项目入市，使得该片区因产品供应量大、同质化严重而上演一轮价格战。

　　本周凤岗住宅成交410套，塘厦成交140套，两区域共成交550套，占总量的32%。凤岗、塘厦等沿深片区再次成为东莞楼市热点区域。其中，凤岗本周住宅有9个项目成交，整体成交均价为7011元/㎡，这是今年以来第三低的周次成交价格。其中，永江花园均价为6100元/㎡，名流印象花园均价为8200元/㎡，祥利上城均价为7200元/㎡，东魅蓝山郡5400元/㎡，该项目还推出低首付优惠活动。与之前凤岗8、9千的均价相比，这些项目定价相对较低，一场价格战已初现倪端。同时，这部分产品基本是以60-120㎡的刚需产品和120-140㎡的改善型产品，同质化严重。

　　年底各项目阶段性任务不一，价格调整开始出现分歧。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅均价为7693元/㎡，环比下降7.28%;同比下降3.61%。其中，洋房均价为7182元/㎡，住宅中位数为7280元/㎡。本周东莞东莞住宅均价为7693元/㎡，这是连续10周以来住宅价格企稳“8”字后首次回落至“7”字头。

　　从10月以来，市场上各种促销降价和折扣优惠的迹象明显增多。进入年末，迫于市场压力和销售任务，不少房企掀起一轮年底冲量狂潮。本周东莞住宅均价大幅度下滑，回落至“7”字头，主要原因如下：其一，镇区低价项目热销，拉低整体楼价。从本周洋房签约套数排行当中，进入前8名的全是镇区项目。其中，永江花园签约196套，洋房均价为6100元/㎡，排名住宅成交榜第一。祥利上城签约76套洋房，均价为7200元/㎡;鼎峰花漫里签约68套，均价为6500元/㎡。市场上“6“、“7”字头的项目成交明显增多，拉低了整体楼价。其二，个别滞销项目迫于销售任务繁重，大幅降价出售。进入年底，一些尚没达到销售目标的项目出货压力巨大，开发商不得不使出最后的招数——降价。如龙光君御旗峰，开发商对6、8、9号楼的部分单位进行价格调整，打出“8200元/㎡起”的口号，立即引起市场关注，成交也取得了不错的效果，本周该项目的洋房签约均价为8800元/㎡，降幅达25%。其三，降价项目增多，个盘由于房型、楼栋不同出现不同幅度的降价。此外，本周公寓和别墅的成交均价比上周也有较大幅度的下降。

　　尽管年底冲量，不少项目促销力度加大。今年5月份以来，整个东莞楼市都维持一种较为良好的交投氛围。市场相对平静，淡季和旺季的迹象也没有明显突出。不少项目已在良好的市场环境中提前完成年度销售任务，开发商调整销售策略，从走量导向型向利润导向型转变。这导致部分项目在近期出现了涨价迹象，如中信森林湖在国庆期间推出一口价促销单位以来，取得不错的成交效果。本周该项目均价上涨0.68%。年底各项目阶段性任务不一样，价格调整开始出现分叉。有些项目已提前完成一年销售任务，后市会出现价格上涨趋势，而销售任务繁重的项目在第四季度预计还会保留一定的优惠折扣，买方出手的话，仍然存在一定的议价空间。

　　二、一级市场

　　本周土地交易信息：

　　2012年11月7日上午，位于塘厦镇蛟乙塘村的一宗商住商服用地挂牌出让，最终被东莞市永裕房地产开发有限公司以25530万元底价获得，折合楼面地价2767元/㎡。

　　本周挂牌土地信息：

　　三、二级市场

　　1、新增供应

　　本周新增供应项目：

　　2、商品房总体成交

　　本周商品房总体成交情况：

　　本周(2012.11.5-11.11)商品房成交面积18.34万㎡，环比下降2.29%，同比上升119.97%;成交套数1958套，环比下降2.59%，同比上升102.48%;成交金额14.86亿元。

　　本周住宅成交面积17.42万㎡，环比下降1.08%，同比上升124.29%;成交套数1725套，环比下降2.71%，同比上升107.83%;成交金额13.40亿元，成交均价为7693元/㎡，环比下降7.28%;同比下降3.61%。

