瑞峰置业：量跌价涨 下半月东莞楼市已开始回落

　　瑞峰置业11月第三周东莞楼市报告

　　(2012.11.12—2012.11.18)

　　一、一周经济运行和房地产动态

　　一线城市房价连续5月环比上涨 涨幅扩大

　　国家统计局18日发布的报告显示，10月份，我国70个大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比上涨的城市有35个，比上月增加了4个;环比下降的城市有17个，比上月减少7个;环比持平的城市有18个，比上月增加了3个;环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.5%。从同比数据看，10月份70个大中城市中，新建商品住宅价格同比下降的城市有56个，持平的城市有2个，上涨的城市有12个(涨幅均未超过1.5%)。

　　东莞"三旧改造"节约8297亩土地 获国土部支持

　　国土资源部副部长胡存智一行专门针对上述内容来莞调研，并召开了国土资源管理工作调研座谈会。袁宝成透露，目前东莞已累计投入了高达122亿元的“三旧”改造资金，其中社会资金就超过半数，有66亿元。而目前已经完成的131宗“三旧”改造项目一共有5071亩土地;正在改造的77宗改造项目涉及7694亩土地。正在改造和已完成改造的“三旧”改造项目中一共为全市节约了8297亩土地，节地率达65%。而胡存智称赞，作为“三旧”改造试点地区，在过去的3年时间，东莞市和广东省已经在实践中有所成效，而且积累了很多宝贵的经验。

　　莞三旧改造方案获批 可申请违法用地罚款返还

　　日前市府办下发了《关于调整“三旧”改造有关返还程序的通知》，根据通知，需要完善历史用地手续的“三旧”改造地块，必须先行办理违法用地处罚，缴纳违法用地罚款。今后“三旧”改造方案获省或市批准后，镇街凭改造方案的批准文件和违法用地罚款的缴付凭证，可按程序申请违法用地罚款返还。通知还要求，市“三旧”办要建立全市“三旧”成片拆迁改造土地出让收益和税费返还监管台账，避免重复返还。返还申请报市国土部门前，需报市“三旧”办备案并取得备案凭证。市国土、财政部门查核备案凭证后审核返还申请。

　　3条涉莞城轨近期将开建 建成换乘通达珠三角

　　日前，广铁集团发布通报称，近期又有6条城际轨道线路即将开工建设，分别是广清、广佛环佛山西至广州南段、穗莞深新塘至洪梅段、佛莞、穗莞深新塘至白云机场段、珠海市区至珠海机场城际等。其中涉及到东莞的城轨线路有3条，分别为穗莞深线新塘至洪梅段、佛莞线、穗莞深线延伸线(新塘至白云机场段)。规划资料显示，穗莞深城轨线路是珠三角城际轨道交通线网规划的主轴线之一，这一线路走向起于广州，经东莞至深圳机场，还预留了延长至深圳福田中心区的空间。

　　东莞港口大道至西部立交段 拟今年年底前通车

　　东莞大道延长线工程目前有了新进展，其中，港口大道至西部立交段长约5公里拟于今年年底前先行通车。根据东莞大道延长线建设进展，东莞大道延长线港口大道至西部立交段长约5公里拟于2012年12月28日先行通车。该段先行主线通车对贯彻落实市委市政府统筹水乡地区发展部署，改善水乡交通环境，具有重要意义。

　　二、土地市场

　　1、上周土地成交信息：东坑地块成功出让 石排大宗地块被中信等联合竞得

　　上周两宗商住地在国土资源交易网成功交易，多轮竞拍高溢价的场景再次点燃了东莞土地市场。其中，编号为2012WG048，位于东坑镇井美村的商住地块，在经过4家竞争者18轮的竞拍后，自然人梁秀琼以5650万元竞得，折合楼面价1411元/平米，溢价率为43%。地块位于东坑镇镇中心的井美村，处于二环路和东坑大道交汇处，生活设施完善，且与去年东莞冠城投资公司以东坑历史最高楼面价约3246元/㎡拿下的东坑高价地临近。

