东莞住宅签约面积增八成 别墅洋房上市拉高楼价

前5月全市商品住宅签约面积相当于去年全年销售总和的近七成

其中5月成交面积环比增近两成，同比增五成多

5月成交量创新高一是受五一小黄金周的假日消费带动，二是投资需求和刚性需求持续释放所致

销量：不少楼盘一个月成交上百套房

东莞中原地产市场研究部监测结果统计显示，今年5月东莞共有246个项目有商品房成交，成交面积为65.63万平方米，环比增加16.95%，同比上升51.29%。

合富辉煌东莞市场研究部数据也显示，今年1~5月，东莞市商品住宅累计签约面积达238万平方米，同比上年同期增加了81%，相当于去年全年销售面积总和的67%。

5月全市商品房成交量创新高，这一方面是五一小黄金周的假日消费带动所致，另一方面，也是更重要的，是5月通胀预期加剧，投资需求和刚性需求均持续释放。

记者在采访中了解到，由于4月底楼盘蓄客，加上五一小长假的带动，一些低开高走楼盘在短短一两个星期内销售量大涨，不少楼盘仅一个月就成交上百套房子，而整个5月楼盘也不断推出各种活动吸引购房者。

价格：别墅及高端洋房上市拉高楼价

今年4~5月，大量的别墅及高端洋房上市，拉高了5月楼市的价格。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，今年5月东莞城区成交的住宅面积主要集中在5001~6000元/平方米，4~5月低价房急剧减少和高价房明显增多共同导致城区4~5月均价较前3月有一定幅度上涨。

另外，城区均价4000元/平方米以下的住宅已基本绝迹，其成交比重仅占2.5%，同时均价7000元/平方米以上的高端住宅成交比重持续上扬，其成交比重占33.1%。

镇区5月普通住宅价格也有较为明显的上涨。在这轮反弹行情中，镇区市场前几个月的价格一直保持平抑，但随着成交热点逐步向镇区转移，镇区成交量开始大幅放量，从而使得镇区市场价格在近期呈现出较大幅度的上涨。

在楼盘价格上涨的同时，成交量开始下滑。据东莞市房产管理局公众信息网上备案数据显示，今年5月25日~5月31日，东莞市实现商品房网上签约套数为1200套、建筑面积120924平方米，其中住宅成交单位是1051套、建筑面积115375平方米,环比上周下降30.3%；非住宅成交套数149套、建筑面积5549平方米，环比上周下降57.3%。这说明在5月的最后一个星期，住宅成交量有较大幅度下降。

供应：下半年成交将主要集中在镇区

在楼盘供应方面，城区洋房供应减少，镇区供应增加。业内人士认为，下半年市场成交将主要集中在镇区。  

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，5月全市新增洋房供应约1863套，其中城区仅424套，其余1439套均为镇区供应。5月供应状况与4月相同，近两月城区供应出现一定程度萎缩，以消化库存为主，供求矛盾减缓明显。

业内人士分析认为，这反映镇区整体市场普通住宅的货量较为充足，除了可售存量持续被消化外，新货持续上市，可以为置业者提供更多的选择。

该业内人士介绍，这是有别于城区市场的明显特点，城区目前货量多集中在大户型，中等或中大户型的选择空间比较小，据此判断，下半年的市场成交预期多集中在镇区，城区则有待新上市项目去填补中大户型的市场空白。

5月东莞住宅签约面积再创新高，销售面积达65.63万平方米，1~5月东莞销售面积同比上年同期增加了八成。

业内人士认为，刚性需求的释放和投资资金入市是东莞楼市销售面积连续上涨的原因，但随着楼市存量的迅速消化，楼市供求压力减缓明显，加之随着2007年高价地块的逐渐开发入市，未来房价上行压力明显，后市预计将面临“房价走高，成交走低”的担忧。

后市预测

观点一：或会出现房价走高成交走低

低价房逐渐绝迹城区，业内人士认为，在刚性需求迅猛崛起的3月，满足刚性需求的低价产品已被迅速消化，以至于在随后的4~5月，这类低价产品显得稀少。

合富辉煌东莞市场研究部副经理李兴旺认为，除受到利好政策影响及经济大环境改观的支撑外，在高质素产品的带动下，在成交井喷的驱使下， 东莞房价呈现“抬头”趋势。

随着楼市存量的迅速消化，楼市供求压力减缓明显，加之随着2007年高价地块的逐渐开发入市，未来房价上行压力明显，后市预计将面临“房价走高，成交走低”的担忧。

观点二：价格上涨势头或将受到抑制

东莞中原地产市场研究部经理车德锐则认为，从目前市场上各项目的价格走势来看，大部分项目的价格还是保持平稳上升态势，但成交分化则非常明显，部分项目价格上调后销售速度放缓。

随着市场的进一步分化，加上淡季的到来，这种局面将被逐步打破，库存积压较大、销售速度放缓的项目价格上涨势头将受到抑制或开始有所松动。