　　本周非住宅成交套数233套，成交面积0.92万㎡，金额1.46亿元，成交均价15910元/㎡。

　　3、物业类型成交

　　本周各物业类型成交情况：

　　4、住宅成交量价走势

　　本周(2012.11.5-11.11)住宅成交1725套，成交面积17.42万㎡，成交均价为7693元/㎡，环比下降7.28%。本周住宅中位数价格为7280元/㎡，环比上周7253元/㎡，上升0.37%。

　　5、住宅成交单价区间分布

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1725套，其中成交价格在5000元/㎡以下共有127套，占比7.36%;成交价格在5000-6000元/㎡共有319套，占比18.49%;成交价格在6000-7000元/㎡共有381套，占比22.09%;成交价格在7000-8000元/㎡共有343套，占比19.88%;成交价格在8000-9000元/㎡共有278套，占比16.12%;成交价格在9000-10000元/㎡共有141套，占比8.17%;成交价格在10000元/㎡以上共有136套，占比7.88%。

　　6、区域住宅成交

　　本周各区域住宅成交情况：

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1725套，成交面积17.42万㎡。从各镇街成交情况来看，本周共有32个镇街有成交记录，其中成交套数在40套以上的有凤岗、南城、塘厦等14个镇区，成交套数在10-40套的有樟木头、常平、大朗等8个镇区，成交套数在10套以下的有石排、麻涌、桥头等10个镇区。其中排在前列的镇街有凤岗410套、南城190套和塘厦140套等。

　　从各镇街住宅成交均价来看，成交均价在10000元/㎡以上的只有长安1个镇区，成交均价在8000-10000元/㎡的有樟木头、厚街、松山湖等8个镇区，成交均价在6000-8000元/㎡的有茶山、大岭山、东城等10个镇区，成交均价在6000元/㎡以下的有麻涌、常平、高埗等13个镇区。

　　7、各住宅类型成交

　　8、楼盘成交排行

　　本周洋房成交情况(前10名)：

　　本周公寓成交情况(前10名)：

　　本周别墅成交情况(前10名)：

　　本周商铺成交情况(前10名)：

　　本周写字楼成交情况(所有项目)：

　　本周车位成交情况(前10名)：

　　9、开工信息

　　本周项目开工信息：(无)

　　四、东莞中原地产代理部分楼盘最新动态

　　★个案名称：中天.城市之门

　　本周主题：加推新型复式单位

　　下周预告：无

　　地段：东莞大道与莞太路的交界处

　　主推户型：60-63㎡

　　中天城市之门，城市门户首席综合体，东莞大道第一排形象。以优越占位CBD口岸，荣登这座城市的封面。项目集酒店式公寓、SOHO、住宅和商业于一体的商务综合体，融合了居住、商务办公、酒店和购物中心功能，生活、工作、购物、交通都非常便利。本周六加推新型60-63㎡的复式单位。

　　★个案名称：长安万科广场

　　本周主题：VIP登记

　　下周预告：无

　　地段：长安镇长青路

　　主力户型：70-100㎡

　　万科拟将万科广场住宅将打造集商业、写字楼、高层洋房为一体的综合体项目。长安万科中心占地7.5万平米，首批推出130-300平方米的商铺，以及约75-105平方米的高层洋房，同时，项目打算引进东莞第二家IMAX电影院。万科广场住宅处于广深轴线中央，东莞的南大门，是长安的城市名片，珠三角地区及港澳认识新东莞的重要窗口，东莞长安镇商业核心区长青路商圈(长青南路1号)。项目东邻镇区主干道长青路，南接S358国道及广深高速，长安客运站近在咫尺，规划建设中的轻轨R3线从项目近旁通过。本周六万科广场启动VIP登记。

　　★个案名称：中熙弥珍道

　　本周主题：千人拔河比赛盛启

　　下周预告：无

　　地段：南城西平社区东骏路16号

　　主推户型：120㎡-145㎡

　　中熙弥珍道由中熙房地产开发，项目位于南城西平社区,占地33660平方米，以高档洋房为主。建筑面积12万多平方米，容积率2.5，建筑密度45%。主力产品：75-83㎡二房、97-133㎡三房和143㎡四房，另外还有40-50㎡商务公寓。继120-145㎡楼栋热销，本周千人拔河比赛盛启。