　　另一宗成功交易的地块是位于石排镇横山村，经过2家开发商、52轮的快节奏竞价，最终被中信华南(集团)东莞有限公司、东莞市世纪城置业有限公司、北京恒懿汇瑞房地产开发有限公司组成的联合体收入囊中，该地块占地面积8.49万㎡，容积率小于等于1.9，成交总价24450万元，溢价率47.73%，折合楼面地价1516元/㎡，是有记录以来石排商住用地的新高，远远高于东莞市利丰房地产开发有限公司2010年6月拍下石排镇龙腾路地块时的996元/㎡。

　　2、本周土地待拍信息：石排地块乘胜追击 石碣连体地块花落谁家将揭晓

　　本周共有5宗商住商服用地进入最后的交易环节。其中石排横山村又一宗商住地本周待拍，此地块出让面积约4.7万㎡，容积率在1~1.8之间，与上周成功交易的石排横山地块临近，同样位于石排新中心区，临近东江，拥有丰富的江景资源。周边配套完善，靠近锦绣江南花园，海仔河、石排大道、东江大道环绕其中，对外交通十分便捷。因今年6月份，石排中心区规划调整减少酒店用地、增加住宅用地，将打造宜居新城。而目前石排房地产市场在售的楼盘只有利丰城市花园三期•丹桂丽社，石排楼市处于断货状态。本周石排地块有望借助上周热抢地块的东风，乘胜追击再下一城。

　　本周待拍土地中另一亮点是石碣光明路的三宗连体地的出让，三宗商住地同位于光明路的同一侧，出让面积分别为10286㎡，10834㎡，8749㎡，起始价分别为4320万元、4550万元、3680万元，起始楼面地价分别是1400元/㎡、1400元/㎡、1402元/㎡。地块容积率在1~3之间。虽然三宗连地地在同一天竞价，但最后交易的截止的时间不一，其中2012WG052地块报价期限将于22日上午10时截止报价，2012WG053地块将会延迟到11时，而2012WG054地块将会在15时截止报价。另外，本月唯一的商服用地—东坑镇初坑村地块也在本周进行最后一轮的竞价，出让面积约1.75万㎡的商服地块位于位于莞樟大道和东坑大道的交汇处，通过莞樟大道可至城区，规划中的轻轨R3线在其穿过，临近松山湖，可辐射来自松山湖的人流量。在今年东坑镇3宗商住地成功交易的热潮下，此地块有望顺利成交。

　　3、上周土地出让公告信息：南城流拍地块降价入市 莞城罕见大宗商服地挂牌

　　临近年底，政府加快了供地的步伐，除了加大对镇街土地的出让外，寸土寸金的城区地块也顺应时势增加供应。上周共有2宗城区商住商服在国土资源网进行了公示。其中位于南城区滨河路白马路段南侧的商住地块，出让面积约8.02万㎡，是今年年初流拍地自降7050万元后再次入市，降幅颇大，起始价为28650万元， 起始楼面地价为1501元/㎡。此地块地理位居优越，位于东莞运河一侧，毗邻港口大道、东莞大道，可连接沈海、莞深等高速公路，交通便利。不过地块周边为南城科研设计用地，缺少大型商业配套，片区目前尚无在售楼盘。

　　几近饱和的莞城推出罕见大宗商服用地，编号为2012WG058 ，位于莞城旗峰路，其中包括商服用地和广场用地，出让面积分别约5.39万㎡和3182㎡。起始价为38200万㎡，起拍楼面地价为1772元/㎡。这是自2011年以来，莞城首宗地块出让。但值得注意的是，该地块内有约占地19962.78平方米建筑物及临建物及大型广告牌，莞城街道办事处同意在签订《成交确认书》之日起6个月内拆除，净地交付给竞得人使用。

