商住项目投资资本金比例松绑 开发商再酝酿圈地

2007年10月24日, 东莞市土地交易中心，南城西平高价地拍卖热闹现场

新闻背景：5月下旬富力砸10亿买北京高价地，同日万科花巨资投佛山新高价地，高价地这一字眼在低迷了很长一段时间的房地产市场尤为扎眼，因为它挑动了人们的神经，想起了2007年疯狂的土地市场。而几乎就在同时，国家宣布商住项目投资资本金比例从原有的35%下调至20%，在资金为王的年代，让人们疑惑资本金比例的下调是否为一直被资金链而愁断肠的开发商们松了绑，土地市场是否又将再现前年的圈地运动？

东莞国土资源局土地交易中心谭绍勇副主任谨言表示，这一新政策的影响目前来说不好判断，但是对土地市场来说是个积极信号；另外还透露，近期，来国土局查询了解地块信息的开发商的确是比较以前多了。另外据相关统计数据显示，5月商住用地成交量达到今年的小高峰，如此种种不由得不让人对尚处平静的土地市场多了几分猜测。

即使回暖也不再出现圈地现象

东莞南城某开发商代表认为，去年的经济环境导致市场有一个空当期，而今年三四月份的楼市“小阳春”确实看起来是有回暖迹象。去年下半年，也就是前面所提的空当期，有一些开发商的确是超前关注土地市场，但是真正拿地的并不多。即便是实力雄厚的万科，也得要考虑资金负债率等等，因此开发商今年拿地必然会更谨慎。

他认为，影响开发商拿地主要有两个因素，一是资金，二是对市场的预期。 国家新出台的调低商品住宅项目投资最低资本金比例，从原有的35%调低到20%，这对开发商投资来说确实是减轻了不少资金压力，但这也只是土地市场回暖的一个因素而已。

凯旋门实业投资有限公司总经理耿建也认为，如果说这一政策能给市场带来多大立杆见影的效果，还为时尚早，更别说回复到前两年土地市场的火热。毕竟经过一轮调整，这个市场已经理性很多。

信号远大于实际作用

与其说国家对住宅项目投资资本金比例的调整是降低了开发商拿地的门槛，减轻了资金压力，还不如说这是政府对房地产市场释放的又一有利信号，恢复市场的预期和信心。耿建分析认为，这一政策对房地产市场的支持作用已远远不止是在实际操作层面。因为在过去，很多开发商在立项这一程序上是有很多灵活处理的空间，投资资本金比例的松绑对开发商的实际意义并不大。

中原地产研究部经理车德锐表示，在东莞近20年的地产开发市场，至今为止有三波投资热潮，第一波是在上世纪90年代初，第二波是2005年前后，而第三波的将会在2009年~2010年间出现。在去年经历了全球金融危机之后，国家也启动一系列的救市政策，投入大量的资金，各种城建项目陆续启动。很多行业和领域，在这一轮政府掀起的投资热潮下都显出活力，土地市场当然也不例外。