东莞楼市进入短暂蓄客期 上周全市签约量减两成

　　合富辉煌东莞楼市周报(摘录)

　　总述:

　　东莞楼市进入短暂的蓄客期 上周全市签约量减少两成

　　“金九银十”东莞楼市交投火热，10月全市一手住宅供应量创年内最高，5-10月一手住宅签约量创东莞历史上第一个连续6个月超过50万平方米以上的好成绩。受“银十”楼市成交量签约滞后影响，11月前两周全市一手住宅签约数据维持在17万平方米/周的高位水平。各楼盘在经历了二三季度轰炸式的抢客、成交后，开始放慢脚步进入短暂的调整蓄客期，一来答谢安抚已成交的客户，二来树立项目形象同时蓄集更多诚意客户。合富辉煌东莞市场研究部数据显示：上周(11.12-18日)全市一手住宅总签约14万平方米，环比前一周明显减少约二成。上周全市一手住宅总签约1423套，即203套/天，由此可见楼市热销继续。

　　上周全市一手住宅在经历了前一周结构性下降后恢复平稳状态。合富辉煌东莞市场部数据显示，上周全市一手住宅网签均价8153元/平方米，虽然整体已基本恢复到合理水平(8200元/平方米)，但全市住宅价格差异化非常明显，个盘低价成交拉低全市均价现象较重。上周全市楼盘签约面积排名前十项目中，价格低于全市均价的楼盘占七席，主力成交价格介于6000-72000元/平方米。同时全市住宅区域化分亦较严重，个盘成交突出拉高全市签约量现象明显，上周全市签约面积前十名楼盘签约量占全市30%。在楼市整体热销的情况下，部份偏远、景观资源不足、供应量不足的区域楼市前景令人堪忧。

　　土地市场

　　(2012年11月12日-2012年11月18日)

　　一、 上周商住地供应情况

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周(1105-1111)供应1宗商住地，面积仅0.6万平方米，最高容积率为2.0，起始楼面地价约1500元/平方米，地块位于万江区上甲社区，地块南面虽为万江河，但是地块本身规模小且与环城路的大汾北特大桥紧挨着，将来建成的住宅楼会受到很大汽车噪音影响。

　　上周供应地块信息

　　网上挂牌交易方式

　　二、 上周商住地成交情况

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周(1112-1118)成交2宗商住地，总面积约10.1万平方米，分别为东坑镇井美村1.6万平方米和石排镇横山村8.5万平方米。其中东坑地块被个人竞得，楼面地价约1411元/平方米;石排镇地块规模大并且拥有江景资源，所以赢得品牌开发商的青睐，最终被中信、世纪城及北京恒懿汇瑞三家房企联合竞得，楼面地价约1516元/平方米。

　　上周成交地块信息

　　网上挂牌交易方式

　　楼市供求

　　楼盘动态小结：感恩回馈 拉近距离 树立形象

　　经历了“金九银十”强势角逐后进入到11月各楼盘偃旗息鼓，打着“感恩回馈”旗帜意为亲民，实为树立品牌形象为后续推货蓄集更多诚意客户。合富辉煌东莞市场研究部数据显示：上周全市各主要楼盘动态以新品上市前的市场预热、蓄客工作为主。市场预热方面以开放营销中心、样板房，新品认筹启动等为主;而蓄客工作主要以业主答谢会为主题抽奖，美食盛宴等较亲民的形式展开。

　　上周全市商品房销售情况

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年11月12日至11月18日全市商品房共成交1423套，环比前一周1958套减少535套，签约面积约为14万平方米，环比与前一周18.3万平方米减少约4.3平方米;其中住宅签约1598套，环比前一周1725套减少127套，签约面积约15.1万平方米，环比前一周17.4万平方米减少2.3万平方米。全市商品房签约均价8153元/平方米，环比前一周8103平方米上涨50元/平方米;上周住宅网签均价约8306元/平方米，环比前一周7693元/平方米上涨613元/平方米。

　　各区域销售情况

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示， 2012年11月12日至11月18日共有32个区域住宅签约成交1598套，其中四大城区共成交404套，仅占全市住宅成交的25%。

　　南城区签约成交233套位居全市首位;凤岗镇签约成交165套排名全市第二;塘厦镇签约成交为140套全市排名第三。

　　价格方面，大岭山镇以10975元/平方米位居全市首位;松山湖以10463元/平方米排名第二;厚街镇以10401元/㎡排名第三，海逸豪庭尚都以均价12843元/㎡成交了76套，拉高了厚街镇整体成交均价

　　上周供应情况

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年11月12日至11月18日新增商品房供应约12万平方米，环比前一周6.3万平方米增加5.7万平方米，新增住宅产品共1391套，环比前一周598套增加793套。第四季度已经过了一半了，很多开发为了年底冲刺，及时回笼资金，一方面做好促销优惠、出货冲量的把关，一方面及时对市场有所释放，力求一定量的库存保证消费者的需求，特别是当下刚性需要依然高企的情况下，保持供求平衡能有效控制整体楼市的平稳发展。

　　上周各类型商品房签约情况

　　(一)洋房

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周(1112-1118)全市洋房签约面积约11.8万平方米，环比前周下降约25%，经过3个星期的高签约量后，目前黄金周时间开盘的楼盘签约暂时告一段落，签约量慢慢调回正常水平;签约均价约7509元/平方米，环比前周下上涨4%，上周签约排名前十中有2席均价过万，分别为南城区的御花苑天珑湾和虎门镇丰泰东海山庄项目。

　　(二)别墅

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示， 上周(1112-1118)别墅签约面积约1.56万平方米，比前周有少许增加，主要签约量来自厚街镇海逸豪庭尚都项目;签约均价约12935元/平方米，环比前周下略有跌约2%%。

　　(三)公寓

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周(1112-1118)公寓签约面积约0.54万平方米，环比前周有所增加;签约均价约7982元/平方米，环比前周下略有下跌。上周主要签约的项目以南城区为主，其中签约量最多为中天城市之门项目，签约价最高为东骏朗晴居项目，均价达10500元/平方米(带非毛坯修)。

　　新开工

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周(11.12-11.18)东莞全市新开工面积约24.3万平米，其中商品房新开工总面积约20.4万平方米。

　　上周商品住宅新开工项目主要来自厚街镇—君丽花园以及南城区—东莞天安数码城。君丽花园新开工部分主要是洋房，有近12万平米，其余是商业和车库;东莞天安数码城新开工产品以洋房为主，有8.4万平米。