　　三、房地产市场

　　1、新增供应：商品房加推步伐加快 公寓办公产品加大供应

　　上周东莞全市共有10个项目有新增供应，其中住宅新增1296套，新增面积约11.84万㎡，环比增长88%。非住宅新增2210套，面积约5.13万㎡，环比大幅度增长，主要是车库和办公产品的贡献。值得注意的是，上周投资性产品的供应大增，长安新项目君源铂尔曼公馆新推534套40-78㎡一两房公寓产品;葡萄庄园推出320套办公产品和24套商铺;非住宅市场或将迎来出货良机。另外，有别墅产品推出的是海逸豪庭98套155㎡、177㎡的联排别墅;敏捷春天花园20套167-237㎡的别墅;以及万科•麓湖23套525-528㎡的联排别墅。而临深片区塘厦又在添新项目，金海怡景花园新推84-97㎡的刚需洋房。

　　2、成交情况

　　2.1商品房整体签约情况：成交出现回落 签约集中式井喷暂告一段落

　　上周东莞商品住宅签约1423套，签约面积约13.99万㎡，环比分别下滑18%和20%;住宅签约在国庆长假后连续三周持续释放，11月下半月终于出现“疲软”迹象，与前期预测基本一致，楼市稍微降温，但是“高温”基调保持不变，上周签约量大幅下滑，日均签约量仍能保持200套以上。均价重回“8字头”,约8153元/㎡，上涨6个百分点。非住宅签约175套，合计1.10万㎡，分别环比下降25%和上涨20%，主要是因为葡萄庄园推出创意复式办公单位，导致签约面积上涨，而其产品签约均价约7500元/㎡，从而拉低非住宅均价至10246元/㎡，降幅为36%。

　　沸沸扬扬的十八大已经落幕，党的新一代领导人已经产生，业内外已经开始对房地产宏观调控政策未来走势进行预测，而在中共十八大新闻发布会上，住建部部长姜伟新表示，房地产市场调控政策不会放松。但乐观派认为，政策不加码就是好消息，目前东莞楼市正在企稳回升中，如果当前经济环境不发生大的改变，政策没有大的调整的话，东莞楼市将会逐步回暖，呈现阶梯性恢复，但市场不会出现过热的情况。

　　2.2 住宅量价走势：量跌价涨 下半月楼市开始回落

　　上周住宅签约面积约13.99万㎡，环比下滑达2成，连续3周冲击年内最高水平之后，成交量出现“疲软”，全周没有一个楼盘成交总套数超过一百套，成交以自然销售为主，楼市集中井喷的局面暂告一段落，但从全年成交量走势来看，仍处在高位水平。价格方面出现企稳回升，上涨约6个百分点，重回“8字头”，因为上周以自然成交为主，故该价格较能反应东莞住宅均价的真实水平。

　　2.3 区域住宅成交：南城重回榜首 价格反弹五区域过万

　　上周南城全区域共成交233套，重回区域住宅签约排名榜首位置， 均价为9119元/㎡;凤岗则从榜首位置跌落一位，永江花园香溪和祥利上城分别签约57套和29套，分别位列个盘住宅排名第四位和第十位，成为凤岗个盘签约的主要力量;全市共5个区域签约套数为零，比上周增加3个;均价方面，有5个镇区均价过万，分别是厚街、虎门、松山湖、长安和大岭山，比前一周增加4个，前一周仅长安住宅签约均价过万，跌至年内冰点。

