瑞峰：11月东莞楼市同比全线大涨 住宅再创新高

　　1、商品房签约概况：成交同比全线大涨 住宅再创新高

　　瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2012年11月东莞商品房签约7891套，合计面积72.51万㎡，环比分别上涨6%和11%，同比分别增长111%和107%。其中住宅签约6560套，合计66.39万㎡，环比分别上涨8%和6%，同比分别上涨110%和108%;非住宅签约1331套，合计6.12万㎡，环比分别下跌14%和上涨47%，同比分别上涨125%和102%。住宅非住宅成交量同比出现翻倍的涨幅主要是因为2011年11月东莞楼市遭遇寒流， 10月份全国房价出现明显降幅之后，11月份东莞购房者也观望情绪明显加剧，继而出现了长达半年之久的楼市低迷期。

　　住宅方面，十一月签约量呈前高后低之势，受塘厦、凤岗等多个邻深热售楼盘集中签约支撑，上半月东莞楼市继续高开，单日签约套数一度冲高至319套;随后，因推货节奏有所减慢，集中签约量减少，楼市逐渐回归常态，单日签约基本以“1”字开头，月末几天开始恢复“2”字头。整体来看，十一月东莞楼市再次给我们带来惊喜，60多万㎡的签约量不仅打破07年以来同期的最高纪录，同时也创出近年来单月成交最高纪录，更让持续热销的东莞楼市实现连续6个月创08年同期新高。而非住宅签约面积再次出现萎缩，环比下滑14个百分点，10月主要受东城万达广场以及大朗毛织中心的商铺支撑，签约量较大;从1-11月份非住宅成交的情况来看，仍然呈现签约套数增加，签约面积减少的局面，说明在签约套数小幅增长的情况下，单套面积出现大幅减少，而非住宅类型中，商铺和办公的签约面积往往较大，故商业地产的发展之路仍然未像业内所期许的那样进展得顺利。

　　2012年即将过去，12月份仍处于调控政策空窗期的概率较大，基于今年东莞房地产运行情况我们对12月份和未来几个月的成交情况做出几点简单预测：

　　一、刚需户型将进一步得到释放。所谓供求关系决定市场，今年楼市回暖并走出强势行情全赖刚需户型的有效释放，开放商让利以及打造婚房概念等让刚需户型得以有效释放;从今年前十一月份的统计数据来看，1-11月住宅累计成交526.21万㎡，共52026套，套均成交面积约101㎡，而去年的这个数字为106㎡，可见以中小户型的刚需户型的比重明显增大了。

　　二、楼盘加大开盘或加推力度。虽然前十一月份很多项目或房企已经提前或超额完成了全年的销售目标，但是依然有部分房企未达标或想冲刺更好的业绩，年底冲刺大战志在必得 ，明星演唱会、风水大师预测来年运情走势等营销活动层出不穷，楼盘活动将进行2012年最后的狂欢，而相对应的新增供应量将会再次增加。

　　三、年底将出现“翘尾行情”。自2008年楼市宏观调控政策频频出招以来，楼市出现了淡季不淡，旺季不旺的现象，不少热点城市频繁在年末出现翘尾行情。而东莞楼市近几年除了在去年11月受全国楼市低迷影响出现滑铁卢之外，其余年份也都出现了翘尾行情。按照目前楼市走势，东莞今年有望再次出现翘尾行情，而且力度值得期待。

　　四、邻深泛深片区竞争更加激烈。因为把目标客户定位为深圳客户，常平卓越蔚蓝城邦今年取得了令人瞩目的销售业绩;而万科、中信和碧桂园等地产大鳄在塘厦较力和凤岗个别楼盘低价入市让邻深片区战场硝烟更加弥漫，深圳客户从来就不曾离开过东莞的视线，而今年火热的邻深泛深片区必将延续。

　　2、商品住宅签约走势：翘尾行情提前出现 多月持续高位运行

　　2012年11月，东莞住宅签约66.39万㎡，连续两周突破“6”字头，再创同期新高的同时打破了近年来的单月最高成交记录，并连续第6个月刷新08年以来同期最高记录， 楼市进入巅峰状态。对于节节攀升的住宅成交，“刚需”、“以价换量”等成为了解释其原因的最好关键词。接下来，“年底冲量”将成为众多项目或房企的主题，刚需能否再次释放，大户型、豪宅等产品是否有更大的需求，翘尾行情力度如何等一系列疑问将很快揭晓。

　　3、非住宅签约走势: 连续2月下滑 下滑趋势减缓

　　从签约量来看，11月东莞非住宅成交再次萎缩，环比10月份的7.08万㎡减少2.11万㎡;从签约套数来看，环比10月份的903套增加428套，增长47%，增幅较大;主要是因为车库签约增多，而商铺和办公的签约比重减小。2011年是近5年来非住宅签约量最高的年份，而1月份和5月份是拉高全年签约量的主要原因，其中1月份东城中心御景台签约11套商铺，约8.9万㎡;新世纪豪园添一居签约19套办公，约2万㎡;5月份大朗毛织中心签约315套商铺，约5.2万㎡。 2011全年签约75.17万㎡，2012年前11月份签约65.37万㎡，暂时落后9.8万㎡，但已经超过前几年全年非住宅签约总量，这与去年商业用地出让以及开工量放量有关，但是去年非住宅的供过于求的现象仍然明显。

　　4、商品住宅量价走势：连续2月供不应求 均价8223元/㎡同比上涨5%

　　2012年的住宅供求关系与去年相比，供过于求的情况较少，只是9月份由于“金九”推货与成交脱钩而出现了明显的供过于求情况，最近两个月一直处于供不应求的状态。11月的供应量为54.57万㎡，签约量为66.39万㎡，供求比为1:1.22，属于明显的供不应求状态。价格方面，纵观走势5月住宅均价出现最大降幅，将近9个百分点，从4月份的8821元/㎡降至5月份的8044元/㎡，此后一直维持在去年均价水平;11月住宅签约均价为8223元/㎡，基本与前一月持平，同比去年上涨5%。

　　5、各类型物业签约情况

　　6、住宅各区签约：泛深镇区接力 凤岗861套逼近南城

　　继10月区域住宅成交排名前6位成交均价分别出现不同程度的下滑之后，上月排名前6位区域除凤岗继续下滑外，其余区域则出现不同程度的企稳回升。涨幅第一位的是塘厦，其住宅签约量也跻身排名三甲，主要受碧桂园时代城开盘签约带动。南城仍然保持签约量排名第一位，签约最多的仍然是恒大御湖，共230套洋房。凤岗因为永江花园香溪等项目低价入市，从而拉低全镇签约均价，约7382元/㎡，降幅为9%;同时该盘与祥利上城、名流印象花园共同跻身个盘签约排名前十名，带动全镇跻身区域排名榜次席;从某个程度来说，凤岗是今年东莞邻深镇区以及“以价换量”的代表。而10月均价增幅最大的洪梅、东城和寮步，上月出现了不同程度的回落。洪梅因为签约量少而容易受波动，东城主要由于富恒浅水湾签约量增加而降低，其洋房价格低至6628元/㎡，寮步则因为花漫里集中签约，其洋房产品均价约6800元/㎡。

　　7、商品住宅区域签约面积前十五名

　　8、住宅签约均价前十五名

　　9、楼盘签约前十名