　　★个案名称：东魅.蓝山郡

　　本周主题：推出一口价促销单位，低首付促销

　　下周预告：无

　　地段：凤岗镇东深二路与玉泉路交汇处

　　主力户型：75-103㎡楼栋

　　东魅蓝山郡地处凤岗行政中心区，凤岗、龙岗、平湖三城中心重要地带，凤岗重要交通干道东深二路旁。中心区内公共配套齐全，五分钟生活圈内有凤岗政府、学校、酒店、医院、金融机构，还有沃尔玛、铜锣湾百货等大型商场，生活相当便利。 蓝山郡总占地约3.5万平方米，总建面约8.5万平方米，容积率低至1.8，绿化率高达35%，项目共分两期开发。本周继续推出一口价促销单位，低首付促销。

　　★个案名称：汇景御泉香山

　　本周主题：业主生日会暨功勋大会

　　下周预告：无

　　地段：清溪镇清凤大道与香山路交汇处

　　主力户型：77-128㎡和184㎡联排别墅

　　汇景·御泉香山为汇景地产实力钜献，清溪百万大盘首期产品。其项目位居于生态清溪，原生态私属山湖资源。打造纯法式风格生活模型，超高赠送产品，洋房N+1、别墅1：1赠送。深圳北顶级别墅区，价格洼地，投资首选。本周举行业主生日会暨业主功勋大会，主推77-128㎡和184㎡联排别墅。

　　★个案名称：松湖春天

　　本周主题：少儿钢琴比赛

　　下周预告：无

　　地段：东莞市大岭山镇金桔村

　　主力户型：80-170㎡

　　松湖春天地处建设路与南一路交汇处，傲踞大岭山镇新城中心，东侧毗邻松山湖高新科技产业园区，南靠大岭山镇中心商圈，东莞“四位一体”的主城区发展轴核心潜力区域。占地面积约5.2万㎡，总建筑面积约13.5万㎡，共分二期开发，项目秉承广源地产高端开发理念，打造成为大岭山镇中心的最高端的人居社区。本周项目举行少儿钢琴大赛。

　　★个案名称：中信.御园

　　本周主题：金岩石经济讲座

　　下周预告：无

　　地段：东城区黄旗山北麓迎宾路3号

　　主力户型：670-900㎡南中国顶尖富豪独栋别墅

　　中信御园坐落在迎宾路上、黄旗山下、背靠市政公园、距离东城区政府不足1公里的东莞传统富人区，位于东莞市迎宾路及东邻石井路交汇处。总占地约14万㎡，总建筑面积约 11.9万㎡，建筑容积率0.57, 建筑密度23.25%，绿化率约45.12%。共155套独栋别墅，户型面积约670㎡～900㎡。项目依山而建，人临水而居，南加州西班牙风格建筑，三大景观轴线顶级园林，营造座山而居的自然景观氛围，形成了优美的生活空间。本周中信地产在东城伯尔曼酒店举行“金岩石经济讲座”。

　　★个案名称：江南第一城

　　本周主题：江南购房节，现场还有抽奖活动

　　下周预告：无

　　地段：南城区金丰路10号

　　主推户型：110-160㎡

　　江南第一城是宏远地产继江南世家、江南雅筑之后，又一个旗舰式项目，可谓全面升级的江南庭院社区。打造40万㎡社区，十年耕耘，大社区犹如一站式巨型超市，衣食住行通通妥贴。包括有南城文化广场、金丰体育公园、滨江体育公园，南城富民步行街、宏远酒店、宏远批发市场、宏远菜肉市场、宏远沿河路住宅区、宏远外国语学校、宏远幼儿园、南城阳光小学等一系列各种配套设施，生活非常便利。本周有购房节活动，现场还有抽奖。

　　★个案名称：香市1号

　　本周主题：国医进社区，健康进万家

　　下周预告：无

　　主推户型：97-204㎡

　　地段：寮步香市路与富源路交汇处

　　寮步位于东莞“四位一体”战略中心，是东莞中央休闲区的核心。香市1号坐落于镇政府西北部，处于中央休闲区的核心地带，是中心的中心，占据寮步价值制高点。项目由东莞地产名牌企业—广源地产开发建设，与海悦花园、新都会、海悦广场、海德堡、蟠龙等组合共同打造广源专属百万㎡国际大社区。本周举行以“国医进社区，健康进万家”为主题的活动，推97-204㎡的产品。