东莞楼市08寒冬不寒 消化存量压力巨大

4、现实：08年“寒冬”不寒

4.1、08年成交总量良好

就2008年目前的楼市成交情况来看，截至2008年9月21日东莞商品房成交263.1万㎡，平均每月成交30万㎡，预计全年成交约400万㎡，虽然跟07年相比有不少的差距，但考虑到07年透支了08年的需求，08年目前的成交总量还是良好的、乐观的。所谓的楼市寒冬，其实并不太冷，只是07年太热而已，而人们对08年东莞楼市冠于“寒冬、冰点”之名，也只是人们普遍以07年的非理性标准去衡量08年，既然衡量的标准是非理性的，那08年“寒冬、冰点”言过于实了。

4.2、“寒冬”源头：供应量过大

虽然08年的成交总量并不差，价格也算合理，但为什么有开发商依然呼之“寒冬”呢？根据东莞中原研究部的分析得出，其最终原因是：东莞的供应量过大。过去几年，东莞市商品房供需状况一直处于供大于求的状况，而除07年外，其余每年的新增吸纳率仅为57％左右，供远大于求。而过大的供应量必将造成开发商平均的销售量下降，相对过大的供应量也将导致客源的分散，也将必将造成项目成交的下降。因此，开发商日子难过，销售难做，主要归结于东莞近年过大的供应量。

而在供应结构中，公寓供给过大尤为突出。自2006年年中实施90/70政策以来，东莞的投资性小户型产品供应不断上升，其中以公寓尤为突出。从近年东莞小户型公寓的供应可以看出，自2006年后，公寓供应套数有较明显的涨幅，而尽管2008年的市场比较冷清，但预期其全年的供应套数也将与2007年持平。而从成交情况看来，2007年全年共新增公寓成交4971套，销售率仅为43%，而08年截至9月21日共成交新增公寓4079套，销售率为50.1％，销售率的提高主要是08年价格的回调。而总的来说目前东莞公寓的供给还是相对过足的，其消化率也是比较低的，也印证了东莞是以自住为住的市场，过多地开发投资性产品不适合东莞市场。另外，目前东莞市场正有部分公寓产品申请变更写字楼用途也说明了这个问题。

4.3、个盘分化明显，资金向优势资源集中

所谓乱世出英雄，市场愈是冷淡，个盘素质的优劣愈为突出。2008年成交呈现出严重的个盘分化现象，资金正向优势资源集中，优质盘依然热销，劣质盘则鲜有人问津。从2008年新上市楼盘的销售前十名分析来看，淡市中优质盘优势明显，这些优质资源主要包括三方面：品牌、地段、自然景观资源，品牌好的项目如万科地产、光大地产、新世纪地产、三正地产等项目；而地段好的项目则包括前十名内的三正财富新地，以及成交同样出色的西城楼华府、时尚岛蓝钻、尚书银座等项目；自然景观资源则有锦绣山河。至于个盘素质较差的项目，由于其在品牌、地段、资源、品质等方面缺乏支撑，则在08年这种大环境下则不可避免地进入寒冬。