商住项目投资资本金比例松绑 开发商再酝酿圈地

2007年10月24日, 东莞市土地交易中心，南城西平高价地拍卖热闹现场

新闻背景：5月下旬富力砸10亿买北京高价地，同日万科花巨资投佛山新高价地，高价地这一字眼在低迷了很长一段时间的房地产市场尤为扎眼，因为它挑动了人们的神经，想起了2007年疯狂的土地市场。而几乎就在同时，国家宣布商住项目投资资本金比例从原有的35%下调至20%，在资金为王的年代，让人们疑惑资本金比例的下调是否为一直被资金链而愁断肠的开发商们松了绑，土地市场是否又将再现前年的圈地运动？

东莞国土资源局土地交易中心谭绍勇副主任谨言表示，这一新政策的影响目前来说不好判断，但是对土地市场来说是个积极信号；另外还透露，近期，来国土局查询了解地块信息的开发商的确是比较以前多了。另外据相关统计数据显示，5月商住用地成交量达到今年的小高峰，如此种种不由得不让人对尚处平静的土地市场多了几分猜测。

即使回暖也不再出现圈地现象

东莞南城某开发商代表认为，去年的经济环境导致市场有一个空当期，而今年三四月份的楼市“小阳春”确实看起来是有回暖迹象。去年下半年，也就是前面所提的空当期，有一些开发商的确是超前关注土地市场，但是真正拿地的并不多。即便是实力雄厚的万科，也得要考虑资金负债率等等，因此开发商今年拿地必然会更谨慎。

他认为，影响开发商拿地主要有两个因素，一是资金，二是对市场的预期。 国家新出台的调低商品住宅项目投资最低资本金比例，从原有的35%调低到20%，这对开发商投资来说确实是减轻了不少资金压力，但这也只是土地市场回暖的一个因素而已。

凯旋门实业投资有限公司总经理耿建也认为，如果说这一政策能给市场带来多大立杆见影的效果，还为时尚早，更别说回复到前两年土地市场的火热。毕竟经过一轮调整，这个市场已经理性很多。

信号远大于实际作用

与其说国家对住宅项目投资资本金比例的调整是降低了开发商拿地的门槛，减轻了资金压力，还不如说这是政府对房地产市场释放的又一有利信号，恢复市场的预期和信心。耿建分析认为，这一政策对房地产市场的支持作用已远远不止是在实际操作层面。因为在过去，很多开发商在立项这一程序上是有很多灵活处理的空间，投资资本金比例的松绑对开发商的实际意义并不大。

中原地产研究部经理车德锐表示，在东莞近20年的地产开发市场，至今为止有三波投资热潮，第一波是在上世纪90年代初，第二波是2005年前后，而第三波的将会在2009年~2010年间出现。在去年经历了全球金融危机之后，国家也启动一系列的救市政策，投入大量的资金，各种城建项目陆续启动。很多行业和领域，在这一轮政府掀起的投资热潮下都显出活力，土地市场当然也不例外。

预计明年土地成交将现反弹

地产策划人士余先生认为政策对土地市场的影响应该需要一个周期，因为开发商拿地要经过规划、招拍挂等一系列程序，从规划到开发至少周期得要一年。即便土地市场回暖，但可以确定的是市场也不太可能像2007年那样，高价地频出，开发商疯狂圈地的现象出现。因为经历过这两年的宏观政策的调整，以及整个经济环境的影响，市场已逐渐回归理性。在土地开发周期和市场规律影响下，土地市场的回暖也是要分阶段、逐步地进行。

政府虽然有一系列支持房地产市场的政策出台，但是具体落实还需要时间，开发商和其他诸多行业的投资者一样都在观望，等待。因此，预计明年才是拿地热情较高的年份，有可能明年会出现土地成交量和价格的反弹。预计2010年的土地放量有所增大，只要地产市场信心恢复，土地市场的回暖也指日可待。