　　2.4 商品房各物业类型签约情况

　　2.5 个盘成交排名：碧桂园时代城再登榜首 海逸豪庭别墅大放异彩

　　2.6、 楼盘活动：年末冲量催生促销潮 降价营销再战东莞楼市

　　愈发接近年底，年末冲量市场抢占大战逾加临近，上周楼盘活动再度升温。全市约有24个项目举办了各式楼盘活动，活动内容涵盖了开盘、认筹、加推、样本房开发、销售中心开放、嘉年华、拔河比赛等。其中上周开盘的项目有4个项目，分别是天骄峰景车库、南国雅苑二期楼栋67-131㎡产品、汇景世纪双子最后30席新品、鼎峰尚境二期双山别墅。进入认筹阶段的有环球经贸中心106-418㎡新品写字楼、保利红珊瑚，观澜碧桂园、地标广场二期等项目。在营销方式上，降价促销成了一种年末促销常用的营销方式，如龙光君御旗峰大降价8200元/㎡起售，香树丽舍宣布推出“团购大联盟”活动，对一期剩下的几十套洋房和公寓，让利1000元/平方米，部分洋房均价低至6字头。相比直接降价，特惠房、特价房等变相降价更受房企欢迎，新里城推出10套特价房，达鑫江滨新城5套特惠房等。

　　3、新开工工程：南城两热售楼盘加建 厚街沙田新项目动土

　　新开工工程在经过近半个月的悄无声息后，上周迎来了11月份以来的商品房的首个开工周。四个项目在上周取得开工许可证，合计住宅开工面积约38.26万㎡，非住宅面积约9.15万㎡。南城两个项目上周开工，分别是金色华庭三期可可园6-8号楼开建，住宅面积约5.61万㎡;东莞天安数码城住宅区E区1-9号楼开工，面积约8.41万㎡。占地面积约4.7万㎡的厚街新项目君丽花园也在上周取得开工许可证，将为厚街市场提供约11.96万㎡的住宅产品和1116㎡的商铺。沙田的新项目碧桂园柏丽湾南区1-11号楼开工，住宅开工面积约12.28万㎡。

　　总结：

　　1、一般而言，楼市年底出现成交小高潮的概念比较大，而从前10月份楼价走势情况来看，年底出现翘尾行情的概率也比较大，但是虽然出现了房价上涨的苗头，但以当前的政策环境，难言大幅反弹，故今年楼市整体走势预计出现量涨价稳的局面。

　　2、上周两宗商住地在国土资源交易网成功交易，多轮竞拍高溢价的场景再次点燃了东莞土地市场。自然人梁秀琼以5650万元竞得东坑商住地块，折合楼面价1411元/平米，溢价率为43%;中信等几家房企联合以24450万元将石排商住地收入囊中，溢价率47.73%，折合楼面地价1516元/㎡，创石排楼面地价历史新高。

　　3、上周东莞全市共有10个项目有新增供应，其中住宅新增1296套，新增面积约11.84万㎡，环比增长88%。非住宅新增2210套，面积约5.13万㎡，环比大幅度增长，主要是车库和办公产品的贡献。

　　4、上周东莞商品住宅签约1423套，签约面积约13.99万㎡，环比分别下滑18%和20%;均价重回“8字头”，约8153元/㎡，上涨6个百分点。非住宅签约175套，合计1.10万㎡，分别环比下降25%和上涨20%，主要是因为葡萄庄园推出创意复式办公单位，导致签约面积上涨，而其产品签约均价约7500元/㎡，从而拉低非住宅均价至10246元/㎡，降幅为36%。

　　5、愈发接近年底，年末冲量市场抢占大战逾加临近，上周楼盘活动再度升温。全市约有24个项目举办了各式楼盘活动，活动内容涵盖了开盘、认筹、加推、样本房开发、销售中心开放、嘉年华、拔河比赛等。

　　6、新开工工程在经过近半个月的悄无声息后，上周迎来了11月份以来的商品房的首个开工周。四个项目在上周取得开工许可证，分别是南城的金色华庭三期和东莞天安数据城两个热售楼盘，以及厚街君丽花园和沙田碧桂园柏丽湾两个新项目。合计住宅开工面积约38.26万㎡，非住宅面积约9.15万㎡。