开发商或加大优质地块储备力度

据东莞市国土资源局土地交易中心的谭副主任透露，近期，来国土局查询了解地块信息的开发商的确是比较以前多了。

虽然近期东莞商住用地已经摆脱流拍无人问津的尴尬，但与北京、上海、广州、深圳等一线城市相比依然算是冷清，整体成交量有所回升，但具体到每块土地，我们不难发现绝大部分土地只有少数竞标者，甚至只有一个买家唱“独角戏”，所以造成大部分土地以底价或略高于底价成交。

中原地产市场研究中心表示，下调项目资本金比例使得房地产项目开发的融资信贷杠杠放大，从而起到促进房地产开发投资的作用；此外利于保证后续的开发供应，维持供需平衡状况，从而有利于保持房价的稳定。对于土地市场而言，开发商逐步看好后市，预期开发商拿地的积极性会逐渐增强，所以比较有实力的开发商会加大对优质地块的储备力度，但东莞土地成交市场产生井喷的可能性也不大，未来几个月的土地成交将会是一个循序渐进的过程。

观点：今年土地市场或比去年还冷

对于土地市场的几时回暖的问题，车德锐表示了谨慎的乐观态度，东莞是个比较特殊的城市，经过近十年来的开发，城市规划和发展已经具备一定规模，城区的地所剩并不是很多，而镇街的地也并不便宜。车德锐认为，在东莞，由于产业转型、升级还不是特别得明朗，预计今年东莞的土地市场依然还会持续去年的低迷状态，甚至还有可能比去年更冷。

因为，资金为王的年代，开发商拿地将比以往任何时候都更谨慎，拿地已不再关注土地那么简单，还要比较分析东莞不同产业板块的投资前景，东莞在搞产业转型，但是各个镇街的产业结构和特色都有所不同，产业调整方向也各异。

后市预测：东莞房地产开发投资或增百亿

新政策对不同的商品房开发投资是有所区别的。其中保障性住房和普通商品住房项目的最低自有资金比例从35%调低至20%，而其他房地产开发项目的最低自有资金比例只下调了5个百分点，从35%降为30%，这也可以视为中央进行房地产调控的一个方向，希望开发企业加大这一类房源的投入。

根据东莞市统计局所公布的数据，2008年东莞市完成房地产开发投资270亿元，如果以08年的投资额度计算，房地产行业的自筹资金率通常约为30%，则自筹资金约为80亿元；如果自筹资金率下降到20%，则80亿自筹资金能撬动400亿的天量资金，相当于开发投资可以增加50%，全年开发投资资金可以增加130亿元。合富辉煌研究分析以上数字的变化后得出这样的结论，此次资本金比例下调5~15个百分点，可增强了房地产企业的融资能力，不但能将以前搁置的土地开发起来，形成一定程度供给释放，还可以为开发企业增加资金流动性，强化发展商抵御市场风险的能力。同时需要说明的是，房地产企业融投资能力的增强，并不意味着房地产投资一定会增加，投资能否增加，最终还取决于业界对未来市场形势的预期。

相关链接：资本金比例下调

固定资产投资项目资本金比例指固定资产投资项目资本金占总投资的比例，根据国家规定，投资项目必须首先落实资本金才能进行建设，可以说，降低资本金比例就是降低了融资门槛。

国务院5月27日公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%。这是自1996年设立房地产项目资本金比例制度以来的首次调低，其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例下调15个百分点以后，已经恢复到1996年的水平。除了保障性住房和普通商品住房项目外的其他房地产开发项目的最低自有资金比例只下调了5个百分点，从35%降为30%，这也可以视为中央进行房地产调控的一个方向，希望开发企业加大这一类房源的投入。

对于商品房行业而言，项目资本金比例是指开发商拥有资金占其全部开发资金的比例，业内又称自筹资金比例。自筹资金比例降低后，也就意味着开发商的贷款门槛更低，可以用更少的资金贷到更多的贷款，从而增强企业的信心和资金运用能力，有利于房地产企业扩大投资。